2022年房地产估价师考试《案例分析》练习题三.docx

2022年房地产估价师考试《案例分析》练习题三托付方：××人民法院　　估价方：××房地产评估有限公司　　估价人员：×××　×××　　估价作业日期：××× 估价的假设和限制条件 一、估价假设条件 　　（一）本次估价参考公开市场价值标精确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值　　（二）本次估价基于以下概念：　　所称估价，是指专业估价人员依据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对估价对象的客观合理价格进展估算、制定的活动　　所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和承受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格　　公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进展交易的目的在于限度地追求经济利益，并把握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业学问，交易条件公开且不具有排他性。

　　同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采纳的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同　　本次价格评估，采纳基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格　　二、估价限制条件　　（一）本估价报告是为托付方拍卖估价对象供应价格参考，若转变估价目的及使用条件需向本评估机构询问后作必要修正甚至重新估价　　（二）房地产拍卖底价由法院依据有关法规确定　　（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字前方可使用　　（四）按有关规定本估价报告自估价目期起半年内有效随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身状况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整考试大论坛　　（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由托付方供应，托付方对其所供应资料的真实性负责由于托付方供应资料不实造成的失误，受托方不担当责任　　（六）估价人员对估价对象进展了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性担当责任但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况除非另有协议，评估人员不担当对评估估价对象建筑构造质量进展调查的责任，也不担当对木质工程、其他被遮盖、未暴露及难于接触到的局部进展检视的责任。

此外，评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等效劳性设施进展测试的责任　　（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的供应给托付方使用评估人员对托付方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将娴熟地运用专业技术，认真、勤奋地编制估价报告　　（八）特别说明事项：　　（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，依据托付方供应的××地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元本报告中有关土地出让年限均以上述为准另依据托付方供应的××市国土资源与房产治理局于2022年4月22日出具的帮助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业　　（2）估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，托付方、产权人、承租人均未供应估价对象转变用途有关部门的批准文件本次按批准用途——工业用途评估并充分考虑造价、租金等对价值的影响　　（3）如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估估计为6000～6500元/㎡（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/㎡），二层价值在3800～4000元/㎡（含应向政府补交的土地出让金接楼面价约1680元/㎡）。

该数据仅供托付方参考　　（4）依据托付方供应的租赁合同，权属人××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2022年12月1日至2022年11月30日，且××市××有限公司已将该大楼按酒店，办公、商业等用途进展改造并装修本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及转变用途对估价对象价格的影响　　（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款　　（十）本估价报告书一式五份全部交于托付方。