重庆市物业管理制度.doc

重庆市物业管理条例（2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则 　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例　第二条 本市行政区域内物业管理及相关活动适用本条例　　第三条　物业管理活动应当遵循业主自决、自律原则，业主权利义务相一致原则和维护公共秩序原则　　物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展　　第四条　市房地产行政主管部门是本市物业管理的主管部门，负责全市物业管理活动的统一监督管理　　区、县（自治县、市）房地产行政主管部门是物业所在地物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理　　其他有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例　　第五条　居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷　　街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调　　业主大会、业主委员会应当自觉接受相关乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会、村民委员会的指导和监督。

　　　　　　　　　　　　　　第二章 业主和业主自治机构 　　第六条　业主享有下列权利：　　（一）对其专有部分依法行使所有权；　　（二）对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利；　　（三）参加业主大会行使表决权；　　（四）选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利；　　（五）对物业管理事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权；　　（六）监督业主委员会、物业管理企业实施物业管理行为；（七）向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询；　　（八）请求停止违同利益的行为；　　（九）法律、法规规定的其他权利　　第七条　业主应当履行下列义务：　　（一）遵守物业管理法律、法规；　　（二）遵守业主公约规定和业主大会的决定；　　（三）遵守物业管理制度；　　（四）配合物业管理企业的正当管理服务活动；　　（五）按时交纳物业服务费用和维修基金；　　（六）法律、法规规定的其他义务　　第八条　业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的，一户为一票属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，业主公约另有规定的除外。

　　第九条　使用人有权监督物业管理企业实施物业管理行为，并向业主委员会或物业管理企业提出意见和建议，对侵犯自己合法利益的行为有权提出申诉和控告　　第十条　使用人应当按照物业既定的使用目的使用物业，自觉遵守业主公约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人利益　　第十一条　业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会业主代表大会行使业主大会的职权　　第十二条　一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会　　物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会　　十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会受理申请的机关应在三十日内组织召开　　第十三条　业主大会行使下列职权：　　（一）审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；　　（二）选举、罢免业主委员会委员、主任、副主任；　　（三）商定业主委员会的办公场所、必要经费；　　（四）选聘、解聘物业管理企业；　　（五）改变、撤销业主委员会不适当的决定；　　（六）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；　　（七）决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；　　（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；　　（九）决定物业大、中维修费用的续筹和使用；　（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；　　（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。

　　第十四条　业主大会会议需有物业管理区域内过半数表决权的业主参加，方可召开业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权　　业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权通过　　第十五条　业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规、业主公约规定相抵触的除外　　业主大会、业主委员会对重大事项作出有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主应给予相应的补偿　　业主大会作出决定违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销　　第十六条　业主大会由业主委员会召集，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员要求召集时，业主委员会应当在三十日内召集业主委员会不召集的，十分之一以上的业主或三分之一以上业主委员会委员可以联名向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请，召开业主大会受理申请的机关应在三十日内组织召开　　第十七条　业主公约应当包括以下内容：　　（一）物业的名称、地点、面积及户数；　　（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；　　（三）业主委员会组织机构；　　（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益；　　（五）业主参与物业管理的权利；　　（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；　　（七）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；　　（八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；　　（九）违反业主公约的责任。

　　第十八条　业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当在十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示　　业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示　　第十九条　业主公约对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规规定相抵触的除外　　业主公约制定或修改程序违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销　第二十条　业主委员会是业主大会的执行机构成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数业主委员会主任、副主任、委员由业主担任，每届任期不超过三年，可以连任　　业主委员会主任是业主委员会的代表人　　第二十一条　业主委员会应当自产生之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示　　业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示　　第二十二条　业主委员会履行下列职责：　　（一）召集并主持业主大会；　　（二）对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；　　（三）代表全体业主签定物业服务合同；　　（四）拟订物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；　　（五）审批物业维修基金的使用预算；　　（六）物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；　　（七）定期听取物业管理企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；　　（八）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；　　（九）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；　　（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；　　（十一）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；　　（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。

　　第二十三条　业主委员会作出决定，应当有三分之二以上委员参加，并由参加委员三分之二以上同意通过　　第二十四条　业主委员会每年应至少召开一次会议，有特殊需要时可召开临时会议　　业主委员会由业主委员会主任召集并主持十分之一以上业主或五分之一以上委员要求召集时，业主委员会主任应当召集　　业主委员会主任可委托业主委员会副主任召集并主持会议　　第二十五条　业主委员会主任、副主任、委员应当遵守法律、法规、业主公约和业主委员会章程的规定，维护业主利益，不得利用职权为自己谋取私利、侵犯业主合法权益 　　　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业 　　第二十六条　物业管理企业根据核准的资质等级从事相应的物业服务　　物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内根据拟申报的资质等级，持市房地产行政主管部门规定的申报文件到房地产行政主管部门申领物业管理企业资质证书　　房地产行政主管部门应当自收到申报文件之日起三十日内，作出是否核发资质证书的决定　　房地产行政主管部门根据物业管理企业的注册资本、专业技术人员等综合因素，核发资质等级证书物业管理企业资质等级管理办法由市房地产主管部门制定　　第二十七条　房地产行政主管部门负责对物业管理企业资质等级进行管理，行使维持、升级、降级或吊销等管理职责。

　　第二十八条　物业管理企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平　　第二十九条　物业管理企业享有以下权利：　　（一）按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范、物业服务合同进行管理、提供专业化的服务；　　（二）起草物业管理区域共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，经业主委员会审查同意后适时公告；　　（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；　　（四）有权拒绝承担政府有关部门违反法律、法规规定为物业管理企业创设的义务；　　（五）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利　　第三十条　物业管理企业应履行下列义务：　　（一）履行合同、提供物业服务；　　（二）接受业主、业主委员会的监督；　　（三）定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况，并进行公示；　　（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；　　（五）接受有关部门和行业协会的监督管理；（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；　　（七）不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途；　　（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；　　（九）不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；　　（十）法律、法规规定的其它义务。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　物业服务 　　第三十一条　物业管理企业接受业主的委托，为业主提供物业服务　　业主委员会可以根据业主大会、业主公约的授权同物业管理企业订立、变更、解除物业服务合同　　第三十二条　在同一物业管理区域内，业主只能委托同一个物业管理企业进行管理业主选择物业管理企业时，可自主决定采取公开招标或其他方式　　第三十三条　物业管理企业可以接受业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行约定　　第三十四条　物业服务合同应当包括下列内容：　　（一）委托方和受托方的名称、住所；　　（二）物业管理区域的范围和管理项目；　　（三）物业服务的事项；　　（四）物业服务。