湘阴汽车站投资可行性分析报告.doc

湘阴汽车站项目投资可行性分析报告二0 —年四月第一部分：项目背景第二部分项目主要经济技术指标第三部分项目销售收入估算第四部分项目开发总成本费用一览表第五部分项目静态财务价值评估第六部分单因素变动对项目影响第七部分项目资金运作计划第八部分 项目可行性分析结论项目规划设计方案建议湘阴汽车站项目（一） 投资可行性分析报告第一部分：项目背景湘阴汽车站项目地块位于湘阴县江东中路宗棠广场正对面（原湘 阴汽车站），该地块由湘阴县国土局出让，目前地块还未摘牌，且原 汽车站待拆迁项目规划为1栋4层纯商业楼,地下室2层（停车位） 项目总用地面积11746平米（17.6亩），规划总建筑而积约32260平 方米，其中地上面积约20520平方米（商业面积），地下车位或地下 室面积约11740平方米第二部分 项目主要经济技术指标根据长沙华艺工程设计有限公司设计的项目规划总平面布置图,项目的主要经济技术指标数值如下:序号项目面积（研）1净用地面积117462总建筑面积322603地上建筑面积（商场面积）205204地下建筑面积（停车位）117405容积率1.756建筑密度43.7%7停车位地上64个，地下260个第三部分 项目销售收入估算序号物业类型建筑面积销售均价销售收入所占比例（平方米）（元/平米）（万元）(%)1地下室车位260个2商 业1层5230250001307547. 17%2层523012000627622. 64%3层5230800041847. 55%4层5230800041843. 77%合计27719说明：销售收入测算中，商业价格按同地段商业租金反推得出。

第四部分 项目开发总成本费用一览表—、项目开发总成本费用一览表序号项目名称成本总额（万元）折合可售单方成本 （元/平米）1土地成本528025732前期费用15527563基础配套设施工程费14336984建安成本538326235开发期间费用138676管理费用161787财务费用8销售费用6933389销售税费185790510不可预见费用10752合计166048090说明：本测算中，地下室成本摊入地上可售面积单方成本，总成本费用为1・5亿元，地上可售面积单方成本为7391元/平米1、前期费用取值标准序号项目名称计算基础（nf）取费标准（元/mJ1勘察费3226022建筑设计费32260243环境设计费32260154三通…平费用32260205其他费用32260206非住宅报建费32260400备注：其它费用包括环评、规划技术服务费、招标代理费及标底编制、招标办交易管理费、 施工图及抗震设计审查费、放线费等3、建安成本取值标准序号项目名称计算基础（曲）取费标准（元/就）1地下室1174024002商业2052012504、基础设施工程费取值标准序号项目名称计算基础单位取费标准单位1土方、护壁32260m2307L/m22桩基础工程32260m250元/nf3园林绿化4228m2400>L/m24小区道路2388m22505小区围墙435米500元/米6亮化工程32260m28元/nf7电梯8台350000元/台8消防人防32260m270yc/m29给排水32260m210；L/m210强电（公变）32260m296兀/nf11弱电32260m25元/nf12地下室防尘漆11740m2307L/m25、开发期间费用取值标准序号项目名称计算基础单位取费标准单位1监理费68161840万元1%2交易费用32260m2107G/D123其他直接费32260m210元/nf4物业开办费200000元备注：1、交易费用包括：确权费、测绘费、预售信息、交易手续费、权证丁•本费等等；2、 其他盲接费包括：桩基检测费、保温检测费、竣T图测量费、T程结算审核费、工程备案费 等竣工验收费用。

6、 管理成本取值标准：建安直接费用（包括基础配套设施费）的3%7、 销售费用取值标准序号项目名称计算基础单位取费标准1销售代理费27719万元1.20%2广告宣传费27719万兀1.00%3其他费用27719万元0. 30%合计2. 50%8、销售税费取值标准序号项目名称计算基础单位取费标准1营业税及附加27719万元5. 65%2交易印花税27719万兀0. 05%3土地增值税27719万元1%合计6. 70%第五部分项目静态财务价值评估序号项目名称测算评估值备注1项口开发总销售收入277192项H开发总成本费用166483项目开发毛利润11071收入-总成本费 用4应交企业所得税3653毛利的33%5项冃开发净利润7417. 57毛利-所得税6项目开发资本金利润率67%毛利/总成本费 用7项目开发资本金净利润率45%净利/总成本费 用8销售保本点（盈亏平衡点）56%9项H开发静态周期2年预估值销售保本点的计算说明:项目硬性投入值+项目销售税费与销售费用总销金额销售税费与销售费用=总销金额2. 77亿元X （0. 025+0. 067） XX上述式中X为保本点，项冃建设的硬性投入总额为1・66亿元（包含土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设施工程费、开发期费用、管理成本、不可预见费七项），销售保本点的计算值为：0. 56o第六部分 单因素变动对项目影响对于本案单因素的变动，我们主要考虑两项：（1） 总成本费用的变动；（2） 项目销售收入的变动。

