土地估价实务辅导：年产值倍数测算法.docx

土地估价实务：年产值倍数测算法年产值倍数测算法　　1.根本概念　　年产值倍数测算法是以土地年产值为根底，根据肯定倍数测算征地区片价的方法征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和其中，土地补偿费和安置补助费根据土地综合年产值的倍数计算　　2.根本公式　　根本公式为：　　Px=V×n+V×m　　式中：P——征地区片价;　　V——区片土地年产值;　　n——区片土地补偿倍数;　　m——区片安置补偿倍数　　3.详细步骤：　　(1)确定区片土地年产值　　区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年平均产值确定　　(2)确定土地补偿倍数和安置补助倍数　　土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应根据保证被征地农夫原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农夫保持原有生活水平，缺乏以支付因征地而导致无地农夫社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚缺乏以使被征地农夫保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出肯定比例赐予补贴。

经依法批准占用根本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的补偿标准执行　　制订了统一补偿倍数的地方采纳统一补偿倍数　　(3)计算征地区片价　　将各区片土地年产值、土地补偿费和安置补助费倍数代人上述公式，计算得到各征地区片价　　征地区片综合地价的表达形式　　征地区片综合地价的表达形式主要有：　　(1)征地区片综合地价表;　　(2)征地区片综合地价分布图　　征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用　　征地区片综合地价体系建立以后，在实际的征地补偿估价中就可以运用征地区片综合地价，考虑区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区域位置状况、农村社会经济进展水公平因素的影响，修正确定征地补偿费用其评估原理与基准地价系数修正法相近。