房地产经营与管理部分课件.ppt

房地产经营管理,,,第十三章 房地产资产与资本经营,第一节 房地产资产经营选择的 必然性与其方式,一、房地产资产经营的必然性 资产经营不是把生产要素从而资本要素简单加总，资产经营的管理操作的具体内容正是不断调整各资本要素间的比例、布局，不断优化资本的运动结构，这包括：产业结构、组织结构、技术结构、时空结构，规模结构，乃至经营结构、市场结构等等第一节 房地产资产经营选择的 必然性与其方式,资本的特征是无孔不入，在一定条件下，社会上各类可用于生产和经营活动的要素都可能转化为资本，成为赚钱、增值的手段不仅企业的机器设备等存量资产是资本的重要要素，名人、名厂、名品、知识、信息、技术、人才、社会关系、政策差异等等，都可以作为重要的资本要素运作第一节 房地产资产经营选择的 必然性与其方式,一般说来，资产经营具有以下六个放大效应： １．结构放大效应 ２．交易放大效应 ３．市场放大效应 ４．融资放大效应 ５．时间放大效应 ６．效益放大效应第一节 房地产资产经营选择的 必然性与其方式,房地产业无论现在和将来，都是我国国民经济的重要部分，为此我们需要将资产经营思路延伸到房地产企业的运作上来。

这是因为：1 ．推进房地产资产经营，能够形成解决存量空置商品房消化问题的一个新思路 ２．建立股份制专业性的房地产经营公司，可以成为存量空置商品房资产经营的一种组织形式二、房地产资产经营方式选择一般说来，资产经营的主要方式和途径主要有如下几种 （－）上市经营 （二）兼并与收购 （三）产权转让 （四）租赁与托管 （五）投资基金 （六）抵押经营,第二节 房地产企业 资本经营模式选择,在房地产市场低迷期间，由于受资金供给量的限制，房地产开发首先应建立在实现政府城市改造目标基础上我们期望建立的主体——房地产经营集团是在结合政府和市场共同目标前提下从事房地产资产和资本经营的主体 １．性质为国有控股企业 ２．介入主体必须是具备多年市场操作经验，而且资产营运良好的国有房地产经营企业 ３．由于市场复杂多变，该集团公司决策层人员构成必须考虑到高度专业化、年轻化以及具备相当的创新和实践能力 ４．政府在营运初期给予必要的舆论和政策支持第三节 由动产和房地产的项目组合 所产生的资本经营模式,资本经营的模式多种多样，对于一个企业来说，在激烈竞争市场中根据自身资本实力，合理选择最佳资本经营组合对于其生存和发展是至关重要的。

目前市场上可供投资的资产大致可以分为动产和房地产顾名思义，二者的区别在于资产是否能够移动相对于不动产而言的是动产，动产包括的范围极其广泛，由此形成了各种动产市场，如：股市、汇市、邮市、花鸟市场等第三节 由动产和房地产的项目 组合所产生的资本经营模式,首先，根据各个市场的运作周期，进行周期组合，即当一市的投资高潮过后转入尚未但即将进入顶峰的另一市场以股市为例，一波行情短的可以只有一周，长的又可达到好几年如何尽可能在最为恰当的时机入市，一方面取决于投资者的才能，另一方面又必须结合资本经营的需要问题的关键在于寻求好每个市场的切入点，以求低进高出，从而利用各个市场间的周期差，获得最大的资本增值第三节 由动产和房地产的项目组合 所产生的资本经营模式,其次，依照每个市场的需求变化来决定自身的资本经营模式不同的市场共需求因素有很大差异例如就办公楼而言，其主要需求方通常是企业，如果是外销办公楼的话，则其需求者便是外资驻华企业或办事机构由此可见，办公楼市场的变动在相当程度上取决于企业经营方向和状况第三节 由动产和房地产的项目组合所产生的资本经营模式,另外，各个投资品市场的投资门槛高低不一，从而导致入市成本差异巨大。

因此如果想要入市操作，就必须熟练掌握各市有关规则和操作技巧，而这里面有许多知识并非一朝一夕所能学会第四节 追求投资组合在整个 经济波动中的效益最大化趋势,房地产投资因其收益高、稳定且投资风险相对较低而成为各种投资组合中的优选品各国专家学者的研究充分表明：房地产投资能有效地抵御通货膨胀的影响通常，对房地产投资组合的分析可以从以下方面着手：由不同物业类型所构成的区域市场、房地产本身变化的周期、不同类型物业的投资门槛等第四节 追求投资组合在整个 经济波动中的效益最大化趋势,物业根据用途大致可以划分为：工业物业、办公物业、商业物业、居住物业、休闲物业等物业类型的差异构成其特质的差异，如需求对象的不同、估价方式的不同等工业用物业一般指通用厂房，它可以由投资者出资建造然后出售或出租给工业厂房的使用者；同时，投资者也可以低价买进，高价售出，但总的来说工业物业的市场容量变化都较小，而转换用途的可能性却不大，因此一旦产业结构调整则会导致严重的供求矛盾，从而风险相对较大办公用物业的需求者主要是各大企业，而不论这些企业来自国内还是国外这里需要注意的是，办公用物业的租售状况与该地区的经济发展状况密切相关，我们很难想象在一个经济落后的地区投资办公物业会获得高收益。

事实上，只有在新兴经济区域或是大都市地区，投资办公物业才有可能获得较高的收益商业用物业的情况与办公物业相类似，一般经济景气的地区相对来说商业活动较为频繁，因此如果对商业用物业投资的话，则收益有相当保障至于住房，因其消费群体主要是广大居民，其中又以工薪阶层居多，而消费者选择的影响因素又较为复杂，特别是取消福利分房之后，住房市场的主体由原先的集团购买转化为个人购买；再加之每户长达数十年的按揭贷款，从而使对住房的投资较之以前需要投入更多的人力、物力和财力，这一点在进行居住物业投资前就需要认真考虑；然而另一方面，国家为了尽快提高人民居住水平，鼓励开发商建设符合人民需求的住房，在一定优惠政策作用下，对具有市场潜力的住房进行投资，其投资回报仍是相当可观的第五节 房地产证券化的发展与演变,房地产证券化之所以能成为经济、金融证券化的重要内容和 主要表现，其直接原因就在于： 第一，住房抵押贷款易于实现证券化 第二，抵押贷款证券化囊括了国际金融业务创新的所有特点，即证券化、全球化、套购或套利、保值风险分担以及竞争等特点 第三，银行调整资产负债结构的需要第五节 房地产证券化的发展与演变,第四，为改善资本结构，顺应资本管制的需要， 第五，银行适应强烈竞争的需要。

第六，政府的支持活跃于美国二级抵押市场上的三大政府 机构通过购买金融的抵押贷款、为抵押贷款的流动提供担保 等手段，使二级抵押市场更富有效率，保证了房地产抵押债 权的流动性，为房地产抵押债权的证券化创造了良好的外部 条件。