建筑风水与房地产估价.ppt

建筑风水与房地产估建筑风水与房地产估价价1.风水是什么？2.房地产环境的构成3.建筑风水理论如何在房地产估价中应用一、风水是什么？ 对于风水一词，《辞海》的定义是：“风水，也叫堪舆旧中国的一种迷信认为住宅基地或坟地周围的风向水流等形势能招致住者或葬者一家的祸福也指相宅、相墓之法 ”堪即天，舆即地，堪舆学即天地之学 中国风水学的核心内容是天地人合一中国风水探求建筑的择地、方位、布局与天道自然、人类命运的协调关系，排斥人类行为对自然环境的破坏，注重人类对自然环境的感应，并指导人如何按这些感应来解决建筑的选址乃至建造相比之下，随着国门的开放，西方现代建筑在中国遍地开花，只追求具体的、单一建筑宏伟壮丽、或是追求单一形式美，或是追求功能实用，或是追求经济效益，而不顾及与地域、自然、历史条件的融合，造就了今天中国从南到北，从东到西的城市趋同性 千百年来人们总是希望拥有健康的体魄和幸福的生活，在追求这些时我们应牢记世界上万事万物都是普遍联系的，一些看似不相干的事，却往往联系得异常紧密，大大超出了人类现有的认识水平，而不能孤立地去看待这些问题。

风水学的精髓是强调自然与住宅的和谐及人与住宅的和谐的完美统一人类生存基本行为之一的居住环境经营，被称为“宅”，其系人与自然的中介宅，择也，择吉处而营之也”（《黄帝宅经》； ）“宅者，人之本人以宅为家，居若安，则家代昌吉”；“人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，道天地，故不可独信命也”（《释命》） “风水”中所说的“风”和“水”,指的不是建筑学上的风和水,而是能够使“吉气”不散的风,使“吉气”集聚的水风水是：“通过选择合适的时间与地点，使人与大地和谐相处，取得最大利益、安宁和繁荣的艺术 建筑风水广义上可分为有形的建筑（称之自然观）和以其为主要指导理念的思想观（称之人文观）现代建筑也不例外的分为自然观和人文观两个部分，只不过其人文观主要是以科学理念为基础，考虑更多的是客观需要；建筑风水的自然观和人文观考虑更多的是人的需求，所以二者的出发点是不一样的  西方科学习惯于从分析的角度和个体的关系来研究现实而当代演化发展的一个难题，恰恰是如何从整体的角度来理解世界的多样性的发展中国传统的学术思想是着重于研究整体性和自发性，研究谐调与协同。

在当代西方文明中得到最高发展的技巧之一就是拆零，即把问题分解成尽可能小的部分然而环境对人的影响，并不像直观表象所见的那么简单，它有着复杂而深层次的另一面东方的风水理论有着以下三方面的内容：1、符合西方纯理性科学内涵，被称为环境科学景观学的一部分内容；2、有着与西方纯理性思维不同，但属于合乎东方思维方式常理的另一部分内容；3、还有用科学目前尚不能解释的玄学的部分内容 西方是用相关的指标来判定环境的好坏，而我国古代是采用风水来分析房屋的环境 风水是一门艺术，追求的是人与自然的和谐美、吉祥美和统一美它既有建筑景观的韵律与节奏，又有东方建筑艺术烂漫的另一面所以，风水是东方诗性的人居环境艺术 境指境况、境地，可延伸为层级，房地产估价首先分析的是物境，也就是房屋的物质功能与结构；此时只考虑堆砌的房屋，不考虑个性、灵魂，和自然环境也没有联系，风水中称为“器”，这种不考虑精神与感情的建筑绝不能叫做诗性的建筑 比物境略高一筹的是事境，也就是开始注意到物与物之间的关系，用设计手法说明建筑与环境的联系，开始表达主题注意到建筑实体的组织，但还达不到艺术诗性的构成。

