LOFT产品特点总结.ppt

单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,LoFT,产品总结,1,,目录,,LOFT,起源与发展,,LOFT,优劣势分析,,LOFT,政策分析,,无锡花样年,LOFT,分析总结,,其他,LOFT,案例赏析,,,,,,,,,,,,,,2,,一、,LoFT,起源与发展,起源,——20,世纪,50,年代,，,纽约,soho,区,的,许多年轻艺术家,因,无法承担高额的房租，转而利用那些,租金低廉,、,空间巨大,、,光线充足,的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室20,世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，,2000,年作为地产产品在国内出现建筑风格为,高大开敞的空间,，较强,开放性,和,透明性,3,,一、,LoFT,起源与发展,LOFT,从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品LOFT,是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品卖点为双层面积单层计算适宜层高为,4.8,米及以上，最佳面积为,40,平方米左右。

LOFT,随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小发展趋势,：,4,,二、,LOFT,优劣势对比,优势,,1.,可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅,,产品，使公建用地,“住宅化”,2.,可以针对性的满足细分市场,中小户型,群体的需,,求3.LOFT,户型面积小，总价低4.LOFT,产品采取精装修可以模糊,“价格”，,避,,免竞争5.LOFT,产品复式产品,单层计算面积,利用销售推,,广6.,立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年,,轻人5,,二、,LOFT,优劣势对比,劣势,,1.,舒适度差单层户数密度大没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差电梯配比较低厨房较多为敞开式的大部分户型不设置阳台2.,土地性质为办公或者商业，审批环节较多层高受限户内有喷淋管3.,产权原因，销售较住宅比抗性较大首付,5,成，贷款利率高不能使用公积金贷款同总价产品，可选择产品较多水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气不能落户口4.,政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小6,,二、,LOFT,优劣势对比,住宅用地不建议做,LOFT,的原因：,,1.,在总高度一定的情况下，,LOFT,层数少，单位土地出房率较住宅低。

2.,单层面积一定，,LOFT,得房率低3.LOFT,土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势4.LoFT,户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高7,,三、,LOFT,各地政策分析,城市,规范,户型容积率,执行时间和印发部门,LOFT,可行性,重庆,《,重庆市小套型住宅设计规范,》,建筑面积在,60,平米以下的小套型限制建夹层小套型住宅（面积在,37,至,60,平米以内），使用面积不大于,22,平米，层高宜为,2.8,米，不应大于,3.6,米2008,年,9,月,不可行,,杭州,《,关于建筑层高及容积率指标计算规则,》,住宅大于等于,4.5,米，容积率计,1.5,倍办公大于等于,4.8,米，容积率计,1.5,倍商业大于等于,5,米，容积率计,1.5,倍2005,年,6,月,可行,,小于,4.8,米,上海,《,关于加强对公寓式办公层高规划管理意见,》,,公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼,所有公寓式办公层高控制在,4.5,米以内即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停2008,年,5,月,12,日,不可行,,,《,关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知,》,,适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。

层高小于,4.4,米每个产权面积不小于,150,平米2011,年,2,月,1,日,,不可行,,北京,《,容积率指标计算规则,》,住宅大于等于,4.9,米，小于等于,7.6,米， 容积率 计,2,倍住宅大于,7.6,米，容积率计,3,倍办公大于,5.5,米，容积率计,2,倍办公大于,8.8,米，容积率计,3,倍2006,年,7,月,可行,,5.5,米,无锡,《,建筑面积与容积率计算规则,》,住宅,H,大于米，容积率计,H/3,倍办公标准层层高大于,4.6,米，裙房层高大于,6,米，容积率计,2,倍2008,年,7,月,可行,,4.6,米,,8,,三、,LOFT,政策分析,各地相继出台,LOFT,政策，总结原因如下：,,1.,消防隐患,,,消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求2.,使用的舒适度使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低3.,房屋结构风险在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地可见，,LOFT,产品受政策的影响极大，各个地方,,政府对,LOFT,的限制会越来越多，今后,LOFT,产品在,,每个城市的存活能力也各不相同。

