土地价格测算方法.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/12/28,#,本报告是严格保密的单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,土地价格测算专题,（以商住用地为例）,附件,2,市场比较法,通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价,土地价格测算方法,（商住用,地）,假设开发法,通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价,二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会导致土地成本不同）,市场比准法,通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价,步骤：,选取参照项目,建立关联系数,楼面地价测算,选取参照项目,：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价,【,市场比准法：,STEP1】,注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率,（,5%-,10%,）,土地出让时间相近,与项目地块区位相近,土地性质相同,选取参照,项目的三,大原则,新都集团地块,天元置业地块,城郊置业地块,案例,潭土网挂,2011014,号,潭土网挂,2012004,号,潭土网挂,2012032,号,土地受让方,湘潭城郊置业有限公司,湘潭新都房地产开发有限公司,天元置业有限公司,土地性质,商住用地,商住用地,商住用地,成交价,（万元）,5546,5224,11520,占地面积,（）,7557.52,17412,48000,容积率,3,6.2,2.5,成交日期,2011-06-29,2012-02-17,2012-11-16,建筑面积,（）,22671,107954.4,120000,单位地价,(万/亩）,489.25,200.03,160.01,楼面价,（元/）,2446.30,483.91,960.00,按,5%,的增长率得出,2014,年楼面价,3081.63,564.43,1058.40,参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数,计算公式：权重,*,拟合程度,=,比较系数,拟合程度取值范围：,0-2,比较系数：越接近,“,1”,代表与本项目约相似,建立关联系数：,通过,区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较，得出各方案比较系数,【,市场比准法：,STEP2】,评估因素,权重,城郊地块,新都地块,天元置业地块,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,区位因素,20%,1.5,0.3,0.8,0.16,0.8,0.16,生态景观,15%,0.8,0.12,0.9,0.135,0.9,0.135,区域规划,15%,0.9,0.135,1,0.15,1,0.15,地形地质,10%,1,0.1,1,0.1,1,0.1,容积率,10%,1,0.1,1.6,0.16,0.9,0.09,交通状况,10%,1.6,0.16,0.9,0.09,0.9,0.09,宗地规模,10%,1,0.1,1,0.1,1.2,0.12,公建配套,5%,1.5,0.075,0.8,0.04,0.8,0.04,商服设施,5%,1.6,0.08,0.7,0.035,0.7,0.035,加权分,100%,1.17,0.97,0.92,根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高,通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目,2014,年商住用地楼面地价为,1366.62,元,/,平方米,楼面地价测算：,通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过加权求和的方式，测算出本项目楼面地价,【,市场比准法：,STEP3】,对比案例,均价（元,/,平方米）,比准得分,权重,本项目价格（元,/,平方米）,城郊地块,3081.63,1.17,25%,770.40,新都地块,564.43,0.97,40%,225.77,天元地块,1058.40,0.92,35%,370.44,项目比准价格,1366.62,本项目地块容积率按,3,来计算，,2014,年土地价格为：,土地价格,=,楼面价,容积率,666.7 10000=,273.3,万,/,亩,假设开发法,通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价,步骤：,选取参照项目,建立关联系数,测算二级开发房价,预估未来入市房价,预算项目成本,反算楼面地价,选取参照项目,：,根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价,【,假设开发法：,STEP1】,纳帕溪谷,东方名苑二期,中央一品,新都汇,位置,岳塘湖湘西路西侧（交警支队旁）,岳塘岳塘区河东大道与双拥中路交汇西南角（职业技术学院旁）,板塘铺步步高往岳塘区政府旁边,九华示范区学府路一号,占地面积,(,),200000,188094,82790,42000,建筑面积,(,),5800000,600019,305050,350000,产品特征,水景地产,公园地产,花园洋房,江景地产,创意地产,国际化社区,现时售价（元,/,）,4800,5100,4200,3700,选取参照项目遵循原则：,产品较高档,为,在售楼,盘,距离本项目较近,新都汇,纳帕溪谷,本项目,东方名苑二期,中央一品,建立关联系数,：,从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数,【,假设开发法：,STEP2】,比较内容,权重,纳帕溪谷,东方名苑二期,中央一品,新都汇,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