宁波房市场年报.ppt

2010年宁波房地产市场研究报告2011年1月15日Part 2 土地篇Part3 住宅篇Part 4 办公篇Part 1 宏观篇目录 ContentsPart5 公寓篇Part 1宏观篇宏观环境房地产民生经济我们认为：经济、民生是左右2010房地产市场的两大主题宏观环境“房地产绑架了中国经济”，调整市场牵一发而动全身09固定资产投资成保八最大助力中国房地产市场下游行业：建材、建筑、装饰、中介代理、银行信贷、风水、房产投资、建筑设计上游行业：钢铁、水泥、煤炭、电力、有色金属、玻璃行业，建材行业房地产市场影响着相关60多个上下游行业宏观环境中国房地产市场价格的过快上涨，已经触及到了民生问题宏观环境政策调整是调和经济与民生矛盾的调节剂首次调控政策淡化期政策加强期宏观环境市场、经济、民生的三方博弈是现阶段行业发展的独有特征政策的调节剂作用很大程度上影响了当前市场的运行宏观环境政府换届之际需要市场稳定大环境，短期内调控不会退场两难坚决稳定宏观环境当前政策调整的两大主线：增加购房成本、控制资本流动增加成本限购、提高首付加息、征税控制资本预售资金监管流动性资本控制房地产市场宏观环境限购、首付比例提高：需求只是被短期抑制，治标不治本一类限购城市二类限购城市限购和首付比例的提高能够很快见效，使得市场出现成交量不足引起的价格波动宏观环境加息：只要利息跑不赢CPI，民间资本就需要抵抗通胀风险宏观环境预售资金监管：规范市场，无法完全控制开发商资金来源宏观环境政府对于流动性资金（M1）的监管才是影响市场的核心因素宏观环境n敏感时期：政策短期内退场的可能性不大n市场需求被短期抑制，市场机会点仍然存在n两会的定调将会很大程度上决定全年市场走势n流动性资金的监管是影响市场走势的核心要素宏观总结Part 2土地篇土地市场2010宁波市土地市场2010年宁波市土地市场成交大幅增长，住宅用地仍然成为供应主体Ø2010年宁波大市共计成交住宅及商业用地941.95万方，环比增长了90%，平均地价391.42万元/亩，环比下滑了14%。

Ø2010年宁波市六区共计成交商业及住宅用地526.6万方，环比增长了6%土地市场2010宁波市土地市场北仑、镇海区占据主要住宅用地供应，北仑区、鄞州区成为主要商业用地供应区域小结：1.2010年土地市场再度放量，住宅土地占据主导，未来3年住宅市场的竞争格局将会进一步升级；2.市四区土地供应逐步减少，土地稀缺性，将会进一步提高区域内产品价格；3.土地供应格局正在向北仑、镇海、慈溪等周边区域发展，未来3年的商品房市场的份额将会逐步向这几个区域集中；土地市场2010宁波市土地市场Part 3住宅篇住宅市场2010宁波市六区住宅市场2010宁波市六区住宅市场健康运行（供销比1:0.66），市四区仍然占据市场主力据统计：2010年宁波市六区住宅市场供应量为280.24万方（含存量），2010年1-12月宁波市六区共计成交住宅产品179.33万方（不含保障房，限价房）；安面积计算2010年市六区的供销比为1:0.66；2010年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例；住宅市场2010宁波市四区住宅市场2010年宁波市四区供应、销售量数据下滑明显，四区成交均价18576元/㎡㎡据统计：2010年宁波市四区住宅市场供应量为196.34万方（含存量），环比下降39%；2010年1-12月宁波市四区共计成交住宅产品137.25万方（不含保障房，限价房），环比下滑55%；按照面积计算2010年宁波市四区供销比为：1:0.69住宅市场2010宁波市六区住宅市场市六区住宅市场受宏观市场及新增供应量的影响，出现三个月度成交峰值据统计：据统计2010年宁波市六区月均成交量为：14.9万方；有6个月保持在月度平均去化水平上；4月份由于长岛花园、晴园、卡纳湖谷等项目的入市，成交量出现了第一次高峰，高端项目入市更是拉高了市场均价；9月份由于海德花苑、青林湾四区等楼盘入市，出现了一次调控后的回暖期，成交价格由于海德花苑的入市出现了价格下滑；12月由于整体供应量的集中，致使市场出现了年底的一次成交高峰；住宅市场2010宁波市六区住宅市场2010年宁波市住宅成交集中于中小户型，91-120㎡㎡中户型比重最高据统计：2010年宁波市六区住宅产品中，中小户型占到了整个市场的58%的比例；其中91-120㎡㎡户型占的比重最大33.2%主力成交面积段的成交均价为12564-14131元/㎡㎡住宅市场2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万据统计：2010年宁波市六区住宅产品中，14000-16000元/平方米占到了18.9的比例；12000-14000元/㎡占到了16.1%的比例；16000-18000元/㎡占到了17.6%的比例住宅市场2010宁波市六区住宅市场2010宁波市六区住宅供应量集中在鄞州、北仑；销售量集中于鄞州、海曙、镇海鄞州区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010年鄞州区住宅市场在供应和销售上都出现大幅的下滑，高层产品为主要供应2010年鄞州区主要住宅产品供应表楼盘名称产品总面积（万方）都市华庭高层0.7中海·雍城世家高层一批 