上海五角场商业及办公项目提案报告.ppt

金丰易居金丰易居· ·普润普润发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造 的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现金丰易居金丰易居· ·普润普润地下一层4万㎡如何定位核心难点：？先期收益最大化先期收益最大化不影响住宅产品档次不影响住宅产品档次适合地下商业经营适合地下商业经营可后续有效经营可后续有效经营考量要素金丰易居金丰易居· ·普润普润城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发『』1 1、地下商业的形成、地下商业的形成金丰易居金丰易居· ·普润普润位置：位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆 定位：上海首家地下”都市中心型多功能购物中心“占地面积50000平方米建筑面积49557平方米业种业态：低档服饰，小商品客源：年轻人及过路客流迪美购物中心，称得上是一座购物超市，前后两段式的分区使得这一地下商城既有only、esprit、达芙妮等品质优良的百货公司常驻品牌，也有经营各类来自广州等南方城市的时尚服饰，物美价廉的小店，可以满足各个消费层次的需要。

关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游单一地下广场2 2、典型地下商业形态、典型地下商业形态金丰易居金丰易居· ·普润普润多业态并联地下广场2 2、典型地下商业形态、典型地下商业形态从美罗城大食代、游艺厅、溜冰场、茶坊、到太平洋下的购物超市、港汇广场的运动名品店，一应俱全的不同种类休闲购物场所位置：徐家汇美罗城、港汇广场、太平洋数码广场等商业中心地下 定位：主题商场、大型超市、餐饮、甚至图书馆等文化网络一应俱全的地下综合商业圈业种业态：运动服饰，数码产品、餐饮客源：附近白领、学生及数码爱好者关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模金丰易居金丰易居· ·普润普润位置：火车站及七浦路形态：地上层数5层，附带地下1层定位：全市最大定向产品批发市场客源：年轻人及批发商关键词：非核心商业中心、规模化、专业化关键词：非核心商业中心、规模化、专业化全市性批发聚集地，地下商业价值等同于地面三层铺位，营业面积的扩大而非自成一体单一业态零售批发城2 2、典型地下商业形态、典型地下商业形态金丰易居金丰易居· ·普润普润龙之梦地下两层引入家乐福超市，超市面积2.5万㎡，其他区域包含美食广场，数码广场。

中环百联地下一层引入世纪联华超市，超市面积8万㎡，其他区域包含美食广场，娱乐中心关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源大型购物中心地下商业2 2、典型地下商业形态、典型地下商业形态金丰易居金丰易居· ·普润普润依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流1 1专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大2 2依托区域型大型购物中心人流，地下与之形成业态互补3 3业种业态主要集中于品牌超市、餐饮、服饰、数码产品4 44 4、、地下商业存活的几个基本因素总结地下商业存活的几个基本因素总结市区核心市区核心+ +地铁地铁专业产品市场专业产品市场依托大型购物中心依托大型购物中心适合地下商业的业种业态适合地下商业的业种业态金丰易居金丰易居· ·普润普润项目基地周边道路两边未有成型店铺，缺乏商业环境、人气、车流缺乏商业环境、人气、车流项目南侧大型商业只有4家较难吸引人气的汽车4S店，商业氛围缺失商业氛围缺失5 5、、本案自身周边环境本案自身周边环境金丰易居金丰易居· ·普润普润本案不属于或市中心核心区，人流聚集效应几乎为零。

本案非地铁上盖，交通引导人流不存在可能餐饮占地下商业较大比例，本案地下餐饮形态受局限性较大服饰礼品数码等专业市场人流物流较密，影响地面住宅部分环境本案四周人流车流较少，不符合一般商业选址需求，商家较难持续经营另辟“稀”径地下商业成功的要素交通＋人流＋业种业态本案都不具备,受到制约因素过多本案不妨走出商业规划产品形态寻求突破口……….任何形态商业定位在本案地下无路可走，必须重新审视市场启示金丰易居金丰易居· ·普润普润杨浦区是中国近代的工业发祥地其中有诸如上海机床厂、上海柴油机厂、上海电站辅机厂、杨树浦自来水厂、杨树浦发电厂、上海电缆厂等知名大中型企业100余家 杨浦是上海著名大学聚集地，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、上海体育学院工工 业业教教 育育＋＋5 5、、杨浦初印象杨浦初印象金丰易居金丰易居· ·普润普润两片：西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大等高校为支撑东片，以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑￿一线：为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。

