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漯河房地产业分析报告 漯河市房地产业状况分析一、房地产开发企业分析：漯河市房地产开发企业初步统计有40家之多，但是大多数不标准，以往开发的楼盘有声誉和有影响的主要有建业集团、昌建地产、亚泰集团、金土地置业、舒漫地产、开源集团及一些事业单位和开发商合作的单位集资建房1、建业集团在漯河的楼盘已交房的森林半岛一期工程普遍反映建筑质量较差，但二期、三期建筑质量有了明显的提高，另外因其地理位置优越和物业管理比拟标准〔当然收费也不低〕取得了不错的口碑2、昌建地产作为漯河外乡企业，土地本钱具有较大的优势〔也已成为过去〕，主要开发的楼盘容积率、绿化率、景观设计在漯河的楼盘中处于较高水平，建筑质量相对于本地楼板也还可以，物业管理比拟标准3、金土地置业是漯河外乡房地产开发企业，从其开发工程的位置、定位、建筑立面设计及营销状况分析，其管理团队是一个高效、执行实力强的团队在企业影响力、财力、人力资源储藏远远不如建业集团及昌建地产的状况下，凭借良好的工程定位，适合的营销方案，工程建立过程中的限制实力，其开发工程均取得了良好的社会赞誉和不错的经济效益，在漯河中高档地产工程的竞争中取得了良好的地位但其开发工程的景观设计及物业效劳质量如不能刚好提高将制约公司的开展。

4、舒漫地产、开源集团开发面积较大，但其开发工程定位为中低端消费 5、已进入或打算进入漯河房地产开发市场的亚泰〔名仕公馆在建〕、恒大、郑州银海置业、泛华、上海长实将加剧漯河中高档地产工程的竞争6、事业单位和开发商合作的单位集资建房，因其土地本钱、资金本钱较低，房价较低，对房地产市场具有较大的冲击，但一般为特权人士才有资格购置且预付款较高，建筑设计、物业效劳质量较差渐渐被人们诟病，加上市场运作的不断标准化其将退出历史的舞台二、 房地产区域形势分析：目前漯河房地产开发主要区域可分为沙澧河沿岸、会展中心旁边及淞江路、源汇区政府及火车西客运站、开源森林公园旁边、召陵区政府及许慎文化园周边1、沙澧河沿岸受益于沙澧河开发带动，其工程定位为高端高层住宅，但因土地 本钱较高，房价相对较高，代表楼盘亚泰名仕公馆、昌建外滩，可观注祁山路和解放路沙河桥旁边2、会展中心旁边及淞江路片区定位为中高档社区，该片区聚集了漯河优秀的教育资源，成为其竞争的主要筹码3、源汇区政府及火车西客运站、召陵区政府及许慎文化园均为投资带动型，源汇区政府及火车西客运站受益于漯河城市将来向西扩展，具有较大的开展空间，但该区域受107国道与离市区较远所致难以成为主流。

召陵区政府及许慎文化园因为受漯河工业区的影响，环境问题是其开展最大的障碍，但该区域以后外来人口将增加且土地本钱相对较低以上两个区域做为新开发区，配套设施短期内也将难以跟上4、开源森林公园旁边主要由开源集团开发，优点是距商业区较近，出行便利，又受益于森林公园带动，但其定位为中低档楼盘该片区成败均因开源集团，胜利之处是建立森林公园带动了该片区，失败是因为定位模糊，没有进展全局规划，各个工程单独为战消弱了其竞争力但仁和线材地块转让、毛寨城中村的改造、华强的减产及推出将为其注入新的活力5、开展潜力较大的区域：文化路旧城改造、丁湾城中村改造、祁山路沙河桥旁边三、漯河人在房地产市场的消费状况：由前两年的主要注意价格、位置开展到目前的价格、位置、开发商综合状况、楼盘定位、建筑设计及立面效果、景观设计、物业效劳水平、建筑质量、容积率等并举，但从总体状况看漯河人在消费领域喜爱跟风的状况仍旧改变不大从户型分析，因为漯河人爱喧闹，重亲情〔儿女与父母同住的比例较大，当然也和经济水平有关〕，所以主导户型是三房两厅两卫，但面积不宜大公司立志成为漯河房地产市场的引导者，毛寨工程作为公司在漯河开发的第一个工程，定位为高端社区，要想取得志向的效果必需从根本上扭转人们对该区域房产工程的印象。

综合以上分析，我有一些不成熟的想法供公司领导参考： 1、工程定位：有必须经济实力想改善居住条件的消费者和思想独立追求生活品尝的年轻消费者这就要求建筑与景观设计要突出品尝，小区配套设施要完善，管理要细致、科学，因为这局部人群追求细微环节，思想活泼，注意效劳质量，简单 引导舆论的导向，假如能够让这局部人满足将为公司后续工程的销售奠定坚实的根底2、企划方案要突出、有噱头公司打算把该工程打造成漯河最大的地产工程〔不知道详细位置〕，前期传播时可以再放大一些，最好与澧河风景区联系起来 3、工程设计：考虑漯河实际状况及该区域在人们印象的定位一期宜为多层建筑，可以结合拆迁进度与时代广场的建立状况参加局部小户型的小高层建筑建议多层为全现浇框架构造，因为漯河目前多层住宅均为砖砼构造，这将引起市场的轰动〔结合成熟的房地产市场分析，框架构造确定是开展方向〕，引领漯河房地产的开展建筑设计可以借助闻名建筑师〔或打造一位〕，能够最大限度地引起人们的关注，变更该区域目前的市场定位4、教育问题：假如公司打算将该工程做大，可以考虑引入优秀教育资源〔幼儿园、小学〕，利用与名校联合办学，能够形成足够的吸引力，增进后续楼盘的竞争力，也可取得不错的社会效益和经济效益，这有许多楼盘的胜利经历可以借鉴。

5、提升物业效劳水平和配套设施的管理实力，从今年市政府各主要科室效劳水平评比状况看，物业管理是所受投诉最多的，这也反映出物业效劳质量较低和人们的关注趋向另外小区车库配置问题也值得探究，漯河目前楼盘根本无设计，作为高端社区和开展方向看，车库是必需配置的，但漯河汽车保有量较低〔虽然近两年汽车销量涨幅较大〕，而且情愿买车库的是少数6、建筑质量要提高，此时此刻构造质量问题一般限制较好，但是屋面防水、外墙渗水及抹灰质量要加强在施工管理过程中要特殊注意防水、外墙材料及施工工艺，幸免出现渗、漏水现象抹灰质量是最直观也最简单无视的地方，目前漯河楼盘的抹灰质量普遍较差，这将成为不错的切入点7、建筑户型、面积，结合我四周买房者及一段时间装饰公司工作经历，得出以下数据：户型 面积〔平米〕 比例 15% 40% 25% 20% 备注 定位高端，如中高端要适当调整 两房一厅一卫 75—86 三房二厅两卫 115—128 138—149 四房二厅两卫 145—165 8、工程定位最好请专业询问公司进展调查、分析，定位科学、精确，保证一期 即能取得良好的效果和市场定位以上是我就漯河实际状况结合公司工程的一些简洁分析，因调查数据有限，确定存在偏颇，盼望对工程定位有所协助，缺乏之处请见谅。

题外话：在河南二三线城市中我觉得济源应当有不错的开展时机 李占华 二零一零年十一月愿公司事业蓬勃开展，蒸蒸日上 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页。