高层5.6中河名庭高层1.6城南公馆高层1.1金色水岸三期高层6.1四季云顶高层3.3城南华府高层1荣安琴湾高层3.3中海·雍城世家高层二批高层3.5风格璟院别墅1.7御玺园高层+别墅5.5金海嘉园4#高层0.4中海·雍城世家叠墅高层+别墅2.1据统计：2010年鄞州区住宅市场供应量为55.27万方（含存量房），环比下降了60%，全年成交量为42.5万方环比下降了64%。

鄞州区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万鄞州区住宅：雍城世家成交10.6万方位居第一、金色水岸、盛世天城位居2、3位楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积中海雍城世家鄞州区72619399.84 146.49 106348.96 金色水岸鄞州区44323749.08 130.09 57627.88 盛世天城鄞州区17020495.29 171.93 29228.52 御玺园鄞州区6239818.79 348.07 21580.26 城南公馆鄞州区28323434.20 75.53 21374.24 城南华府鄞州区6816540.62 141.22 9602.91 风格璟院鄞州区2143486.02 244.14 5126.93 2010年宁波市鄞州区住宅市场成交楼盘排行海曙区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010年海曙区市场呈现出供销两旺的形势，青林湾、永和居易占据了主要市场据统计：2010年海曙区住宅市场供应量为39.97万方（含存量房），环比增长了139%，全年成交量为28.06万方环比增长了83%。

2010年海曙区主要新增住宅产品供应楼盘名称产品总面积永和居易高层15.5青林湾四期高层5上院C区高层6.1青林湾五期高层122010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万海曙区住宅：青林湾成交13.7万方位居第一、永和居易、上院位居2、3位2010年宁波市海曙区住宅市场成交楼盘排行海曙区楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积青林湾海曙区114316992.06 119.80 136931.60 永和居易海曙区112514702.07 98.79 111143.03 维科上院海曙区10722594.11 167.52 17925.15 江北区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010年江北区市场：供应增长，成交量下滑，高端、低密度产品为主要供应据统计：2010年江北区住宅市场供应量为54.03万方（含存量房），环比增长15%，成交量36.82万方环比下降了15%；江北区成交16.57万方，江北北区成交20.25万方楼盘名称产品总面积长岛花园一期高层+别墅14.5新海景花园高层+别墅8.2长岛二期别墅别墅2.5江北区新增供应合计25.2楼盘名称产品总面积塘家湾C区别墅0.3海德花苑高层7.9维拉小镇别墅9.7盛世又一村高层4.7塘家湾一期A区、B区别墅2.8江北北区新增供应合计25.42010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万江北区住宅：长岛花园成交13.3万方位居第一、汇豪天下、新海景位居2、3位2010年宁波市江北区住宅市场成交楼盘排行江北区楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积长岛花园江北区54830777.41 242.44 132855.56汇豪天下江北区9324006.99 138.39 12869.95新海景花园江北区650766.44 548.29 3289.74楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积维拉小镇一期江北北区27112590.81 354.64 96106.85 海德花苑江北北区44213635.58 116.53 51505.27 塘家湾一期江北北区9313422.28 358.60 33350.00 江北北区住宅：维拉小镇成交9.6万方位居第一、海德花苑、塘家湾位居2、3位2010宁波市六区住宅市场江北北区2010年宁波市江北北区住宅市场成交楼盘排行东部片区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010东部片区住宅市场：住宅供应量大幅，住宅供销主要集中于高新区市场据统计：2010年东部片区住宅市场供应量为18.33万方（含存量房），环比下降75%，成交量13.96万方环比下降了79%；高新区成交11.78万方，江东区成交2.18万方。