并且考虑的变动范围在匸负5%以内1、项目总成本费用变动对项目的影响假设项目的销售收入不变，项目的总成本费用变动正负5%,对项冃的静态财务价值影响如• H：序号项目名称总成本费用变动后的数值比较减少5%原测算值增加5%1项H开发总销售收入2771927719277192项H开发总成本费用1581516648174803项冃开发毛利润1190411071102394应交企业所得税3928. 323653. 433378. 875项H开发净利润7975. 687417. 576860. 136项FI开发资本金利润率75%67%58%7项H开发资本金净利润率50%45%39%8销售保本点（盈亏平衡点）53%56%59%9项H开发静态周期2年2年2年说明：项目销售收入不变，项目的销售费用、销售税费不会发生变化，仅项目的硬性投入（包含土地成本、前期费用、建安成本、开发期费用、管理成本、 不可预见费六项）总额1. 6648亿元发生变化2、项目总销售收入变动对项目的影响假设项冃的总成本费用不变，项冃的总销售收入变动止负5%,对项目的静态财务价值影响如下：序号项目名称总成本费用变动后的数值比较减少5%原测算值增加5%1项忖开发总销售收入2771927719277192项H开发总成本费用1581516648174803项H开发毛利润1190411071102394应交企业所得税3928. 323653. 433378. 875项FI开发净利润7975. 687417. 576860. 136项H开发资本金利润率75%67%58%7项H开发资本金净利润率50%45%39%8销售保本点（盈亏平衡点）53%56%59%9项冃开发静态周期2年2年2年说明：项目总成本费用不变，仅指项目的硬性投入（包含土地成本、前期费用、 建安成本、开发期费用、管理成本、不可预见费六项）总额1・66亿元不会发生 变化，项目的销售费用及销售税金会随销售收入的变化而变化。

第七部分项目资金运作计划一、自有资金投入测算1、 土地取得费用:300万元/亩（包括相关税费），项目地块净 用地面积11746平方米（17.6亩），计5280万元2、 项目报建的建设规划工程许可证、施工许可证尚未取得，应 缴的项目报建费用、办理施工许可证应缴的民工工资保障金项目的建筑面积为32260平方米，按平均400元/平米的报建费 用计算，该项费用为1290万元民工工资保障金按6个月工期的60% 计算，按500万余预估该两项费用所需资金为1790万元，须自有 资金投入3、 项目前期费用勘察费、规划设计费、三通一平费用和基础工 程土方护壁、桩基础工程、地下室主体工程（负一层50%）费用根据项目32260平方米的总建筑面积，规划设计（含地勘费、 建筑设计费、环境设计费）按建筑面积41元/平米估算，三通一平费 用按建筑面积20元/平米估算,土方护壁按建筑面积30元/平米估算, 桩基础工程按建筑面积50元/平米估算，地下室按地下室面积2400 元/平米的50%估算，该部分费用估算为1864万元，须以自有资金投 入以上3项合计：8934万元加上项目运作所需的准备金，拿下该地块到完成地下负一层，自有资金的投入至少须9500万元。

二、后期建设资金计划1、 项目的总硬性投入成本费用约1・4亿，其中自有资金投入0. 95 亿元，项目后期资金缺口约为0. 45亿元2、 项目的净用地面积为17. 6亩，其价值为0. 53亿元，前期工程 投入量按0. 18亿元估算，报建费用按0. 13亿元估值，项目的评估值 应为0. 84亿元左右，按银行60%贷款比例计算，可在银行融资0. 5亿 元以内，我们按银行融资0. 45亿元计3、 通过上述估算项目在资金运作计划上没什么问题，本资金计划 中不需考虑向基建施工队伍垫资融资和通过销售融资第八部分 项目可行性分析结论及建议一、 可行性分析的结论从项目的静态财务评价指标数据来看，本项目总投入成本费用为 1・6亿元，硬性投入。