创业大道分为三大功能区：北段具有开放型休闲功能区；中段是适应创业者居住、工作的SOHO区；南段是国际性科教、经济类组织、跨国公司地区总部入驻集聚区￿一带：滨江发展带开发的主题是：构筑从工业文明走向知识文明的长廊主要规划四大景观带和五个重点区域杨浦将以“区域性、组团式、辐射状”的思路，形成“两片、一线、一带”的哑铃状的产业功能模块￿产业结构从“工业杨浦”转向“知识杨浦”9、杨浦最新规划金丰易居金丰易居· ·普润普润规划区域规划面积规划定位发展方向五角场城市副中心3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心￿.开发总量309万平方米,目前已建办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米五角场城市副中心2002年-2012年总体规划图五角场发展方向五角场发展方向“商业商业+办公办公”的北部商业商务区的北部商业商务区9、杨浦规划方向金丰易居金丰易居· ·普润普润10余所高校，7 所成人高校和近百家科研院所，44 位两院院士和 5000 余位教授、副教授，几十个国家级重点学科或重点实验室鼓励企业与大学、科研院所紧密合作，重点发展技术研发、科技交流和推广服务、产品开发和信息技术外包以及知识处理外包服务等，建设全市自主创新和科技攻关的高地 以江湾—五角场市级副中心、大连路—控江路等现代服务业集聚区为载体，重点发展商务办公、专业技术服务等，建成全市乃至长三角地区有影响力的科教特色中心商务区 依托区域高等教育、基础教育、职业教育、远程教育和继续教育等教育资源集聚优势，重点发展教育培训、教育中介服务、教育信息咨询服务，逐步扩大留学生服务规模和服务层次，力争成为上海的品牌教育服务集聚地 充足的教育机构研发与技术服务科教商务教育服务对我们的启示9、五角场规划背景知识杨浦的打造将提供全新的产业发展机会，也为商务项目的重点发展，提供了可靠依据，因此：一个以服务一个以服务知识经济，服务于知识经济，服务于创业人群的产品为创业人群的产品为目标的商业开发存目标的商业开发存在先天环境。

在先天环境高校资源融合知识产业导向使得杨浦成为创业者的基地金丰易居金丰易居· ·普润普润9、目前高校毕业人群就业形势影响高校毕业生就业的4个因素：1、毕业生多，08年559万，09年610万 2、就业空间相对较紧，大学生实习岗位与需求存在一定落差3、相关的政策措施和服务体系还亟待完善 4、大学教育与市场脱节就业形势日趋严峻背景导致越来越多高校毕业生另寻出入金丰易居金丰易居· ·普润普润9、目前高校毕业人群创业形势大学毕业生创业政策扶助：1、一对一创业导师匹配服务； 2、创业咨询及规划讲座及论坛； 3、项目及商业计划书免费评估； 4、创业辅助基金申请及项目融资服务； 5、创业者、企业家座谈会组织； 6、商务礼仪讲座； 7、行政手续免费高效“一条龙”代理代办服务； 8、优惠政策及项目扶持政策申报服务； 9、市场拓展辅助，产业链搭建、产业集聚规划及优先采购机制； 10、免费代理记帐，税务筹划，资本运行及财务管理分析服务； 11、创业相关技术辅助工作； 12、创业心理建设及心理工作； 13、人才引进、居住证办理、档案托管、人事代理等配套服务； 政府对大学创业人群带来较多政策扶助就业压力＋政策扶持创业大学生比例不断上升金丰易居金丰易居· ·普润普润9、目前高校毕业创业人群办公物业情况目前大学生创业较多选择的办公物业为普通居民楼和创意产业园。

在物业面积上主要还是以50－100㎡居多金丰易居金丰易居· ·普润普润沪东金融大厦沪东金融大厦万达广场万达广场创智天地创智天地 新纪元大厦新纪元大厦财富广场财富广场怡富商务广场怡富商务广场绿地汇创国际绿地汇创国际东上海中心东上海中心1 12 23 34 45 58 86 67 7凯迪金融大厦（只租不售）凯迪金融大厦（只租不售）9 91010合生国际广场合生国际广场( (未建未建) )13587249106111111蓝天大厦蓝天大厦10、目前杨浦区写字楼发展情况目前杨浦区写字楼主要集中在五角场区域金丰易居金丰易居· ·普润普润项目名称体量(万/㎡)主要租户租赁价格(RMB/㎡/天)产品物业管理费(元/㎡)月)出租率蓝天大厦5投资、钢材、机械3.6甲级1260％沪东金融大厦3.5证券,金融2-2.5甲级2265%万达广场2科研,贸易,驻沪办3-3.5甲级20B栋64%A、C栋空置创智天地3研发,教育,高科技2.5-4.5商住两用12一期76%二期15％怡富商务广场1.7咨询,广告1.5-2.2乙级1580%财富广场15钢铁,保险2-3甲级19银座80%金座空置东上海中心0.5投资,贸易,物流2－2.5乙级1884%目前杨浦区写字楼都为甲级标准，租金保持在2.5－3.5之间，出租率有一定空置率在60－80％，后期的凯迪金融大厦及合生创展中心也定位5A甲级，高档商务楼较多。

