房屋维修细则.doc

目录 一、 工程质量保修阶段维修范围、时限及依据 1二、维修分类及工艺 2房屋维修类型： 2（一）裂缝类 21、梁柱与墙体之间裂缝 22、主体结构裂缝(墙体、板) 33、线管位砂浆裂缝 44、墙体空鼓开裂（保温层） 45、门边洞口位腻子层开裂 56、内墙涂料龟裂、外墙涂料龟裂 67、天花腻子空鼓开裂 7（二）涂料类 81、卫生间天花脱皮 82、厨房门边发霉 9（三）渗水类 101、卫生间门槛边渗漏 102、阳台、露台地面往下渗漏 103、地下室墙体渗漏 114、屋面变形缝渗漏 125、屋面烟道渗漏 126、铝合金窗边渗漏 137、外墙裂缝渗漏 148、排水管吊洞漏水 149、阳台给水管渗水 15（四）石材瓷砖类 151、墙、地砖空鼓、不平 152、外墙砖脱落 163、木地板有响声、集灰较多 16（五）五金铝合金类 171、栏杆、扶手脱落掉漆 172、铝合金门窗推拉不畅 173、铝合金门框扇歪 184、入户门响声大 185、歪门斜道、室内梁大小头 19（六）成品保护 20三、维修责任 29四、保修程序 30五、保修时限 31六、维修服务 32-34一、 工程质量保修阶段维修范围、时限及依据根据国家颁布《房屋建筑工程质量保修办法》及相关细则，以及中建三局与甲方签订的施工合同相关约定，确定所接工程质量保修阶段维修范围及时限。

本办法所称工程质量保修，是指工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复本办法所称质量缺陷，是指工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计要求以及施工合同的约定维修范围包括中建三局成都分公司承接全部工程内容包括地基基础工程、主体结构工程、砌体工程、抹灰工程、装饰工程、防水工程等但不包括重大结构缺陷，一般性结构构件开裂除外）具体包括如下项目：1、楼地面、屋面、墙面渗漏水、地下室渗漏水;2、烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露;（建议由设备安装公司负责）3、楼地面沉陷、空鼓、开裂、起沙;4、内外墙及顶棚抹灰、涂料等装饰面及结合层开裂、脱落，或墙面起碱脱皮;5、门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定及渗漏水等;6、厨房、卫生间地面泛水倒坡积水;阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水;7、厨房、卫生间等有防水要求的部位渗漏水;8、室内外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞;（建议由安装公司负责）9、强弱电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路;（建议由安装公司负责）10、钢筋砼、砖石砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝;11、施工产生的其他质量缺陷。

二、维修分类及工艺（一）裂缝类1、梁柱与墙体之间裂缝• 维修材料10*10的钢丝网、网格带、白乳胶• 维修方案• 沿裂缝两边直线切割宽40cm；• 打凿砂浆至墙体基层，并打毛切割线位；• 悬挂钢丝网，使用钢钉固定；• 使用1：5的配比砂浆进行粉刷墙体，2cm以上的抹灰层分层批荡；• 新旧墙体交接位涂刷白乳胶粘贴网格带• 恢复腻子，并涂刷一底两遍内墙漆 剪力墙砖墙2、主体结构裂缝(墙体、板)• 维修材料10*10的钢丝网、网格带、白乳胶，聚氨脂• 维修方案• 沿裂缝两边直线切割宽40cm；• 打凿砂浆至墙体基层，并打毛切割线位；• 裂缝灌注聚氨脂• 悬挂钢丝网，使用钢钉固定；• 使用1：5的配比砂浆进行粉刷墙体，2cm以上的抹灰层分层批荡；• 新旧墙体交接位涂刷白乳胶粘贴网格带• 恢复腻子，并涂刷一底两遍内墙漆 3、线管位砂浆裂缝• 维修材料网格带、白乳胶、弹性腻子• 维修方案• 顺裂缝位产除宽8cm 腻子层至砂浆层面• 剔除小V型槽 并填充弹性腻子；• 涂刷白乳胶粘贴网格带• 恢复腻子，并涂刷一底两遍内墙漆 4、墙体空鼓开裂（保温层）• 维修材料网格带、白乳胶、弹性腻子• 维修方案• 使用铁锤敲击，确定空鼓面积• 用切割机将空鼓部位进行切割• 打凿空鼓部位至墙面基层• 清理抹灰层基体表面。