,社区景观,20%,1.2,0.24,1,0.2,0.9,0.18,0.6,0.12,外部环境,15%,0.8,0.12,0.9,0.135,0.6,0.09,1.1,0.165,建材设备,15%,1,0.15,0.9,0.135,0.9,0.135,1,0.15,区域位置,10%,1.2,0.12,1.2,0.12,0.8,0.08,0.9,0.09,开发商品牌,10%,0.8,0.08,0.9,0.09,0.9,0.09,0.8,0.08,房型设计,10%,1,0.1,0.8,0.08,1,0.1,0.8,0.08,配套设施,10%,0.8,0.08,0.8,0.08,0.8,0.08,0.7,0.07,物业管理,10%,0.9,0.09,0.9,0.09,0.9,0.09,0.9,0.09,合计,100%,0.98,0.93,0.845,0.845,参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数,计算公式：权重,*,拟合程度,=,比较系数,拟合程度取值范围：,0-2,比较系数：越接近,“,1”,代表与本项目约相似,测算二级开发房价,：以市场在售楼盘房价为基础，结合比拟系数，加权求和得出项目进行二级开发的现时售价,【,假设开发法：,STEP3】,对比案例,均价（元,/,平方米）,比准得分,权重,加权价格（元,/,平方米）,纳帕溪谷,4800,0.98,36%,1728,东方名苑二期,5100,0.93,30%,1530,中央一品,4200,0.845,17%,714,新都汇,3700,0.845,17%,629,项目比准价格,4601,根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高,通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目住宅现时售价,为,4601,元,/,平方米,预估未来入市房价,：根据二级开发房价，结合近,5,年房地产增长率，根据项目未来入市时间预估销售价格,【,假设开发法：,STEP4】,增长率为,10%,：,1+10%,2013,年,现时售价：,4601,元,/,X,=,2014,年,区域住宅售价：,5061,元,/,预算项目成本,：一般情况下，土地楼面地价为已知项，而此处未知，假设其为,X,元,/,，在假定住宅开发体量前提下，对其进行反算,【,假设开发法：,STEP5】,假定条件：,住宅开发体量：,20,万平方米,计算过程如表：,序号,项目类别,成本估算,备注,单位成本,总成本,（元,/),(,万元）,一,土地费用,1,土地出让费用,X,20X,2,契税,0.8X,按出让金的,4%,计算,小计,20.8X,二,建安成本,1,住宅,20,00,40,000,小计,40,000,三,前期费用,1,建筑设计费,40,800,按建筑面积计算,2,勘查设计费,20,400,按建筑面积计算,3,前期手续费,30,600,按建筑面积计算,4,可行性研究费,10,200,按建筑面积计算,5,三通一平费,15,188,按土地面积计算,6,景观设计,60,1200,按建筑面积计算,3388,四,配套费用,1,市政配套,75,1500,按建筑面积计算,小计,1500,五,其他费用,1,管理费用,2756,(,建安,+,前期,+,配套,)4%,2,财务费用,2756,(,建安,+,前期,+,配套,)4%,3,销售推广费用,4333,按销售收入约,3%,计,4,不可预见费用,3445,(,建安,+,前期,+,配套,)5%,小计,408,13290,六,总成本合计,82178,20.8X,反算楼面地价,：基于前述步骤，根据投资净利润率,=,净利润总额,/,总投资，假定两种利润率，反算楼面地价,【,假设开发法：,STEP6】,经济指标,金额（万元）,总销售收入,101222,总开发成本,53760,20.8X,营业税及附加,5567.21,土地增值税,1012.22,税前收益,47461.9,-20.8x,所得税,11865.5,-5.2x,项目净利润,29017,-15.6x,根据假设开发法，利润率,=30%,时，本项目住宅用地基准价格,为,590,元,/,利润率,=0%,时，本项目住宅用地基准地价,为,1860,元,/,说明：,a:,项目营业税及附加,按总销售收入的,5.5,%,计算,b:,项目所得税按新行税率,25%,计算,c:,项目土地增值税按销售总收入的,1%,进行预征,d,：建筑面积按照,20,万平方米计算,e,：销售均价按两年后的均价计算，为,7222.22,元,/,一般情况下，项目利润率为,20-30%,，因此测算分别以投资利润率极限值,0%,和,30%,作为反算条件：,投资净利润率,=,净利润总额,/,总投资,R1=,（,29017,-15.6x,）,/,（,53760,+20.8x,）,=30%,则,X=590,元,/,R2=,（,29017,-15.6x,）,/,（,53760,+20.8x,）,=0,%,则,X=1860,元,/,测算项目楼面地价,：把市场比较法和假设开发法两种估算路径得出的,3,项住宅楼面地价进行加权求和，,得出项目住宅楼面地价合理区间,已知项：,1,、市场比较法，目前,楼面地价,1366.62,元,/,2,、假设开发法，利润率为,0%,时,：,1860,元,/,3,、假设开发法，利润率为,30%,时：,590,元,/,方法：分别组合，加权求和,考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况，把通过市场比较法得来的地价权重设为,80%,本地块住宅用地楼面地价估算结果如下,:,当利润率为,30%,时，楼面地价,=,1366.6280,%,+59020,%,=,1211.3,元,/,，（容积率,=3,，土地价格,=,242.3,万,/,亩）,当利润率为,0%,时，楼面地价,=1366.6280,%,+186020,%,=,1465.3,元,/,，（容积率,=3,，土地价格,=,293.1,万,/,亩）,因此，本项目中，开发商拿地最高极限不宜超过,楼面地价,1465.3,元,/,，否则面临亏损,原则：,两者加权求和，考虑到通过市场得到的地价更能反映市场情况,市场比较法：假设开发法,=8,：,2,或,7,：,3,若对未来项目开发售价看好，。