山西大同华唐商业中心写字楼营销推广提报.docx

写字楼营销推广提报（初稿）营销中心 2016.8.28前言本方案是以项目现况为依据，以市场为正势，制定的核心营销模式及切实可行的执行方案，以实现项目价值最大化目 录1市场扫描2项目研判3营销推广4招商方案5销售方案市场扫描市场 扫描大同的写字楼一直都不温不火，和其他 三线城市一样经历了从仅仅满足单一办公 功能的住改商老房子到初步体现智能服务 的办公楼再到5A智能化写字楼的转变再到 现在体现生态健康和人文化的第四代写字 楼的诞生 大同写字楼的分布不均匀，可以分成 四个集群和一些零星分布，即以富临宝城、 益丰大厦等为代表的南城集群，以桐城中 央、大有广场、国金中心为代表的永泰集 群，以桐城怡景、桐城金域、宏洋财富 为 代表的西环集群以及包括本项目在内的御 东新区集群西环集群 桐城怡景 桐城金域 宏洋财富永泰集群 桐城中央 大有广场 国金中心 地矿大厦 格兰云天南环集群 富临宝城 益丰商务 金牛商务 云城装饰御东集群 华唐城 恒安大厦 东泰大厦 东方名城 绿地蓝海 铂蓝时代 国际月星 汇泉广场 兴云智慧城市场扫描东泰大厦总建面积：28842㎡，共19层，单层面积：1518㎡，物管公司是大同市泰瑞物业 管理有限责任公司，销售均价：7000元/平米；物业费：2.5元/平米/月，包括大厦公共设施设备日常运行维护；大厦治安秩序维护；大厦楼层及公共区域清理保洁；大厦车辆引导及停放管理；大厦景观绿化管理；设备租凭多功能卡工本费。

车位租金400元/月；宽带1400元/兆/年（联通、光钎专线直通联通大楼） 市场扫描铂蓝时代广场总建面积：32587㎡，共24层，单层面积：1282㎡，主 户划分85- 230㎡，层高3.7米，大堂挑高10米，大堂面 积 ：600㎡豪装，LOW-E中控玻璃幕墙 ，5部蒂森电梯， 5A智能化，无中央空调，预留外挂空调位，四层精装， 包括三个会议室，一个健身房、一个书吧、一个水吧、 四层空中花园露台，8月13日开盘，均价6118元/㎡， 一次性付款9.8折优惠，分期9.9折，首付50%，余款四 个月还清，前两个月付30%，后两月付20%，物业费： 5元/㎡/月推广语：创造你的时代 从时代开始，大同首 个创客资本品台市场扫描月星国际总建面积：10500㎡，单层面积：750㎡，共19层，层高3.6米，均价：5000元/平米，2015年5月开盘，2016年3月交付车位售价：50000-700000元/个，物业费：2.5元/平米/月，自建物管支持按揭付款，按揭银行：中行、华夏银行市场扫描绿地蓝海总建面积：31050㎡，单层面积：1350㎡，主户面积70㎡，共23层，层高4米，售价：7000元/平米，交付日期：2017年底。

300平米大堂，极致挑空7.7米；5A智能化系统和中央控制中心，准甲级写字楼，24小时分层独立中央空调；交通：62路市场扫描大有广场总建面积：40000㎡，单层面积：2000㎡，主户面积70㎡，共25层，层高3.6米，售价：12000元/平米，租金：3元/平米/天，物业费：8元/平米/月，交付日期：2012年8月300平米大堂，5A甲级写字楼，6部日立电梯，三泽品牌中央空调；物管公司 是建信物业，车位租金：300/月.市场扫描富临宝城占地面积60000㎡，总建面积：120000㎡，A、B两栋，单层面积：1471㎡，主户面积100㎡，A座15层，B座19层，售价：5000元/平米（6700元/平米） ，租金：1.2-1.5元/平米/天；物业费：A座1.98元/平米/月，B座1.78元/平米/月，车位租金：300元/月，空调：6元/平米/月，采暖期：8元/平米/月1、写字楼市场市场 扫描存量过剩，供求比失衡小结2、写字楼市场相对滞后，售价集中在也在 1-1.8 元/平米/天之间，物管费在3市场4、随着城市东进，御东成为商务新宠，大批定位高端的楼云集，整体御东写字楼存量面积超过5、写字楼配套设施逐步完善，缺 乏精品和标杆物业。