楼盘名称产品总面积凤凰水岸高层5.6润和园高层3.3金地东御　高层、多层3.8高新区新增供应量合计12.7东部片区住宅：皇冠花园成交4.4万方位居第一、凤凰水岸、东御位居2、3位2010宁波市六区住宅市场东部片区2010年宁波市东部片区住宅市场成交楼盘排行楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积皇冠花园二期科技园区28916408.71 153.00 44216.92 凤凰水岸科技园区34116968.16 109.29 37268.92 金地东御科技园区9818565.80 149.41 14642.20 BOBO城二期江东区8516697.96 162.87 13844.33 润和园科技园区6515481.55 115.34 7496.96 城西片区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万城西片区：供应主力区域由联丰转向集仕港、高桥，供应量集中年末出现成交下滑据统计：2010年城西片区住宅市场供应量为18.33万方（含存量房），环比下降75%，成交量13.96万方环比下降了79%；高新区成交11.78万方，江东区成交2.18万方。

楼盘名称区域产品总面积晴园宋家漕高层3.4金色城市集仕港高层6.5君园和庄高桥高层2.7香槟水郡集仕港高层+多层1.8城西新增供应量合计14.4城西片区住宅成交：水岸枫情成交3.1万方位居第一、晴园、君园和庄位居2、3位2010宁波市六区住宅市场城西片区2010年宁波市城西片区住宅市场成交楼盘排行楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积维科水岸枫情联丰33315968.46 94.20 31367.34 晴园宋家漕32615013.69 80.95 26389.71 君园和庄一期高桥10312758.02 118.04 12158.51 香槟水郡集仕港579885.58 81.97 4672.39 东钱湖区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万东钱湖区：市场中供销项目较少，主要集中于卡纳湖谷及香湖湾两个项目据统计：2010年东钱湖区住宅市场供应量为11.61万方（含存量房），环比下降51%，成交量6.98万方环比下降了69%；楼盘名称产品总面积香湖湾别墅6.4卡纳湖谷二期南区别墅4.1东钱湖区新增供应量合计10.5东钱湖区：香湖湾成交4.1万方位居第一、卡纳湖谷、东湖观邸位居2、3位2010宁波市六区住宅市场东钱湖区2010年宁波市东钱湖区住宅市场成交楼盘排行楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积香湖湾东钱湖度假区15613227.08 263.93 41173.14 卡纳湖谷东钱湖度假区4332439.69 473.15 20345.26 中海东湖观邸东钱湖度假区2213445.42 193.09 4247.96 镇海区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010年镇海区住宅市场：供应量集中于庄市片区、老城，市场正在向新城转移据统计：2010年镇海区住宅市场供应量为36.6万方（含存量房），成交量25.99万方；按面积计算：销售率为71%；楼盘名称区域开盘时间产品总面积风景九园三期镇海3月高层+多层5.3风景九园三期镇海4月多层5.1世贸广场镇海4月高层2.5合生国际城F区镇海1月高层7合生国际城E区首批镇海6月高层7.1星城半岛镇海11月多层3.2金色广场镇海12月高层2.3镇海中意马达地块镇海5月高层1.1镇海区新增供应量合计33.6镇海区：风景九园成交7.1万方位居第一、合生国际城、海悦花苑位居2、3位2010宁波市六区住宅市场镇海区2010年宁波市镇海区住宅市场成交楼盘排行楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积风景九园镇海区67510353.03 104.96 70847.30 合生国际城镇海区50013700.27 120.42 60209.94 银亿海悦花苑镇海区35310614.24 109.02 38485.28 