包括凿除其内所钉挂的钢网）• （恢复保温层）• 铺钉10×10×0.8mm钢丝网• 浇水湿润基层并进行保养• 1：1：4（325标号）混合砂浆找平，并分层抹灰，平均厚度不大于20mm，超过20 mm加挂钢丝网10×10×0.8mm）• 在新旧交接位置贴网格带• 刮内墙腻子，砂纸打磨• 刷一底两遍内墙涂料 5、门边洞口位腻子层开裂• 维修材料网格带、白乳胶、弹性腻子• 维修方案• 现场鉴定是否门框缝砂浆松动• 若属于砂浆松动，则凿除松动部位砂浆（含门框塞缝砂浆），缝隙较大位填入泡沫胶后再进行墙面抹灰（门框与墙体之间缝隙留凹槽深10mm左右）• 若不属于砂浆松动，沿裂缝位的腻子层铲除宽度约80mm• 将裂缝位铲成v型槽填入弹性腻子• 用白乳胶涂刷裂缝位并粘贴网格带，表面再涂刷白乳胶• 刮内墙腻子，砂纸打磨，刷一底两遍内墙涂料6、内墙涂料龟裂、外墙涂料龟裂• 维修材料 涂料• 维修方案• 敲击检查，排除墙面裂缝不属于空鼓裂纹• 用毛刷清理抹灰层表面浮灰• 刷3-4遍涂料即可7、天花腻子空鼓开裂 • 维修材料石膏粉、白乳胶、• 维修方案• 使用铁锤敲击，确定空鼓面积• 打凿空鼓部位至天花混凝土面• 清理天花混泥土表面灰尘• 使用粘粉进行分批打底• 刮内墙腻子，砂纸打磨• 刷两道内墙涂料 （二）涂料类1、卫生间天花脱皮• 维修材料外墙腻子• 维修方案• 将原有腻子全部铲除至混凝土表面• 用毛刷清理抹灰层表面浮灰• 刮外墙腻子粉• 涂刷墙面底漆• 涂刷表面油漆2、厨房门边发霉• 维修材料水管测压机、外墙腻子• 维修方案• 水管测压排除渗水原因• 铲除发霉位置至砂浆基层50cm高• 使用外墙腻子• 打磨腻子并刷一底两遍油漆• 将卫生间靠门边铺设砖拆一排除湿铺即可（或门边刷防水层在铺设瓷砖、地砖（三）渗水类1、卫生间门槛边渗漏• 维修方案• 打凿卫生间门槛石周边一排地砖至楼面基层• 清理敲打部位垃圾• 卫生间门槛石下1：2.5防水沙浆立面修补加强• 涂刷2mm厚防水材料• 20厚1:2.5湿水泥砂浆层铺设地砖• 铺设墙砖• 铲除发霉墙面油漆• 批腻子，刷内墙漆一底两面2、阳台、露台地面往下渗漏• 维修方案• 打凿楼板地砖至楼面基层• 清理垃圾• 铲除原卷材防水层• 用聚合物水泥基防水涂料重做防水层，2厚• 地漏根部剔凿宽度和深度10沟槽，槽内嵌填密封材料• 管道与地面交接处涂刷2厚聚氨酯防水涂料，上泛高度100mm• 20厚1：2.5水泥砂浆保护层• 铺贴地砖面层，1%坡度，地漏处找坡• 勾缝，清理 3、地下室墙体渗漏• 维修方案• 铲除渗漏墙体饰面层• 沿漏点裂缝剔凿深30mm,宽15mm型沟槽• 清理后进行高压灌缝（灌缝材料视现场情况确定）• 用水泥基防水材料填塞，封堵• 素浆、砂浆沿槽抹平、扫毛• 用掺外加剂防水砂浆对墙体分层抹压，8厚1：2防水砂浆• 刮外墙腻子、打磨• 刷外墙漆一道 4、屋面变形缝渗漏• 维修方案• 掀开变形缝顶部金属盖板• 铲除变形缝两侧砌体表面保护层清理• 3厚防水卷材防水层，上泛至变形缝两侧砌体上部• 2厚聚氨酯防水涂料层• 变形缝内重新填充聚苯乙烯泡沫塑料• 1：3水泥砂浆15厚水泥砂浆保护层• 安装0.8厚金属折板盖缝• 建筑密封胶填缝5、屋面烟道渗漏 • 维修方案• 剔除烟道表面抹灰层至砌体表面• 在烟道距找平层400mm高度凿20*20凹槽• 打凿烟道地面至楼面找平层，清理基层• 从找平层刷1.5厚聚氨酯防水涂料上泛至凹槽处• 增加3厚防水卷材防水层,收头用金属压条钉压，在凹槽内固定密封。