11、五角场写字楼出租情况杨浦不断开发高档商务楼，开发商目标主要抢占高端市场杨浦不断开发高档商务楼，开发商目标主要抢占高端市场金丰易居金丰易居· ·普润普润知识型创新产业国内中高端市场和科技创新产业、长三角和全国地区科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；信息互联网研发产业高科技信息服务、学术交流及研发；科技研发中心以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主体的科技园区和作为科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地；￿其他头脑产业相关信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业；教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等知识服务业.创智天地创智天地高校产业园万达广场沪东金融中心蓝天大厦12、五角场办公楼入驻企业情况目前五角场入驻办公的公司多为成长型公司，这类公司已先期累计了一定财富，业务相对成熟金丰易居金丰易居· ·普润普润海上海LOFT创意产业联盟军工分部汇星(广场)创意园铭太创意产业园五角场800号五维空间创意园弘基-创邑YOUNG汇龙创意园/工业贸易滨江创意产业园MEDIA1895/媒体服务创意联盟/贸易服务改造型园区新建型园区设计\广告时尚\服务贸易服务绘画\设计工艺设计建筑设计工业/贸服建筑设计从地理位置来看，目前杨浦的创意产业园都位于非核心商务区，分散在五角场周边及滨江。

12、杨浦创意产业园分布金丰易居金丰易居· ·普润普润租金高低决定出租率【观察】通过对租金的比较，目前杨浦创意产业园租金在1.5元/㎡/天以下的项目出租率都在90%以上，而租金相对较高的项目出租率明显较低13、五角场办公楼入驻企业情况金丰易居金丰易居· ·普润普润•价格优势：租金通常低于一般办公楼•外部环境：多数项目周边以老式居民区为主，商务环境差，相关配套缺乏•区位优势：处于市区中心地段，依附地铁，交通便利•内部停车位：限于早期改造项目对规划原因，园区普遍存在停车位不足显现，出入困难•产业主题开发：针对区域内产业进行针对性开发，并享有大量相关政策优惠•商务服务不足：多由政府主导，商务服务功能较弱，所承诺的诸多服务内容基本难以实现•环境优势：园区内部通常环境较好；内部商务功能丰富，提供更充分交流的、更舒适的办公条件•企业准入较低：价格优势降低了门槛，使园区企业出现较为杂乱局面•空间优势：产品通常有挑高，可自由分隔，强化了产品使用面积，提升产品的性价比•同质建设：诸多园区的客户指向基本雷同，导致了竞争的同质化优势劣势创意产业园主要为创意设计类公司规划，形成鲜明的主题定位，但却存在较多弊病，如创意产业园主要为创意设计类公司规划，形成鲜明的主题定位，但却存在较多弊病，如鲜明的个性不符合非设计公司所需，物业服务较差，车位较少，商务配套条件不足等。

鲜明的个性不符合非设计公司所需，物业服务较差，车位较少，商务配套条件不足等12、创意办公市场优劣势金丰易居金丰易居· ·普润普润目前杨浦主要发展高档商务物业，以万达广场为首吸引较有实力的一些公司及办公机构入驻创意产业园主要针对设计类公司进行主题定位，以海上海LOFT为代表，而一些低档创意园区则缺乏一定品位，档次较差，商务配套存在问题我们发现杨浦区目前还没有专门为创业者度身定制的办公产品金丰易居金丰易居· ·普润普润面积办公单元面积应灵活可分割，主要面积需求在100－200㎡之间硬件设施大堂等公共部位具有一定品质；设立中央空调；电梯配置标准适当提高；具备某些办公智能系统；无线网络全面覆盖景观利用办公环境有一定景观资源，如花园、休憩平台软件设施物业水平有一定标准，提供商务秘书等服务功能配套要求考虑中小企业需求，配备完善商务配套功能，如标准会议会务功能、产品展示功能区等配套租金100㎡月租金控制在2500－3000元/RMB左右（0.8-1元/㎡天）扶持政策办公物业具有一定政策税收优惠及创业指导帮助12、大学创业者办公物业需求特征金丰易居金丰易居· ·普润普润14、本案市场定位的立基点办公品质具有传统办公形象完善商务配套功能办公物业具有一定标准与高校联手签订租金优惠与政府联手制定税收优惠开发商自身设立创业基金办公软硬件上符合创业者需求租金及税收政策上符合创业者需求当代创业者办公基地当代创业者办公基地当代创业者办公基地当代创业者办公基地金丰易居金丰易居· ·普润普润量贩式创业基地的市场定位量贩式创业基地的市场定位创业公司产品研发、展示、仓储、交易创业公司产品研发、展示、仓储、交易——当代事务综合体当代事务综合体15、本案项目定位金丰易居金丰易居· ·普润普润“量贩量贩”的意思是指的意思是指“大量批发大量批发的超市的超市”，由此引申的量贩式经，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价营，指的就是透明、自助和平价的消费方式，量贩式购买的消费方式，量贩式购买= =大宗购大宗购买买= =省钱购买省钱购买量贩式的定义量贩式的定义以办公功能链的组合形式以办公功能链的组合形式出现的出现的“大学生创业基地大学生创业基地”量贩式办公的特征量贩式办公的特征15、本案项目定位金丰易居金丰易居· ·普润普润体验创业新地标体验创业新地标 量贩式办公新思路量贩式办公新思路量贩式创业办公基地的商业诠释：量贩式创业办公基地的商业诠释：现代情景主题式办公，通过改善办公环境塑造各类主题办公环境使工作者产生情感共鸣改变原来的办公习惯，增加创意成果的展示空间体验式产品展示特别注重与客户的情感互动给初次创业工作者好的心情、好的体验、好的感觉。