2、写字楼购买客群结构和购买动机发生改变，小投资客户逐步退出-3 元/平米/月之间5A 甲级写字30 万平米项目研判项目 研判北城商业中心 从客户关注点出发进行项目分析新区心华唐商业中心客户 关注 点： 地段 /区 位/ 升值 潜力 项南城商业中心西环商业中 心 永泰商业中心仿古街商业中目位 于城 市主 干道 文兴 路与 恒安 街交 汇处， 处于 新区 核心 位置，是新 区目 前唯 一业 态、 配套 完整 的商 业综 合体， 也是 新区 政治（市 委、 市政 府、 政务 审批 中心、 法院、 检察 院、 药监、 110 指挥中心、 公安 等） 、 文化 （日 报传 媒集 团、 五大 场馆） 、 医疗 （一医院、 五医 院、 中医 院） 、 教育 （大 同大 学、 二中、 北师大附 中、 实验 小学） 中心， 周边 高端 社区 林立， 是当 之无愧的CBD 中心兴云智慧城鸿晟广场项目 研判从客户关注点出发进行项目分析客户关注点：商务 氛围项目所处区域是大同 今后的商务集群中心，周边主要干道沿线可以铂蓝时代广场绿地蓝海国际月星本案睿和 云端 国际东方 名城东泰 大厦恒安大厦写字 楼集 群看到众多商务项目，在 建项目包括恒安大厦、 云端国际、东方名城、 国际月星、绿地蓝海、 铂蓝时代广场、鸿晟广 场、兴云智慧城等，随 着城市政治中心的东迁， 高铁的开通，必将迎来 新的发展契机。

项目 研判从客户关注点出发进行项目分析客户关注点：人气/生活配套项目所处区域是新区新居聚集区域，包括恒大、绿地、铂蓝郡、西京府、华 北星在内的众多社区环绕周边，是目前 新区生活配套相对成熟的核心区域客户关注点：识别性写字楼不仅仅是一种投资工具，也是一种生产工具，是企业的无形生产力本项目雄踞御东核心区域，外形曲张饱满，LOW-E玻璃幕墙，尽显可持续之美，领跑大同高端生态5A写字楼，也是传统与未来黄金轴线上的地标建筑项目 研判从客户关注点出发进行项目分析客户关注点：硬件要求项目形象、品质、服务、车位是否比原有的或其他写字楼更好，性价比更高 大堂10米挑高，6米挑高LOFT，LOW-E中空玻璃幕墙，六部通力高速电梯，中央空调、新风系统、直饮水入户、5A智能化、5星级酒店管理，朗豪酒店、新视界百货，完美配套服务项目 研判从客户关注点出发进行项目分析项目研判属性界定地理位置集群效应周边配套项目识别产品分析御东核心区/写字楼集群地带/1 公里商业氛围稀缺/ 昭示性强/可调整空间有限由此开启华唐地产开发新高度>>>>>>项目发展定位承载城市商务坐标 商业综合体发展标杆项目 定位项目 定位项目整体功能定位集吃喝玩乐购休闲商务于一体的地标性商业综合体同时实现功能叠加的联动优势项目 定位写字楼定位大同首席SVO服务式商务中心提供一站式商务解决方案定位 支撑◆ 城市发展支撑项目定位：城市东移，政治、经济、文化、交通、教育、医疗、人口各方面都在向御东发展，区域发展已势不可挡并深入人心，项目面临很好的发展机遇；高新住宅群向御东靠拢、高铁的兴建、方特的运营、万达的投建，配套的不断完善都在促进区域价值加速升级；◆ 市场形势支撑项目定位：随着城市和区域的发展，商务需求也会进一步加大，原有的写字楼软硬件配套服务等方面已不能吸引客户的注意力，SVO服务式商务中心的定位完全符合项目发展的需求；◆ 服务式写字楼是当下最具竞争力的写字楼运营模式，项目的硬件完全支撑，只需在服务内容设计上做到即可，同时与众创空间的要求相吻合，也与后期按揭所指的服务型写字楼相一致。

