南京文鼎广场项目招商策略方案_.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,文鼎广场,初步招商方案汇报,一、业态布局,二、租金设定,汇报提纲：,一、业态布局,1,、项目一层业态整体布局思路,每个区域分布如左图：,精彩,LIFE,：品牌形象店、银行、数码连锁,魅力,YARD,：,化妆品、各类头饰、指甲美容、休闲茶吧,潮流,BASE,：潮流女装、时尚服饰、精品箱包、流行鞋帽,美味,TOWN,：,风味小吃、港式茶点、特色料理,2,3,4,5,6,7,9,10,11,12,8,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,店号,业种,/,预估数量,1,眼镜店,/3,2,IT,数码连锁,/1,3,中国电信,/1,4,品牌服饰,/3,5,品牌服饰,/10,6,肯德基,/1,7,品牌服饰,/6,8,精品服饰,/6,9,特色超市,/1,10,银行,/1,11,邮局,/6,12,药店,/1,13,银行,/1,14,精品服饰、鞋帽、箱包,/8,15,品牌服饰旗舰店,/3,16,品牌服饰,/5,17,电脑维修、摄影摄像、挂件、头饰礼品等,/10,18,美容、美发、美甲,/5,19,电玩城,/1,20,台球馆,/1,21,量贩,KTV/1,22,、,23,、,26,特色餐饮,/15,24,、,25,品牌餐饮,/14,27,书店,/1,28,诊所、花店,/1,2,、项目一层业态明细,1,27,28,2,、项目一层业态明细,1,购物,品牌服饰,50200,1217,1143,1463,1553,IT,数码连锁,150600,1,183,眼镜店,50200,23,137,服务,中国电信,100200,1,90,90,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目一层业态明细,3-4,家,812,家,23,家,1,家,1,家,1,家,1,2,购物,品牌服饰,50200,510,482,963,1316,电脑维修、配件、摄像摄影、图文印刷,50200,1015,481,服务,书店,1,353,353,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目一层业态明细,510,家,1015,家,1,家,2,3,购物,品牌服饰,50200,510,735,735,1018,餐饮,肯德基,150600,1,283,283,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目一层业态明细,36,家,13,家,1,家,1,家,3,4,购物,品牌服饰,50200,38,540,1138,1498,精品服饰,50100,69,328,特色超市,200500,1,270,服务,银行,50200,2,180,360,邮局,50200,1,90,药店,50200,1,90,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目一层业态明细,1,家,1,家,1,家,1,家,12,家,26,家,1,家,6,家,4,5,购物,鞋帽、箱包、皮具,50100,46,270,800,2230,精品服饰,50100,46,530,餐饮,品牌餐饮,100500,1218,1430,1430,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目,一,一层业,态,态明细,1,家,23,家,12,家,35,家,12,家,23,家,23,家,69,家,品牌服,饰,饰,1,家,5,6,购物,品牌服饰旗舰店,200500,46,615,615,2020,餐饮,品牌餐饮,50500,814,1090,1090,休闲,美容、美发、美甲,50200,46,315,315,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目,一,一层业,态,态明细,1,家,23,家,12,家,46,家,12,家,35,家,46,家,1,家,6,7,餐饮,特色餐饮,50100,1524,1735,1735,2590,娱乐,电玩城,150600,1,180,720,台球馆,100300,1,180,量贩式,KTV,500800,1,360,服务,诊所,50300,1,90,135,花店,50150,1,45,楼号,消费目的,业种,单间建筑面积（）,预估数量,面积明细（）,各业态面积（）,各楼建筑面积（）,2,、项目,一,一层业,态,态明细,46,家,58,家,610,家,1,家,1,家,1,家,诊所,花店,7,“学,生,生创意,用,用品超,市,市”,是一种,集,集各类,学,学生小,商,商品及,其,其他特,色,色服务,为,为一体,的,的专业,学,学生小,商,商品超,市,市,顾客定,位,位倾向,于,于学生,、,、青少,年,年，中,小,小学校,、,、大学,生,生活区,都,都是其,主,主要目,标,标顾客,。

经营,商,商品具,有,有浓厚,的,的时尚,格,格调、,新,新奇色,彩,彩，价,格,格适中,，,，容易,吸,吸引学,生,生们的,目,目光，,比,比较容,易,易打造,流,流行阵,地,地，但,是,是其经,营,营面积,普,普遍不,大,大，均,在,在,15,50,左右店面展,示,示：,产品展,示,示：,3,、对于,引,引入超,市,市的思,考,考,“特色,食,食品超,市,市”,是一种,食,食品为,主,主营业,务,务的超,市,市，如,“,“进口,食,食品超,市,市”、,“,“有机,食,食品超,市,市”、,“,“健康,食,食品超,市,市”等,，,，将食,品,品种类,进,进行细,分,分，并,将,将细分,后,后的某,一,一部分,作,作为特,色,色进行,概,概念提,升,升，一,般,般目标,客,客群为,中,中高收,入,入人群,，,，产品,价,价格比,普,普通同,类,类产品,贵,贵出,10%,80%,，定位,相,相对高,端,端，经,营,营面积,50,300,店面展,示,示：,产品展,示,示：,3,、对于,引,引入超,市,市的思,考,考,“中型,综,综合超,市,市”,是开架,售,售货，,集,集中收,款,款，满,足,足社区,消,消费者,日,日常生,活,活需要,的,的零售,业,业态。