15、本案项目定位金丰易居金丰易居· ·普润普润项目核心内涵项目核心内涵项目核心内涵项目核心内涵量贩式创业基地量贩式创业基地量贩式创业基地量贩式创业基地地面商业地面商业地面商业地面商业住宅住宅住宅住宅四大件四大件四大件四大件仓储、展示、交易、研发仓储、展示、交易、研发仓储、展示、交易、研发仓储、展示、交易、研发我们对于项目核心的理解我们对于项目核心的理解混合就是力量混合就是力量一边是店铺，一边是工作坊一边是店铺，一边是工作坊一边是家，一边是工作坊一边是家，一边是工作坊15、本案项目定位为创业者度身定制为创业者度身定制金丰易居金丰易居· ·普润普润创意类公司多为各类设计公创意类公司多为各类设计公司，因此以司，因此以““艺术设计艺术设计””为为主题如：电视广告、杂志主题如：电视广告、杂志广告、服装设计、工业设计、广告、服装设计、工业设计、建筑设计等建筑设计等混凝土材质区混凝土材质区艺术设计主题区艺术设计主题区金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润玻璃是最能代表现代风玻璃是最能代表现代风格的建筑材质而本区格的建筑材质而本区域采用的大量玻璃元素，域采用的大量玻璃元素，最适宜新概念数码产品最适宜新概念数码产品展示和经营。

形成展示展示和经营形成展示最新数码、最新数码、ITIT类产品的类产品的展示、体验区展示、体验区玻璃材质区玻璃材质区数码概念馆数码概念馆金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润红砖是我国早期工业厂房红砖是我国早期工业厂房所使用的建筑材料，具备所使用的建筑材料，具备相当文化溯源和延续故相当文化溯源和延续故建议此区域以建议此区域以““创意艺术创意艺术””为主题，引入具备一定为主题，引入具备一定水平和素质的艺术家工作水平和素质的艺术家工作室、画廊、视觉效果中心室、画廊、视觉效果中心等建议引入艺术工作室，等建议引入艺术工作室，摄影工作室摄影工作室红砖材质区红砖材质区视觉艺术创意区视觉艺术创意区金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润木材是我国传统建筑使用最多木材是我国传统建筑使用最多的材质创意文化并不是对传的材质创意文化并不是对传统文化的颠覆，是对传统文化统文化的颠覆，是对传统文化的继承和发扬传统文化的延的继承和发扬传统文化的延续更多的是依托于书籍以及其续更多的是依托于书籍以及其他方式。

故建议此区域以他方式故建议此区域以““文文化化””为主题建议引入编辑社为主题建议引入编辑社杂志零售商杂志零售商木材质区木材质区文文化仓储区化仓储区金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润金丰易居金丰易居· ·普润普润开放式布局，不要通过生硬建筑物与外界形成明显区隔开放式布局，不要通过生硬建筑物与外界形成明显区隔15、项目产品加强建议——主入口设置金丰易居金丰易居· ·普润普润设立独立大堂，面积在设立独立大堂，面积在300300㎡㎡以上，挑高约以上，挑高约5.55.5米米( (若无法达到挑高要求，入口处若无法达到挑高要求，入口处必须保证挑高必须保证挑高) ) ，且墙地面采用石材及装饰材料营造出多元素、炫彩风格，符合，且墙地面采用石材及装饰材料营造出多元素、炫彩风格，符合整个创意办公定位大堂必须增设，以加大产品附加值，加速客户接受整个创意办公定位大堂必须增设，以加大产品附加值，加速客户接受15、项目产品加强建议——独立大堂金丰易居金丰易居· ·普润普润l全方位服务于企业办公所需要的场地全方位服务于企业办公所需要的场地l企业产品发布展示场地，阳光会议中企业产品发布展示场地，阳光会议中心，信息交流区，培训中心心，信息交流区，培训中心创意产品展示中心创意产品展示中心阳光阳光会议室会议室15、项目产品加强建议——全方位商务空间金丰易居金丰易居· ·普润普润在基地内公共空间向上的视线范围里，屋在基地内公共空间向上的视线范围里，屋顶的处理显得至关重要，让原本处于地下顶的处理显得至关重要，让原本处于地下的办公环境也能有丝丝阳光。