星城半岛镇海区3106356.67 78.00 24181.10 世贸广场镇海区2289718.20 100.80 22981.27 九龙湖畔镇海区1525198.39 775.16 11627.33 银亿海尚广场镇海区11812277.33 96.27 11360.01 金色广场镇海区6712588.53 92.55 6201.14 北仑区2010宁波市六区住宅市场六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万2010年北仑区住宅市场：住宅供应量集中于年底，很大程度上影响了成交数据据统计：2010年北仑区住宅市场供应量为47.3万方（含存量房），成交量16.6万方；按面积计算：销售率为35%；楼盘名称区域开盘时间产品总面积江南和园北仑区11月高层4.6戚家名庭北仑区10月高层2.1一品江南北仑区10月高层7.9世茂世界湾北仑区9月高层9.8新隆华府北仑区1月高层2.1世茂海滨花园(A2)北仑区12月高层10.2京华茗苑三期北仑区12月高层4.2新港商务广场北仑区9月多层2.4北仑区新增供应量合计43.3北仑区：世茂世界湾成交6.6万方位居第一、一品江南、里仁花园位居2、3位2010宁波市六区住宅市场北仑区2010年宁波市北仑区住宅市场成交楼盘排行楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积世茂世界湾北仑区48710661.02 135.84 66152.99 一品江南北仑区1849305.91 126.61 23295.56 里仁花园北仑区809674.00 142.87 11429.96 新港商务广场北仑区806504.90 92.92 7433.29 荣安花园北仑区388995.67 87.04 3307.37 戚家名庭北仑区356531.82 84.97 2973.82 2011年宁波住宅市场供应格局东部片区49万方城西63.92万方鄞州区57.27万方镇海片区142万方北仑片区86.37万方2011年宁波将会面临六区460万方的新增供应量竞争江北14.59万方海曙46.09万方江北北区20.8万方东钱湖18.8万方2011年宁波市六区住宅产品供应量集中于北仑、镇海、城西三大区域2010宁波市六区住宅市场住宅市场2011年宁波市北仑区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场区域住宅类型住宅总建黄山豪庭二期北仑高层住宅11世茂海滨花园二批北仑别墅、高层住宅11世茂世界湾二期三组团北仑高层住宅12.5新碶泰山路北、新大路西1#地块北仑高层住宅11.18蓝山北仑高层住宅10.02环球东方港城一期北仑高层住宅11.8华丰项目北仑多层+高层12.07花香维也纳北仑多层6.8合计86.372011年宁波市镇海区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建大运路西侧地块镇海未定8.72杉杉童装地块镇海未定6.13静远西路南侧侧地块镇海未定9.24万科绿核商住地块镇海高层住宅29华晨雅苑镇海高层住宅6丽景英郡镇海高层+别墅14公元世家1期镇海高层7.5皇家御都镇海高层+别墅10郁金香中心镇海高层4.5开元九龙湖畔三期镇海别墅2.5红墅湾镇海别墅+多层5.5　　合计103.092011年宁波市城西住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建恒威前丰项目城西高层3.62薛家项目首批城西高层+别墅9.1半岛悦城城西高层4.5领秀熙城城西高层14.4罗曼风情城西高层+多层+别墅18君园和庄别墅城西别墅+高层4.5西城印象城西高层1.8金色城市二期城西高层8　　合计63.922011年宁波市鄞州区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建潘火片区23号地块鄞州区未定6.57龙溪谷鄞州区别墅4.8理想城鄞州区高层5.2风格璟院高层鄞州区高层5.8光大江湾府第鄞州区高层3.5南熙园鄞州区多层5亚隆它山郡鄞州区别墅16荣安府鄞州区高层7国骅柏园鄞州区高层3.4　　合计57.272011年宁波市东部片区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建东寅银座东部高层9.5华城花园东部高层10雷迪森嘉恒广场东部高层7IN蓝庭东部高层+多层6雅戈尔高新区项目高层一期东部高层8荣安公馆东部高层3.5金地东御二期东部高层+多层5　　合计492011年宁波市海曙区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建鄞奉路启动区块居住海曙高层12莲桥街6#、7#海曙高层4鄞奉片一期二批11#地块海曙高层8.89永达路2#地块海曙未定4.4宁波大学成教学院地块海曙未定5.8上院B、D区海曙多层+高层11　　