案例分析常见错误50例.docx

案例分析常见错误50例2、估价对象描述不全1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋全部权状况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不详细；（5）租赁状况交待不清如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比拟实例多的应优先用比拟法）4、各种评估方法中的错误：一、比拟法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；2、可比实例的币种未说明；3、建立价格可比根底时，汇率选择错误；4、非正常交易状况的要进展交易状况修正；5、日期修正计算错误；6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；7、在比拟状况说明时推断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；9、计算结果有错；10、可比实例的状况必需是取其在成交日期时的状况；11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；二、收益法1、求有效毛收入时要采纳客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入状况确定）；2、要分析将来收益变化的趋势，不能只看当前收益状况；3、假如有已出租状况，要依据租赁合同的商定，分租赁期内（采纳商定租金）和租赁期外（采纳市场租金）两种状况分别计算；4、采纳比拟法求客观收入时，几个比拟实例应与估价对象有可比性；5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；8、计算费用时漏项，如漏治理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；10、某些计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；13、收益年限确实定未说明来源（一般是由于前面缺少权利描述造成的）；14、计算错误15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；18、抵押评估时，未说明将来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购置待开发房地产应交税费1、不同类型的房地产应依据市场状况分别估算将来市价；2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；3、利息计算时，计算基数中漏项或多项如：销售税费一般不计息）；4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；5、开发利润估算时，要留意计算基数与利润率的对应四、本钱法（未考过）房地产价格=土地取得本钱+开发本钱+治理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；2、取费时采纳的是工程实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般本钱（即要区分实际本钱和客观本钱，采纳重置本钱，不能用重建本钱）；3、本钱法计算贷款利息时应用复利，不能用单利基数为土地取得本钱＋开发本钱＋治理费用）；4、 本钱法计算贷款利息时计息期有错；5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；6、要依据市场供求分析来最终确定评估值（表达在经济折旧确实定上）；7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）A.直接本钱利润率对应的基数: （土地取得本钱+开发本钱）B.投资利润率对应的基数: （土地取得本钱+开发本钱+治理费用）C.本钱利润率对应的基数: （土地取得本钱+开发本钱+治理费用+销售税费）D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）9、选择评估方法时要留意：由于本钱法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新居评估更适宜。