根,根据商,品,品结构,不,不同，,可,可分为,食,食品超,市,市和综,合,合超市,所需,面,面积较,小,小，,500,左右，,对场所,没,没有苛,刻,刻要求,，,，因此,可,可以开,在,在大多,数,数能够,支,支撑的,地,地方，,资,资源利,用,用率较,高,高，适,合,合定位,为,为社区,消,消费超,市,市店面展,示,示：,产品展,示,示：,3,、对于,引,引入超,市,市的思,考,考,类型,规模,面对客群,创意用品超市,15,50,学生、青少年,特色食品超市,50,300,中高收入人群的白领阶层,中型综合超市,500,左右,社区居民、学区学生,由表格,可,可以看,出,出，创,意,意型超,市,市规模,较,较小，,难,难以为,项,项目构,建,建较强,的,的核心,竞,竞争力,，,，可安,排,排在内,街,街，对,购,购物、,休,休闲等,业,业态进,行,行业态,补,补充，,而,而特色,食,食品超,市,市定位,较,较为高,端,端，不,太,太适合,大,大学生,群,群体的,消,消费水,品,品，现,阶,阶段不,建,建议引,入,入，所,以,以对于,外,外街超,市,市的引,入,入，我,司,司认为,合,合适大,众,众化日,常,常生活,消,消费的,中,中型的,综,综合超,市,市比较,合,合适。

3,、对于,引,引入超,市,市的思,考,考,二、租,金,金设定,一楼租,金,金收益,测,测算,按照一,楼,楼出租,总,总面积,12225,计算，,前,前两年,适,适当让,利,利，第,一,一年平,均,均租金,按,按照,3,元,/,/,天计算,，,，第二,年,年平均,租,租金按,照,照,3.5,元,/,/,天计算从,从第三,年,年起以,平,平均租,金,金计算,，,，并开,始,始每年,递,递增,5%,租金，,以,以测算,一,一楼整,体,体出租,的,的收益,可见，,一,一楼保,持,持稳定,良,良好的,经,经营，,获,获得的,收,收益也,是,是相当,可,可观的,年期,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,第九年,第十年,日租金,（元,/,）,3.00,3.50,4.20,4.41,4.63,4.86,5.11,5.36,5.63,5.97,年租金,13386375,15617438,18740925,19677971,20661870,21694963,22779711,23918697,25114632,26621510,出租率,60%,80%,95%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,实收,年租金,8031825,12493950,17803879,19677971,20661870,21694963,22779711,23918697,25114632,26621510,二楼售,价,价测算,注：由,于,于乐活,二,二层得,房,房率只,有,有,58%,，故还,原,原后价,格,格较高,。

大学生,商,商贸城,售,售价是,根,根据其,租,租金还,原,原得出,根据上,述,述比较,，,，计算,出,出二楼,建,建面销,售,售价格,为,为,13341.28x0.9=12007.15,元,/,按照此,售,售价,12,年回报,率,率还原,租,租金为,2.74,元,/,天项目,文鼎广场,乐活时尚街区,百度空间,义乌小,商品城,大学生,商贸中心,二楼平层使用面积平均价格,（元,/,）,13341.28,17241,7368,8750,7314.6,权重,（）,35,20,20,25,成交时间,15,15,13,13,10,15,项目定位,15,15,12,10,11,13,区位条件,16,13,12,12,12,14,项目规划,14,14,11,10,9,12,内部环境,16,14,11,10,9,13,交通条件,12,10,10,10,11,10,总分,100,93,79,74,71,87,二楼租,金,金测算,项目,文鼎广场,大学生,商贸中心,义乌小,商品城,乐活时,尚街区,百度空间,二楼平层使用面积平均租金,（元,/,天）,1.87,1.67,1.81,3.93,1.68,权重,（）,40,30,10,20,成交时间,15,15,15,15,14,14,项目定位,15,15,13,11,12,10,区位条件,16,15,14,12,12,12,项目规划,14,12,12,9,11,10,内部环境,16,14,13,9,11,10,交通条件,12,10,10,11,10,10,总分,100,93,87,76,80,75,注：乐,活,活与百,度,度租金,是,是根据,其,其售价,还,还原得,出,出。

由于乐,活,活售价,过,过高，,故,故权重,较,较低根据上,述,述比较,，,，计算,出,出二楼,租,租金为,1.87x0.9=1.68,元,/,天三楼售,价,价测算,根据上,述,述比较,，,，计算,出,出三楼,建,建面销,售,售价格,为,为,9731.23x0.9=8758.08,元,/,按照此,售,售价,12,年回报,率,率还原,租,租金为,2.00,元,/,天项目,文鼎广场,乐活时尚街区,百度空间,义乌小,商品城,大学生商贸中心,三楼平层使用面积平均价格,（元,/,）,9731.23,10857,6640,11250,7314.6,权重,（）,35,20,20,25,成交时间,15,15,13,13,10,15,项目定位,15,15,12,10,11,13,区位条件,16,13,12,12,12,14。