9,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,总平及效果,喜年中心,花郡,销售推广方式为办公，从,12,年,6,月开盘以来，,LOFT,销售不到,200,套销售推广方式为住宅，,,从,6,月,15,日开始销售以来，去化数量不足,30,套10,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,花郡样板房（住宅方向）,67,平米，实得,110,平米,11,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,花郡样板房（住宅方向）,三房二厅一厨一卫,12,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（办公方向）,66,平米，实得,95,平米,13,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（办公方向）,14,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,客户反馈,喜年中心客户反馈：,,,担忧：,,卫生间排风不到位，影响室内味道多套打通，下水管道无法处理，管井严重影响使用入户门是否可以拓宽空调机位太窄，无法做中央空调西边干挂石材的装饰条太宽，影响看太湖视野梁下吊的太多，多套打通问题太多车位不够货梯宽度不够，没有办法运货期待：,,大堂面积足够宽敞公共部位装修豪华多套购买，其中的隔墙可以不做，以免后期处理商铺动线图多样化，北面规划路可以直通隐秀路,,3F,的屋顶花园足够气派。

1F,所有沿街商铺都有烟道15,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,客户反馈,花郡客户反馈：,,,担忧：,,每层户数太多，客户担心公共休息区域无人打理层高限制，加建二层空间家具不好布局二层主卧横梁太矮，影响房间采光两套之间高度,800,公分横梁对于两套打通有影响南面的空调机位是否满足主卧和客厅两台外机的摆放三楼商铺平台如放置商铺的空调机位会很不环保，有噪音影响阳台是否考虑了排水管的位置多套打通，下水管井影响空间缺少阳台，客户担心通风性差期待：,,建筑面积在开间、进深保证合理的前提下，可控制在,50,平米左右多套购买，可以不受限制的打通三楼商铺平台可设计空中花园，增加绿化感观及提高产品,,调性；,,可将隔层加建好，并做菜单式简装销售16,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,定位结论,从客反馈可以看出，,LOFT,定位为住宅方向或是办公方向，对后期户型设计以及水电暖的配套要求不尽相同：,,,因此定位是关键！,,,,,1.,户型设计面积不一样，住宅对面积的敏感度高（,45,平米左右），办公对面积的敏感度底2.,办公对立面的要求较住宅高3.,办公对,2,户打通的敏感度更高，对结构要求较高。

4.,办公对空调设置的要求不一样5.,办公和住宅对弱电配置不同6.,办公对电梯的井道宽度及装修标准要求较高结论：,17,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（住宅方向）,外廊式户型建议不留缺口，提高得房率以及户内的舒适度厨房较局促,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之平面布置（缺口）,18,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之规划及立面,立面分割线条太多，影响户内看湖景效果,,太湖,,19,,1.,主楼尽可能远离高架噪声干扰2.,立面设计应考虑防噪声处理，或者给业主统一封闭阳台，做成玻璃栏板金城路高架位置,,主楼位置,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之规划及立面,20,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（住宅方向）,办公买,2,户及以上的客户较多，管井对使用的影响较大住宅相对敏感度弱，但设置管井对住宅布置影响较大四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之平面布置（管井）,因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井并且可以为厨房（或茶吧）提供空间21,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（住宅方向）,办公,2,户联卖的客户较多，因此中间梁建议取消，做成打板结果。

板厚约,25Cm,,,考虑到夹层的便利性，建议,LOFT,不小于,4.8,米的高度适用四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之平面布置（结构）,22,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（住宅方向）,预留平台给定位为办公的产品,VRV,空调机位四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之平面布置（空调）,23,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,喜年样板房（住宅方向）,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,产品建议之平面布置（走廊夹层）,1.,红线为强电井出来的强电桥架段此段,,桥架必定和喷淋主管或消火栓管交叉2.,强弱电桥架交叉处弱电桥架取消，,,弱电穿管3.,消防主管外径,168,，角钢支架,50,考虑吊顶灯管，搁置，考虑角钢下,50,为掉顶标高,综上，由上图可知，夹层顶板标高最少,,为,2.9,米，才能保证吊顶最小净高为,2.3,米，,,否则实际施工将很难实现24,,四、无锡,LOFT,项目案例分析,—,定位配套对比,25,,五、其他,LOFT,案例赏析,上海中冶菁英尚都,偷面积之最,26,,五、其他,LOFT,案例赏析,上海底特律财富广场,,层高为,3.6,米,,三房二厅一厨一卫,牺牲主卧舒适度以求多更多的功能空间,27,,五、其他,LOFT,案例赏析,上海绿地领海,,层高为,4.6,米,28,,五、其他,LOFT,案例赏析,上海绿地领海,,层高为,4.6,米,减少进深方向柱距，以缩短梁高，两户合并夹层人可以通过。

29,,谢谢,30,,。