SVO服务式商务中心，全称service office【服务式写字楼】 ，是指配备服务人员和设施的写字楼，是中国第三代商务地产，是能切实提供以往写字楼做不到的全方位贴心服务是一种“以服务性为主”的全新办公模式，为客户提供尽可能完整的办公体系各项的服务可以包含在一次性支付的租金内,也可单独计算而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼,在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍对于中短期内的租户,特别是只有少数员工的公司来说,租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济定位 释义定位 研究什么是SVO？SVO是管家商务住宿服务商务秘书服务商务会晤服务商务翻译服务商务会议服务专属商务银行服务SVO是低成本的中小企业资金有限，如进驻我们项目以不再为低使用率的专业员工付费不再为低使用频率的空间付费不再为琐碎的会晤安排和会议付费一切，我们为他们打理！定位 研究SVO如何操作（会员制俱乐部，在收取一定会费的基础上提供服务）商务管家服务与酒店共建商务管家中心，商务住宿通过酒店提供，商务会议通过酒店会议场所提供，服务人员可划入客户服务部商务专业服务与各律师事务所、会计师事务所、审计所、投资咨询公司、创业咨询公司和管理咨询公司等专业机构达成异业合作，可以为会员随时提供低成本服务。

定位 研究SVO如何展现自媒体推广（、电子期刊、会员内刊）集中向客户介绍我们能够提供一揽子商务解决方案，以及这些服务是如何降低客户运营成本和提升效率现场软件、硬件展示现场展示、专业的销售人员从软硬两方面展示我们提供服务的能力会员活动通过与媒体合作邀请高知名度的经济学家和企业家们，组织规模浩大的企业竞争力排行榜和高峰论坛，以推广竞争力和效率来推广项目定位 研究定位研究SVO带来的结果价值溢价增加成交率加速销售带来物业管理成本定位 延伸华唐会的定位服务于华唐旗下项目的会员制俱乐部定位 延伸华唐会会籍认定➢ 华唐所有的业主、客户➢ 华唐异业联盟的合作方、客户➢ 华唐领导圈层的合作方、客户、朋友➢ 与华唐有业务往来的合作方、客户、上游管理方➢ 具备资格的华唐（酒店、商场）消费者定位 延伸华唐会提供的服务针对不同等级的VIP会员提供不同的服务➢ 华唐写字楼租户业主的增值服务➢ 华唐广场业主、消费者的增值服务➢ 华唐酒店的专属增值服务➢ 其他专属增值服务备注：华唐会的营建策划方案后续提供定位 延伸SVO的核心是服务，给业主，给客户提供增值服务，也可以 理解成为是本项目的主要溢价增值竞争力华唐会是通过会员制运作会打造属于华唐的核心竞争力，VIP 会员的属性和级别的不同，享受到的服务也是完全不同的， 尊享、私密、定制等核心是其他竞品难以模仿和逾越的。

所以SVO+华唐会将是覆盖全客层、全方位，不同级别、不同领 域的深度定制服务SVO与华唐会案名建议华唐SVO商务中心华唐国际SVO华唐时代SVO华唐SVO新领域营销 思路思路阐述：以写字楼的招商入市造势，写字楼分产品，分批次销售起势，写字楼产品加推和公寓开盘以及百货商业招商实现产品联动彻底引爆市场，最后加推实体商铺完美收官，完成本项目所有产品营销目标写字楼招商写字楼销售公寓销售商铺招商商铺销售营销 思路华唐城整体营销次序2016年9月 下旬日开始 招商，周期 4个月，实 现招商面积 6348平米2016年11月 初开始蓄水， 开盘视蓄水 情况而定， 目标是2017 年5月，周 期12个月， 实现销售面 积11426平 米2016年年末 开始蓄水， 开盘视蓄水 情况而定， 原则上可以 定在中秋前 后，周期 18个月，销 售实现公寓 面积总量的 80%2017年5月 初开始招 商，周期 4个月，实 现可招商 面积总量 的%802017年5月 下旬开始 蓄水，周期 12个月，实 现商铺可售 面积的80%营销费用控制在招商+销售总额的2%以内，分阶段支出营销推广推广定位：以目标客户为主 ，通过广告、活动、会员俱乐部等系列途径分众推广，精准传播。

推广调性：依托于项目的整体形象推广又有所区别，主要服务于项目的销售，属精准传播，强调到达和实效推广阶段划分：造势——主题形象宣教，蓄势待发（SVO引导期：9月20日-11月10日）借势——充分制造营销兴奋点，全面突击（SVO体验期：11月10日-1月20日）成势——大势天成，集中爆发（SVO推介期：1月20日-4月30日）延势——热销持续，去化加推（SVO购买期：。