单体和群体的建筑物本也属于事境，但单体和群体的建筑物诗的建筑景观设计，必须兼有感情，至少也要能在景中表现出作者的感觉或是事物的动态像王维的“山中一夜雨，树抄百重泉”，便被称为体物甚工，就因为写出了动态来  比事境再高一筹的是情境，一切的感情必有所托才能表现所谓“其歌也有思，其哭也有怀单纯的歌与哭是不容易表现思与怀的，此所以情、语必须兼有景语建筑物情境的表现，便有刻意暴露与含蓄流露，而在设计原则上，含蓄高于暴露建筑景观的表现力，以情景交融为最高之境，再加以寄托深远，便是建筑规划设计的诗境了； 驾于情境之上，而求超出，便是意境建筑景观的界域与哲学的界线就在这里分途守住建筑规划理境，可以使意境更高；但太高了，也可以使建筑的温情变为枯冷最高境界是无言之境，非但情景交融，并且物我两忘，这种境界，由纯科学的理性逻辑是无法达到的 二、房地产环境的构成 环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在不理想的环境中恶劣环境对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。

环境条件对房地产价值的影响度到底有多大，怎样评估房地产价值减损程度，目前，我国大部分的房地产估价报告对此涉及的很少  环境因素对房地产价值会产生影响，人们已经意识到这个问题这里的环境是指地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素即人文环境 环境影响评估就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件和人文条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值这些环境包括： ㈠第一环境：原生环境，指自然形成的环境，无人工劳动的痕迹；㈡第二环境：次生环境，指经过人类劳动而发生改变的自然环境；㈢第三环境：建筑环境，指人工建造的房屋及构筑物；㈣第四环境：人文环境 建筑风水要求我们要审慎周密地考察、了解自然环境，利用和改造自然，创造良好的居住环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界 为此建筑风水理论提出了理想居住环境的八大判别准则：A、环境系统原则：系统是具有特定功能的、相互间具有有机联系的许多要素所构成的一个整体。

建筑风水理论把环境作为一个整体系统，这个系统以人为中心，包括天地万物环境中的每一个子系统都是相互联系、相互制约、相互依存、相互对立、相互转化的要素风水学的功能就是要宏观地把握各子系统之间的关系，优化结构，寻求最佳组合 系统原则是风水学的总原则，其它原则都从属于系统原则，以系统原则处理人与环境的关系，是建筑风水学的基本特点B、因地制宜原则：因地制宜，即根据环境的客观性，采取适宜于自然的生活方式因地制宜是务实思想的体现根据实际情况，采取切实有效的方法，使人与建筑适宜于自然，回归自然，反朴归真，天人合一，这正是建筑风水学的真谛所在 中国地域辽阔，气候差异很大，土质也不一样，建筑形式亦不同西北干旱少雨，人们就采取穴居式窑洞居住窑洞位多朝南，施工简易，不占土地，节省材料，防火防寒，冬暖夏凉西南潮湿多雨，虫兽很多，人们就采取干阑式竹楼居住楼下空着或养畜，楼上住人竹楼空气流通，凉爽防潮，大多修建在依山傍水之处此外，草原的牧民采用蒙古包为住宅，便于随水草而迁徒贵州山区和大理人民用山石砌房，这些建筑形式都是根据当时当地的具体条件而创立的 中国现存许多建筑都是因地制宜的楷模。

C、依山傍水原则：依山傍水是建筑风水的基本原则之一，山体是大地的骨架，水域是万物生机之源泉，没有水，人就不能生存 依山的形势有两类，一类是“土包屋”，即三面群山环绕，南面敞开，房屋隐于万树丛中依山另一种形式是“屋包山”，即成片的房屋履盖着山坡，从山脚一直到山腰长江中上游沿岸的码头小镇都是这样D、观形察势原则 ：千尺为势，百尺为形，势是远景，形是近观势是形之崇，形是势之积有势然后有形，有形然后知势，势住于外，形住于内势如城郭墙垣，形似楼台门弟势是起伏的群峰，形是单座的山头认势惟难，观形则易势为来龙，若马之驰，若水之波，欲其大而强，异而专，行而顺形要厚实、积聚、藏气 建筑风水学重视山形地势，把小环境放入大环境中考察从大环境观察小环境，便可知道小环境受到的外界制约和影响，犹如中医切脉，从脉象之洪细弦虚紧滑浮沉迟速，就可知身体的一般状况，因为这是由心血管的机能状态所决定的只有形势完美，宅地才完美E、 地质检验原则 ：建筑风水理论对地质很讲究，认为地质决定人的体质，现代科学也证明这是科学的地质对人的影响至少有以下四个方面： 第一、 土壤中含有元素锌 、钼、硒、氟等。

