房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案16.docx

房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案1. 单选题：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元A.536B.480C.520D.1016正确答案：B2. 单选题：房地产开发投资的投资者主要是为了()A.获取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费正确答案：A3. 单选题：下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场正确答案：D4. 判断题：从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一正确答案：对5. 多选题：商业辐射区域分析包括可能的()分析A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好正确答案：ACDE6. 判断题：最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

正确答案：错7. 判断题：抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入正确答案：错8. 单选题：直接投资的特点是（）A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志正确答案：A9. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金正确答案：错10. 多选题：影响房地产市场发展的基本因素有()A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素正确答案：ACD11. 单选题：房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低正确答案：C12. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B13. 单选题：我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点A.纽约B.伦敦C.香港D.东京正确答案：B14. 判断题：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。

但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常不需要编制资产负债表正确答案：错15. 多选题：在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法正确答案：BDE16. 多选题：开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查正确答案：BDE17. 单选题：下列选项中（）不可以用于土地储备资金A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C18. 多选题：市场趋势分析通常包括()几个步骤A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测正确答案：ABC19. 多选题：土地费用估算主要包括（）A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费正确答案：ABCD20. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

正确答案：错21. 单选题：【2014年真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展这表明房地产市场具有（）的特性A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性正确答案：D22. 多选题：开发商的定价方法有（）A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法正确答案：ACD23. 单选题：（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数正确答案：A24. 多选题：在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率正确答案：BCD25. 判断题：保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴正确答案：对26. 单选题：下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场正确答案：A27. 判断题：经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。

正确答案：错28. 单选题：【2011年真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本正确答案：B29. 判断题：复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算正确答案：错30. 单选题：房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险正确答案：B31. 多选题：资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构正确答案：ABC32. 单选题：某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24正确答案：B33. 多选题：【2014年真题】不确定型决策方法有（）A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法正确答案：BE34. 单选题：甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。

若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.无法判断正确答案：A35. 单选题：为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的（）A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表正确答案：D36. 单选题：如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用()A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：B37. 多选题：一般来说，房地产投资风险主要体现在()A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性正确答案：ACDE38. 判断题：最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强正确答案：对39. 判断题：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的正确答案：错40. 判断题：在"毛租"的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用正确答案：对41. 判断题：【2011年真题】在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。

)正确答案：对42. 单选题：（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券正确答案：C43. 单选题：【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业正确答案：B44. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A45. 判断题：房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业正确答案：对46. 判断题：资金来源与运用表用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力的分析正确答案：错47. 单选题：以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费正确答案：A48. 判断题：【2012年真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。

)正确答案：错49. 单选题：某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米A.450B.475C.520D.580正确答案：D50. 单选题：。