的办公环境也能有丝丝阳光15、项目产品加强建议——阳光屋顶金丰易居金丰易居· ·普润普润楼宇自动化系统楼宇自动化系统（（BASBAS））对空调、新风系统、给排水、变配电、发电机、电梯、公共照明及泛光照明等设对空调、新风系统、给排水、变配电、发电机、电梯、公共照明及泛光照明等设备进行监控，对用户办公用电及空调进行自动计量，可做到运行安全、可靠、节备进行监控，对用户办公用电及空调进行自动计量，可做到运行安全、可靠、节约能源、节省人力约能源、节省人力通讯自动化系统通讯自动化系统（（CASCAS））综合布线系统：预留充足数据点，可高速上网系统具有开放性、灵活性、可扩综合布线系统：预留充足数据点，可高速上网系统具有开放性、灵活性、可扩展性、实用性和安全可靠性等优点，使建筑物内外构成一个完整优良的信息传输展性、实用性和安全可靠性等优点，使建筑物内外构成一个完整优良的信息传输通道通讯：预留充足的通讯：预留充足的IDDIDD线路，用户自行申请安装线路，用户自行申请安装有线电视：在办公区预留有线电视接口，线路上的器件采用双向型有线电视：在办公区预留有线电视接口，线路上的器件采用双向型消防自动化系统消防自动化系统（（FASFAS））火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟、警报及消防广播等系统的联动功能。

排烟、警报及消防广播等系统的联动功能15、项目产品加强建议——智能系统金丰易居金丰易居· ·普润普润l设立多个步入式下沉广场，让地下办公共享景观设立多个步入式下沉广场，让地下办公共享景观l植被与动景的组合，让上下空间充满动感植被与动景的组合，让上下空间充满动感下沉广场景观下沉广场景观15、项目产品加强建议——下沉式广场下沉广场景观下沉广场景观下沉广场景观下沉广场景观金丰易居金丰易居· ·普润普润1代收私人或商业信函、小邮包；2使用本中心地址作为信纸、名片、通信等用途；3增加一个号码及号码，秘书以贵公司名义接听，然后即时通知阁下所有来电及口讯4.客户使用本中心地址作为营业地址；5.客户来访时，免费使用创业基地的会议室（需提前预约）、空调设备、办公室保洁及茶水6.提供一个办公席位，宽带使用，本中心行政人员的商务配合7. 有专业的会计师团队,专为企业做帐,报税全套服务；代办工商注册、垫资融资,年检年审等一系列商务套餐服务8.有免费的停车位9.小型办公室可随时租用，如招聘，小型会议10.提供免费的茶水11.提供投影仪设备 15、项目产品加强建议——商务服务及商务秘书金丰易居金丰易居· ·普润普润营销模式先租后售先租后售先租后售先租后售租售并举租售并举租售并举租售并举通过先期租赁方式聚集一定人气，根据不同租赁年限租金优惠不同，当租赁完成一定比例形成商务环境及办公气氛后推出项目一半体量作为5年使用权出售，吸引除初次创业自用客以外的投资者。

租赁期一年租金1元/㎡/天租赁期两年租金0.9元/㎡/天租赁期三年租金0.8元/㎡/天租赁期四年租金0.7元/㎡/天租赁期五年（也可作为使用权5年出售价格）租金0.6元/㎡/天金丰易居金丰易居· ·普润普润经济测算租赁价格以一半体量一年租赁价格计算使用权出售以一半体量按5年租赁价格算最终收益租赁20000×1×30×1272000007200000元元办公20000×0.6×30×12×52160000021600000元元项目首期回笼资金=7200000+21600000=2880万元金丰易居金丰易居· ·普润普润本本 案案 获获 利利 点点率先获利：率先获利：低成本商务办公项目目前在杨浦处于供不应求态势，本案经产品包装推向市场必将引来较多需求客户，从租金上首先获利规避风险：规避风险：地下商业的形成需要有较多的条件具备，而本案无论是自身产品形态和外部商业环境几乎没有能支撑地下商业成功的因素，而量贩式创业办公基地在知识杨浦大环境依托下，利用低成本商务吸引创业企业，成功几率较大产品转型：产品转型：原先住宅项目地下一层往往作为地下停车使用，无论是租还是卖获利都不多，而通过对产品的适当改造及包装，成为量贩式业办公，既可以使整体项目成为复合型社区，又可以从办公运营中持续获利。