在光合作用下放射到空气中，直接影响人的健康 第二、 潮湿或臭烂的地质，会导致关节炎、风湿性心脏病、皮肤病等 第三、 是地球磁场的影响地球是一个被磁场包围的星球， 人感觉不到它的存在，但它时刻对人发生着作用 第四、 是有害波的影响，如果在住宅地面3米以下有地下河流，或者有双层交叉的河流，或者有坑洞，或者有复杂的地质结构，都可能放射出长振波或污染辐射线或粒子流，导致人头痛，旋晕、内分泌失调等症状F、坐北朝南原则 ：坐北朝南，不仅是为了采光，还为了避北风坐北朝南原则是对自然现象的认识，顺应天道，得山川之灵气，受日月之光华，颐养身体，陶冶情操，地灵方出人杰中国处于地球北半球，欧亚大陆东部，大部分陆地位于北回归线(北纬23度26)以北，一年四季的阳光都由南方射入朝南的房屋便于采取阳光风有阴风与阳风之别清末何光廷在《地学指正》中云：“平阳原不畏风，然有阴阳之别，向东向南所受者温风、暖风、谓之阳风，则无妨向西向北所受者凉风、寒风、谓之阴风，宜有近案遮拦，否则风吹骨寒，主家道败衰丁稀这就是要避免西北风 G、顺乘生气原则 ：风水理论认为，气是万物的本源，怎样辨别生气呢？识别生气的关键是望水。

"气者，水之母，水者，气之止气行则水随，而水止则气止，子母同情，水气相逐也行溢于地外而有迹者为水，行于地中而无表者为气表里同用，此造化之妙用故察地中之气趋东趋西，即其水或去或来而知之矣行龙必水辅，气止必有水界" 只有得到生气的滋润，植物才会欣欣向荣，人类才会健康长寿风水理论认为：房屋的大门为气口，如果有路有水曲而至，即为得气，这样便于交流，可以得到信息，又可以反馈信息如果把大门设在闲塞的一方、谓之不得气得气有利于空气流通，对人的身体有好处宅内光朋透亮为吉，阴暗灰秃为凶只有顺乘生气，才能称得上贵格H、改造风水原则 ：人们认识世界的目的在于改造世界为自己服务风水也可以通过人类的劳动而得到改造从而更好地为人类服务只有改造环境，才能创造优化的生存条件 而西方规划理论则应用相关指标和原则来判定环境的优劣  宅者，住所也人一生中有一半时间是在住宅中度过的，住宅本身及环境的好坏与人的日常生活关系极大作为房地产估价师在进行房地产价格评估时，应该考虑建筑风水对房地产价值的影响使我国的房地产评估能更深入和细化，更好地保护房地产权利人的利益通过在房地产估价与环境影响评估之间建立桥梁，正确估计环境因素对房地产价值的影响，可以进一步提高我国房地产估价水平，适应人们对环境因素对房地产价值影响量化的客观需求。

三、建筑风水理论如何在估价实践中应用： 人生活于天地之间，一时一刻也不能脱离周围的环境地理环境在地表分布千差万别，具有不平衡性因此，客观上存在着相对较好的、适合人们生活、给人们带来幸运和隐藏着吉祥与幸福的环境也有相对而言险恶、危险，给人们生活带来不便、困苦和不吉利的环境人们本能地要选择、建设、创造自己周围的环境 作为房地产估价人员当然要在估价过程中体现环境的价值 那么房地产估价人员如何去考虑环境呢？ 本人认为要从物业环境的构成中去一层一层地分析，首先分析纯粹的自然环境，它是完全自然形成的，没有任何人工因素如地形地势、承载力、山、水等；主要在选址时考虑 其次是分析第二环境，也就是经过人类劳动和投入而发生改变的自然环境如假山、人工湖、人工栽植的各种绿化，环境污染的治理等；建筑风水理论以生物作为辨别环境好坏的一个因素，居住区要草木郁茂，苍松翠竹主要在规划设计时考虑并实现  再次是分析第三环境，即建筑本身的环境，如住宅楼本身、公共建筑、道路、配套设施等的物理质量及美观性、适用性等； 居住建筑的规划设计原则 ⑴日照充分； ⑵通风良好； ⑶面宽与进深比例合理； ⑷体型合理，层高符合要求； ⑸功能超前，水电气容量符合需要； ⑹美观、安静、经济。