• 凹槽用密封膏填塞• 15厚1：3水泥砂浆保护层• 刮外墙腻子、打磨，刷外墙漆两道 6、铝合金窗边渗漏• 维修方案• 从内墙渗水点剔凿抹灰层• 采用掺防水剂1：2快干水泥砂浆塞缝• 钻孔用环氧树脂灌浆• 表面刷防水涂料• 外墙与窗框连接处加注中性密封胶• 内外墙涂料恢复完整7、外墙裂缝渗漏• 维修方案一• 剔凿原内墙抹灰层• 用聚合物水泥聚合物防水砂浆对灰缝修补• 涂刷防水涂料• 8mm厚1：2.5水泥砂浆墙面抹灰、压光，刮内墙腻子，打抹• 刷内墙漆一底两面，恢复好• 维修方案二• 可以直接在外墙上处理更彻底，方法同维修方案一流程8、排水管吊洞漏水• 维修方案卫生间吊洞漏水• 剔除油漆面腻子层至楼面基层• 在渗水位打孔进行高压灌浆处理• 恢复外强腻子• 涂刷一底两面油漆阳台吊洞漏水• 将瓷砖或地面抹灰层打掉，重新检查做好吊洞• 周边地面墙根需要做防水• 地面恢复9、阳台给水管渗水• 维修方案• 堵塞各个出水点分别打压，确定进水管破裂点• 顺进水管打凿地砖确定漏点• 重新接驳水管• 重新打压检查• 对原渗漏点接管处处以防水处理，防水材料2厚刷两次• 地砖恢复，清洁四）石材瓷砖类1、墙、地砖空鼓、不平• 维修材料空鼓检测工具、冲击钻、橡胶锤、铁锤、• 维修方案• 使用工具确定地砖空鼓面积• 若空鼓面积较少可直接使用砖缝位灌稠度较高水泥• 使用冲击钻在空鼓砖位进行打孔震动• 使用铁锤剔凿至楼板基层• 清理基层垃圾并使用水泥水湿润地面• 1：5配比干沙浆垫底，使用纯水泥浆铺贴地砖• 使用橡皮锤轻轻敲打地砖，比周边地砖高出1mm为合适程度2、外墙砖脱落• 维修材料空鼓检测工具、冲击钻、橡胶锤、铁锤、• 维修方案• 使用铁锤剔凿至楼板基层• 清理基层垃圾并使用水泥水湿润地面• 使用强度较高的水泥砂浆粘贴墙砖• 使用橡皮锤轻轻敲打地砖，比周边地砖高出1mm为合适程度3、木地板有响声、集灰较多• 维修方案• 拆除有响声部位的木地板及珍珠棉• 清理基层垃圾并检查地面平整度• 地面不平则用水泥砂浆找平• 裁减相同尺寸的珍珠棉铺贴，并周边用眉纹纸粘贴• 恢复木地板；（五）五金铝合金类1、栏杆、扶手脱落掉漆• 维修方案• 焊口脱焊，除锈焊接• 构件损坏，换置构件• 除锈、打磨、上漆2、铝合金门窗推拉不畅• 维修方案• 检查轨道内有垃圾及门扇下滑轮• 使用毛刷清理轨道内垃圾• 调整门扇滑轮位置并上润滑油。

• 安装调试3、铝合金门框扇歪• 维修方案• 检查门扇下面垫片是否打滑或者下轨是否水平再检查门框是否安装垂直• 若门扇下面垫片打滑更换合格垫片，下轨不水平需调整• 若门框安装不垂直，需拆除门扇放在安全适当位置打凿掉门框边的水泥砂浆，重新固定安装待复查垂直后再进行恢复砂浆和油漆若此门为外墙需涂刷防水后再恢复4、入户门响声大• 维修方案• 调整入户门锁位• 调试• 胶条沾接不好• 更换锁、调整合页等5、歪门斜道、。