金丰易居金丰易居· ·普润普润历年均价：历年均价：￥/㎡上海历年商品房成交均价走势上海历年商品房成交均价走势·····7294887891801269313945/21.7%3.4%38.3%9.9%历年增幅指数：历年增幅指数：平均年增幅：18.2%上海住宅市场分析上海住宅市场分析金丰易居金丰易居· ·普润普润历年均价：历年均价：历年增幅指数：历年增幅指数：￥/㎡杨浦区新江湾板块历年商品房成交均价走势杨浦区新江湾板块历年商品房成交均价走势平均年增幅：30.4%10002122061862121736/22%52.5%16.77%新江湾城板块住宅市场分析新江湾城板块住宅市场分析新江湾城由于其独特的湿地板块特性造就土地价值高于区域其他地块，在每年价格增幅上，新江湾城板块上升比例也高于上海平均水平12.2%金丰易居金丰易居· ·普润普润2010年4月1日至10月31日为确保世博会顺利举行，上海部分区域实行停工，停止施工区域涉及黄浦区、卢湾区和浦东新区，共计25平方公里而限制施工区域包括45平方公里世博会对住宅市场的影响世博会造成供应量降低，目前较多开发商已经开始囤房，势必影响市场供需平衡，短期供给更加严峻，预计受此影响房地产市场价格将整体增幅5%金丰易居金丰易居· ·普润普润盛世新江湾住宅部分价格预测1基准价格=盛世新江湾2009年住宅成交均价=17009元/㎡2上海房价整体上涨带来增幅=18.2%3新江湾板块特有土地价值所带来增幅=30.4-18.2%=12.2%4世博会造成供应量减少所带来增幅=5%20102010年盛世新江湾住宅均价年盛世新江湾住宅均价年盛世新江湾住宅均价年盛世新江湾住宅均价=17009=17009元元元元/ /㎡㎡㎡㎡+17009×+17009×（（（（18.2%+12.2%+5%)=2303018.2%+12.2%+5%)=23030元元元元/ /㎡㎡㎡㎡金丰易居金丰易居· ·普润普润1座五星级酒店：麦科特金亿广场（规划中）2座SHOPPINGMALL：万达商业广场与百联又一城3座大卖场：沃尔玛、大润发、百安居4大百货中心：华联商厦、亚繁商厦、大西洋百货、大洋百货（规划中）5条特色商街：信息街、科技文化站、专卖街、卖场街、休闲美食街到2010年，仅五角场的商业面积将达到仅五角场的商业面积将达到7575万万㎡㎡, ,目前已经建成目前已经建成41.941.9万万㎡㎡，庞大的商业体量确保了庞大的消费人群,区域逐渐形成城市东北部商业中流砥柱.商商 业业 规规 划划五角场商业现状及规划6 6、项目周边商业发展情况、项目周边商业发展情况金丰易居金丰易居· ·普润普润万达广场万达广场赛博数码广场赛博数码广场百联又一城百联又一城大西洋百货大西洋百货东方商厦东方商厦合生国际广场合生国际广场华联商厦华联商厦6 6、项目周边商业发展情况、项目周边商业发展情况拥有超过拥有超过5050万万shoppingmallshoppingmall体量，五角场目前及未来商业体量已经达到庞大程度，阻体量，五角场目前及未来商业体量已经达到庞大程度，阻隔本案南、西两个方向人流。