合计46.092011年宁波市江北区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建长岛花园二期江北高层7.1北郊路以西地块江北未定7.49维拉小镇二期江北北区别墅10.8万科云麓湾江北北区多层10　　合计35.392011年宁波市东钱湖区住宅产品新增供应项目列表2010宁波市六区住宅市场住宅市场项目名称区域住宅类型住宅总建中海茶亭项目东钱湖别墅14.7钱湖悦府东钱湖别墅4.1　　合计18.8据统计2010年别墅市场供应量为38.2万方（含存量），环比下滑9.8%；1-12月宁波市共计成交别墅产品34.58万方，环比下滑12.5%；2010年别墅市场成交均价20471元/㎡，环比增长27%，整体别墅价格的上涨和城市别墅的入市迅速拉动的市场价格；2010宁波别墅市场：供应减少、成交量小幅下滑；城市别墅迅速拉动市场价格2010宁波市六区别墅市场别墅2010年宁波市六区别墅市场受供应时段影响，月度成交主要集中在4、6、7三月2010宁波市六区别墅市场别墅2010宁波市场别墅市场月度成交均价，普遍高于2009年市场成交均价2010宁波市六区别墅市场别墅别墅市场：维拉小镇1期成交9.6万方排名第一，长岛花园、香湖湾位居2、3位2010宁波市六区别墅市场别墅楼盘名称城区套数成交均价套均面积总面积维拉小镇一期江北北区27112590.81 354.64 96106.85 长岛花园江北区10232704.11 476.73 48626.00 香湖湾东钱湖区15613227.08 263.93 41173.14 塘家湾一期江北北区9313422.28 358.60 33350.00 卡纳湖谷东钱湖区4332439.69 473.15 20345.26 九龙湖畔镇海区1525198.39 775.16 11627.33 风格璟院鄞州区2143486.02 244.14 5126.93 2011年宁波市六区别墅市场预计将会有66.9万方的新增供应量进入市场2010宁波市六区别墅市场别墅项目名称区域总建筑面积（万平方米）罗曼风情城西1.5君园和庄别墅城西4.5中海茶亭项目东钱湖14.7钱湖悦府东钱湖4.1维拉小镇二期江北北区10.8龙溪谷鄞州区4.8亚隆它山郡鄞州区16丽景英郡镇海4.5开元九龙湖畔三期镇海2.5红墅湾镇海3.5合计66.9小结：1.住宅市场受整体市场环境及供应减少两个主要因素影响出现了成交量的下滑；2.从供销比上看：整个宁波市住宅市场仍然处在一个健康的运行状态；3.整体价格的提升，以及高端项目的逐步入市，让整个市场的成交价格实现了进一步的突破；4.区域市场成交：市场主力由鄞州区、老三区向，镇海、北仑、城西等区域市场集中的发展趋势正在逐步显现；5.2010年住宅产品成交中，中小户型、尤其以中户型为代表的住宅产品市场销售量最高；均价在14000-16000元/㎡㎡区段的住宅产品占据主要成交份额；6.2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；整个市场面临近460万方的新增住宅供应量2010宁波市六区住宅市场住宅市场Part 4办公篇2010宁波市四区写字楼市场处于稳定运行状态，四区供销比例为：1:0.52010宁波市四区写字楼市场写字楼据统计：2010年宁波市四区写字楼市场供应量为92万方（含存量房），成交量46万方；按面积计算：销售率为50%；2010年宁波市四区成交均价为10038元/㎡，其中南部商务区红巨大厦、奥克斯大厦均价均突破10000元/㎡大关，而东部板块的金融中心均价15000元/㎡也将整体均价拉高了不少。

2010四区成交均价达到历史新高，写字楼、住宅价格倒挂的现象正在逐步改变2010宁波市四区写字楼市场写字楼2010年1月的成交峰值主要在消化2009年市场存量，4月份由于红巨大厦等南部商务区项目的入市出现了第二次成交高峰，也是全年最高值；8月份由于财富峰汇、泰富广场等项目的发力出现了全年的第三次成交峰值2010宁波市四区写字楼市场受供应和整体市场影响出现三次成交峰值2010宁波市四区写字楼市场写字楼2010宁波市四区写字楼市场月度成交均价环比均呈现不同幅度的增长2010宁波市四区写字楼市场写字楼2010年1-12月宁波写字楼市场月度成交均价较2009年有了一定幅度的增长，2010年市四区整体成交均价10038元/平米在售区域总量（㎡㎡）去化量（㎡㎡）存量（㎡㎡）去化率（%） 宁波国际金融服务中心北区 江东区163226.9241825.03121401.8926% 健宸大厦鄞州区12129.989886.42243.5882%财富峰汇鄞州区17947.399563.588383.8153%创新·128三期鄞州区39747.7814679.3125068.4737%奥克斯大厦 