 房子的结构和房型往往决定着房子的通风与采光，而通风和采光往往影响着入住者的身体健康状况所以我们在估价时一定要仔细研究房子的结构把握要点：住宅的八大功能：起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习和阳台应做到：①风宜柔和；②阳光充足；③地势宜平；④宅形宜整；⑤外围宜和；⑥屋后有靠山 公共建筑的规划设计原则1)适当集中；2)公共建筑数量要满足指标要求；3)公共建筑面积比例合理；4)为区内服务；5)不干扰住户6) q居住区道路的规划设计原则Ø居住区道路分级1)居住区级道路：居住区内与市政道路相连的道路，红线控制宽度20m以上，车行道宽9m以上；2)小区级道路：红线控制16m以上，车行道宽7m以上；3)组团道路：铺装路面4~6m，不设红线控制；4)宅前小路：铺装路面1.5m以上高档住宅应在2.6m以上Ø居住区道路规划设计的原则1)为区内服务的原则；2)道路的走向符合人流动的方向；3)尽端式道路的长度应小于200m，且在尽端处留有回车空间；4)道路应结合地形来布置；5)旧区改造项目的道路应尽可能利用原有道路系统；6)车行道距住宅单元入口的距离应≦ 60m,否则，宅前道路应拓宽到2.6以上。

q绿化的规划设计Ø绿化系统的组成1)公共绿地2)道路绿化3)公共建筑绿化4)宅旁绿化5)绿化的规划设计原则6)要形成完整的绿化系统；7)要选择适当的标准（数量与质量标准）8)应安排合适的服务半径（800m以内）9)应丰富和美化环境10)要节约用地 最后是分析物业的第四环境，也就是人文环境，人文环境可以定义为一定社会系统内外文化变量的函数，文化变量包括共同体的态度、观念、信仰系统、认知环境等人文环境是社会本体中隐藏的无形环境，是一种潜移默化的民族灵魂．　　人文环境是当今最时髦最常用的—个词汇，它的产生和广泛使用适应了人类社会文明进步的客观需要，实际就是指人们周围的社会环境幸福感来自健康和谐的人文环境幸福感来自健康和谐的人文环境 建筑风水理论除了选择自然环境以外，还注意选择社会人文环境所谓近朱者赤，近墨者黑，就是说明人文环境的重要性 如中国古代《孟母三迁》的故事孟子名孟柯，出生于现在山东省邹城市北25华里的凫村(今属于曲阜市)《列女传》记载，孟家最初的住处靠近一片墓地游戏、模仿乃是孩子的天性，由于经常看到出殡送葬的人群从附近经过，因此，孟轲与其他孩子就“为墓间之事，踊跃筑埋”。

他们模仿送葬的人群，兴致勃勃地玩抬棺材、掩埋死人的游戏孟母认为这样的环境会影响孩子读书，妨碍孩子正常思想的形成，会让孩子走向不健康的道路 孟母决定搬家，毅然带孟轲迁居到远离墓地的庙户营村庙户营村位于现在的邹城市西北部，当时，这里是一处繁华的集镇孟轲置身于这人来人往的闹市之中，逐渐又同集镇上的孩子一起玩起做生意的游戏，与同伴们学习商贩叫买吆喝，讨价还价，还学邻居屠夫杀猪宰羊孟母觉得这里仍然不是培养孩子的理想场所，这样下去，孩子很容易受小商贩的影响而不认真读书 在这个集镇上刚刚居住了半年的孟母，毅然决定再一次搬迁自己的住处他们搬到了学宫的旁边这所学宫位于现在邹城南门崇教门外路东，是孔子之孙即子思设宫讲学的地方，后人称它为“子思书院”后来子思的学生在此授徒讲学孟母想，孩子在学宫的附近居住，必然会受到学宫气氛的影响，长大以后读书也方便母子搬迁到这儿后，天资聪颖的孟轲果然被书院里的琅琅读书声所吸引，常到书院里跟着学习诗书，演习礼仪孟母很高兴自己终于找到了培养孩子的理想场所，从此就在这里定居下来了后来孟母把孟轲送入学宫，随子思的弟子学习，使孟子从此走上学业之路 作为房地产估价师在估价过程中应当考虑各种环境因素对其价值的影响。

合理的对其客观价格进行评估，确保估价结果的客观、合理 。