隔本案南、西两个方向人流五角场商业现状及规划金丰易居金丰易居· ·普润普润五角场主力目前商业涵盖零售、餐饮、娱乐、运动、休闲等五大类38个业种，共720余家商户 各类餐饮在五角场非零售业种总量中占76%，在休闲体验经济中居于主导地位 五角场商业业种业态5 5、项目周边商业发展情况、项目周边商业发展情况业种业态足够齐全，涵盖各种商业业态五角场的商业包涵了各种业态，其中地下商业餐饮是其主力，相对交通、五角场的商业包涵了各种业态，其中地下商业餐饮是其主力，相对交通、位置、商业氛围都远远优于本案位置、商业氛围都远远优于本案金丰易居金丰易居· ·普润普润6、项目周边专业市场情况1.5公里半径公里半径杨浦区目前约有22个专业市场五角场1.5公里半径内有10个2个数码、5家电、2个百货、1个建材按照一个专业市场选址要求，一般辐射3公里半径范围，五角场10个专业市场体量已接近饱和，而本案离五角场商业中心距离不足3公里，也属于辐射范围，若定位相同商业将在竞争中处于劣势，项目只能往区域性商业考量集中在杨浦5条交通主干线交汇点金丰易居金丰易居· ·普润普润中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况中原路本案本案店铺130家主要业种业态：休闲服务，烟酒水果专卖底商租金：3-4元/㎡/天世界路店铺160家主要业种业态：服饰，烟酒水果专卖底商租金：6-8元/㎡/天金丰易居金丰易居· ·普润普润中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况市光路本案本案店铺255家主要业种业态：餐饮，烟酒水果专卖底商租金：2-6元/㎡/天国和路店铺92家主要业种业态：中介，烟酒水果专卖底商租金：5-8元/㎡/天金丰易居金丰易居· ·普润普润开鲁路本案本案店铺86家主要业种业态：餐饮，休闲服务底商租金：2-4元/㎡/天民京路店铺31家主要业种业态：休闲服务，餐饮底商租金：3元/㎡/天中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况金丰易居金丰易居· ·普润普润民庆路本案本案店铺10家主要业种业态：维修，便利店底商租金：1.5-2元/㎡/天店铺11家主要业种业态：娱乐，维修服务底商租金：2-4元/㎡/天中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况国京路金丰易居金丰易居· ·普润普润三门路本案本案店铺2家主要业种业态：宾馆，烟酒水果专卖殷行路店铺13家主要业种业态：休闲服务，餐饮中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况金丰易居金丰易居· ·普润普润本案通过对项目周边商业调查发现，目前中原板块商业主要集中在中原路、世界路、国和路、市光路中原路上，合计商铺637家，而本案附近民庆路、民京路、国京路、三门路、殷行路的商铺只有122家，相比等于中原板块相比等于中原板块20%20%的商业。

的商业在业种业态上，中原板块主要以餐饮、水果烟酒专卖店、维修服务为主，这类已生活便利性在业种业态上，中原板块主要以餐饮、水果烟酒专卖店、维修服务为主，这类已生活便利性为主商业比较侧重门面房经营，而本案的地下一层形态不适合此类商业，为主商业比较侧重门面房经营，而本案的地下一层形态不适合此类商业，所以本案受到业种所以本案受到业种业态的局限，较难与中原板块竞争业态的局限，较难与中原板块竞争国和路中原路世界路中原板块商业街的形成主要依靠交通走向及人流动线本案基地四至均不是板本案基地四至均不是板块主要人流车流动线内块主要人流车流动线内中原板块商业发展现状7、项目周边商业发展情况金丰易居金丰易居· ·普润普润本案本案加州水郡加州水郡目前新江湾城内主要有2个商业项目将在未来推出，一个是加州水郡后期的20万商业体量㎡，其中非酒店办公体量11万而另一个铁狮门F地块也将规划有几十万㎡的商业体量，且两个项目均是地铁上盖由于新江湾城住宅项目呈聚集排列，分散在铁狮门及加州水郡周边，故本案相对位置偏离较多，客源引导性不大铁师门铁师门新江湾板块商业发展规划8、项目周边商业发展情况金丰易居金丰易居· ·普润普润除了上述的那些具有一定实力的公司以外，杨浦区还拥有两大类办公需求者，一类是对于传统办公不喜好，从事设计业务的广告公司，另一类是较多刚从著名学府毕业出来资金不足的创业人群，这两类公司目前生存在何处？我们发现杨浦区还存在较多非传统办公产品的创意园区型办公项目金丰易居金丰易居· ·普润普润创意产业、纺织产业、钢铁贸易服务■园区概况：园区位于杨浦区交通主干平凉路1055号，建筑面积为12500平方米，整幢大楼是集创意设计、办公为一体的综合性创意办公场所．楼层总高为4层，单元面积从100-10000平米不等，室内层高5.20米。

■相临及配套：周边为老式居民区，环境嘈杂；距离4号线1700米；可通过多路公交接驳；停车位仅20余个，较少■硬件配套：楼内有1部客梯，1部货梯，均为老式的大电梯办公室已经完成简装，挑高楼层已经完成阁楼搭建，入驻即可■入驻企业：主要以纺织、钢铁服务为主，小部分网络公司入驻率达到80%以上，仅剩3楼部分死角小户型及二楼120平米大挑高户型尚未租赁■政策优惠：入驻企业实行工商注册、税务注册“一门式”服务此外园区实行二十四小时的物业管理；地方税满2万退30%■租金状况：租金－－1.30元/日/平米　　物业－－0.30元/日/平米■物业：上海杨浦工贸（集团）有限公司　　开发：杨浦区政府上海创意联盟产业园金丰易居金丰易居· ·普润普润依托价格优势的创意产业基地■园区概况：汇龙创意园位于扬州路464号，位于北外滩地区，近黄浦江畔，占地面积5244平方米，建筑面积12477平方米，园区内单元面积从100-200方不等，室内层高5米左右￿1号楼的楼层总高为5层，4号楼的楼层总高为6层，5号楼和6号楼的楼层总高为3层￿■相临及配套：周边以民居为主，环境目前较为杂乱，施工较多临近轨道交通8号线约1200米左右。