鄞州区26331.3925803.34528.0598% 红巨大厦 鄞州区25975.4524607.631367.8295%翡翠湾高新区55342412811406175%恒元大厦鄞州区13888.3413462.89425.4597%南洋大厦鄞州区12179.648277.223902.4268%市四区写字楼市场：南部商务区项目表现出色，以红巨大厦、奥克斯大厦为代表2010宁波市四区写字楼市场写字楼2011预计写字楼供应量区域总量(㎡)存量365234南部商务区158115东部新城531456三江口片区551462011年宁波市四区写字楼市场供应量11099512011年宁波四区写字楼市场预计将会有110.9万方的供应量进入市场2011宁波市四区写字楼市场写字楼小结：1.2010年宁波市四区写字楼市场受存量影响，整体供应量偏高，而主要新开项目表现出色；2.从供销比上看，1:0.5的比例保证了整个宁波市写字楼市场的稳定运行；3.从价格上看，2010年市四区写字楼价格出现了一次较大幅度的增长；4.2011年预计市四区将会有111万方的办公产品进入市场，写字楼市场格局也正在向东部板块集中；写字楼Part 3公寓篇根据初步估算市场上目前的存留量约为2932套，2007-2009年三年的年平均去化量约为3000套。

市四区公寓市场：整体市场运行进入新的阶段，供应和销售量都出现了增长2010宁波市四区公寓市场公寓市四区公寓市场：受供应量及整体市场影响，公寓市场出现三次成交峰值2010宁波市四区公寓市场公寓楼盘名称所在区域主力面积均价主力总价（万）销售周期2010年销售套数销售率装修标准江北万达一期江北区40-60㎡1400065-755个月637100%1500元/平米江北万达二期江北区40-70㎡1500075-855个月830100%1500元/平米新城名苑鄞州区55-80㎡平层16000挑高2300080-10011个月36455%2500元/平米金湖世家鄞州区36-40㎡13000467个月33881%1500元/平米钱湖云庭鄞州区30-50㎡1500050-607个月51886%2500元/平米翡翠湾高新区40-50㎡15000603个月74692%3000元/平米青林商业中心海曙区30-50㎡平层13000挑高1650060-804个月71562%2000元/平米金东岸高新区45-68㎡平层11000挑高17000752个月27141%3000元/平米皇冠花园三期高新区95-155㎡16000180-2102个月26539%2500元/平米和美城一期高新区30-90㎡1300040-901个月35590%2000元/平米江南一品公寓高新区28-60㎡1540045-754个月49270%1500元/平米市四区公寓市场：江北万达公寓、翡翠湾等项目受到市场认可，销售良好2010宁波市四区公寓市场公寓楼盘名区域套数面积范围（m2）产品蓝庭高新区32040-50平层+复式华城花园项目高新区700公寓主力面积40-95平米平层凤凰水岸高新区200主力户型40平层恒元东部新城项目东部新城500未定未定利时金融大厦鄞州区45030-45平层爱都会鄞州区26044-48复式和美城高新区120030-125平层罗曼风情鄞州区50030-60平层嘉诚尚座高新区50040-80平层恒元·悦庭东部新城20030-60平层+复式苏豪国际鄞州区30040-60平层51302011年市四区公寓市场：预计宁波市四区将会推出5130套的公寓产品进入市场2011宁波市四区公寓市场公寓小结：1、供需比：该类型产品在10年取得了较好的销售业绩，同比09年上升50%，但从整体去化量（2007-2009年年均去化量约为2700套）和可供销售量（前三年存留约2900套、2011年预估新增量约5130套，合计超过8000套以上）来看，销售形势相比住宅产品较为严峻；2、产品价格：难以达到与同地段纯住宅类产品的价格，据测算，该类产品的平均销售价格（含精装修）约为同地段住宅类产品的70%-75%左右；公寓Part 2 土地篇Part3 住宅篇Part 4 办公篇Part 1 宏观篇报告总结Part5 公寓篇政策调控更多是一种宏观面上的控制，已经成为一种市场常态；对于资本流动性的控制是影响2011年市场的核心要素；土地的供应量正在逐年放量，竞争逐步升级；中心城区土地稀缺性日益体现，北仑、镇海、慈溪等周边成为主要供应点；受整体市场和供应偏少的影响，销量下滑、价格未降；2011年市场供应进入新阶段，北仑、镇海、城西是三大供应区域；2010年新增供应产品销售良好，成交价格突破万元大关；2011年市场竞争压力重重，市场格局正在向东部新城集中；2010年公寓市场供销两方面均有不俗表现，地段、产品优势明显定价合理的产品受到市场关注；公寓产品正在向宜居型方向发展；2011年在大供应量前提下，市场压力并没有减轻。