并配有十几条公交线路■硬件设施：￿2号楼和3号楼有1部电梯■入驻客群：已入驻的企业有服装设计、广告设计等，因价格优势目前没有空余办公室■政策优惠：注册咨询；注册代理杨浦区招商有专人上门服务■租金范围：1.00（含物业）元/日/平米￿￿￿物业费用：2.00元/月/平米￿公司上海申达越众物业管理有限公司￿￿汇龙创意园金丰易居金丰易居· ·普润普润以著名设计事务所为龙头的都市花园创意园区■园区概况：上海滨江创意产业园位于上海市杨树浦路近宁武路，濒江的特殊地理位置造就了这里随意的工作优雅老旧的青砖、灰瓦经过解构和室内外大大小小的仿古窑、圆形围墙和刻意设计的墙洞以现代的方式呈现古典的风格园区内单元面积从100-1000，采光优越，楼层总高为2层，■相临及配套：周边以老的居住区为主，但随着濒江环境的总体改造，区位环境逐步改善；项目临接地铁杨浦树路站约2公里■硬件设施：平房性质，硬件特点主要体现在内部的空间改造上及材料运用上■入驻客群：登琨艳为首的为主的国际建筑设计类企业、及其它贸易服务公司、创意咨询公司等入驻率较高，目前没有空余办公室￿■政策优惠：注册咨询；注册代理￿■租金范围：3.50-4.50元/日/平米。

上海滨江创意产业园金丰易居金丰易居· ·普润普润工艺品创意、研发、制造、展示和贸易中心■园区概况：铭大创意广场位于长阳路2467号，是上海最大的民营创意产业企业——铭大集团开发，也是杨浦区08年在创意产业方面的重头戏，旨在打造一个工艺品创意、研发、制造、展示和贸易中心园区内共7栋楼，楼层总高为1-5层，单元面积从53-300不等，室内层高：铭新楼和铭泰楼为4.2米；铭理楼和铭仁楼为4.5米；铭涛楼：3.9米；铭意楼：3.8米；铭辞楼：6.5米■相临及配套：周边环境以老式厂区及住宅构成，较为杂乱距离地铁黄兴路站约为2公里左右；公交配套较全，以电力学校依托的商业设施配套较为丰富■硬件设施：园区品质感较强，大理石贴面形成良好的形象楼内有1部电梯■入驻客群：以工艺品设计、制造业为主，辅助贸易服务及纺织类服务企业■政策优惠：注册咨询；注册代理退税（地税-具体比例未确定）■租金范围：2.5-3.2元/日/平米￿￿物业费：10元/月/平米￿铭大创意广场金丰易居金丰易居· ·普润普润上海创意产业的典范园区■园区概况：上海市中心卢湾区８号桥位于建国中路8-10号，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。

园区内单元面积从60-1700不等，室内层高3.2米整个园区由7栋建筑构成，在房屋构成方面没有做大动作，基本上保持了原来的布局在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内、半室内和外部公共空间从而强化空间的装饰性和艺术感■相临及配套：周边为居民区为主，商务环境较弱但临近思南路因素，提升了其办公的文化属性■硬件设施：总体的风格基于后现代设计，采取了面砖加玻璃的立面搭配，形成极富视觉感的造型内部设施基本配备为空调，外部为可用来休息的桌椅等■入驻客群：以国际建筑艺术设计为主，其它的则为各种类型的展览公司及咨询类公司目前一期已经全部租赁■租金范围：4.00-6.50元/日/平米；二期新推价格上有优惠，约为3.00-5.00￿元/日/平米￿8号桥房产租赁有限公司￿８号桥园区上海代表性园区金丰易居金丰易居· ·普润普润16、项目经济测算测算产品测算依据由于是地下商业，租金都已周边价格70%测算最终收益商业目前周边商业类似餐饮、休闲服务、水果烟酒专卖等65%业种业态在地下不能经营，所以暂定358%的出租率，周边目前底商租金在2元/㎡/天40000×1.4×35%×30×1270560007056000元元/ /年年办公目前周边出租率较高的创意园区租金在1.5元/㎡/天，同类型可比项目出租率为90%。

40000×1.05×30×90%×121360800013608000元元/ /年年u本案办公氛围较易形成，出租率随着商务环境形成而逐渐提高，由于需求较大，会有部分投资客一次性购买5-10年使用权转手出租，为开发商先期回收资金带来较大可能u而商业环境较难持续，可能随着客源支撑不够，经营不佳导致出租率下降办公定位为最办公定位为最大收益方案大收益方案。