策划基础知识篇(徐某人).ppt

1专业基础知识专业基础知识及项目策划流程及项目策划流程2 第一篇 策划基础知识3目目 录录1 1房地产基本概念房地产基本概念2 2房地产市场房地产市场3 3房地产开发房地产开发4 4策划以及房地产策划策划以及房地产策划4一、房地产基本概念一、房地产基本概念 房地产？房地产？ 你的理解？你的理解？ 如何如何 ？ 对土地资源经过合理利用、优化组合对土地资源经过合理利用、优化组合, ,从而使得土地从而使得土地产生更大的经济价值！产生更大的经济价值！5一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.1 1.1 房地产的概念房地产的概念1.2 1.2 房地产定义房地产定义1.3 1.3 实物、权益和区位实物、权益和区位1.4 1.4 房地产的其他名称房地产的其他名称1.5 1.5 房地产业房地产业1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语1.7 1.7 房地产的特性房地产的特性1.8 1.8 房地产的类型房地产的类型61.11.1房地产的概念房地产的概念房房地地产产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位 实体质量功能土地建筑物房地地上空间地 面地下空间房屋构筑物结 构设 备装饰装修7 一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.2 房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地和建筑物不可分离的物；8一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.1.3 实物、权益和区位：2.房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；3.权益包括权利、利益和收益,在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；4.区位是指房地产的空间位置,具体可分为位置、交通、环境自然、人工、社会和景观等和配套设施四个方面；9一、房地产基本概念一、房地产基本概念 1.4 1.4 房地产的其他名称房地产的其他名称不动产：中国不动产：中国物业：物业：#Real EstateReal Estate：英国：英国Real PropertyReal Property：美国：美国10一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.1.5 房地产业：2. 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是基础性、先导性和风险性的产业3.投资开发业；4.房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业11一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语 一级市场一级市场 、 二级市场二级市场 与与 三级市场三级市场 不同用途的土地使用年限不同用途的土地使用年限建筑密度建筑密度容积率容积率建筑面积、使用面积和套内建筑面积建筑面积、使用面积和套内建筑面积常规物业实用率常规物业实用率不同制式单位的换算米、公顷、英尺、亩不同制式单位的换算米、公顷、英尺、亩12一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语 一级市场一级市场 、 二级市场二级市场 与与 三级市场三级市场 一级市场一级市场指土地使用权出让指土地使用权出让, ,或批租的市场或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场； “二级市场”拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 “三级市场”13一、房地产基本概念一、房地产基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语14一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语建筑密度建筑密度: :又称为建筑覆盖率又称为建筑覆盖率, ,指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率用地面积的比率 建筑密度建筑密度= = 建筑基底总面积建筑基底总面积/ /建筑用地面积建筑用地面积 x 100% x 100% 覆盖率覆盖率试算：某地块的总面积为试算：某地块的总面积为10001000平方米平方米, ,其上建筑物的基地总面积为其上建筑物的基地总面积为600600平方米平方米, , 问建筑密度？问建筑密度？ 15一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语容积率容积率: :是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标, ,指一定地块内总建筑面积与指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值建筑用地面积的比值. . 容积率容积率 = = 总建筑面积总建筑面积/ /建筑用地面积建筑用地面积试算：某地块的总面积为试算：某地块的总面积为10001000平方米平方米, ,其上建筑物的总面积为其上建筑物的总面积为40004000平方米平方米, , 问容积率为多少？问容积率为多少？16一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语 如：在一定地块内如：在一定地块内, ,建筑物的各层面积均相同建筑物的各层面积均相同, ,则则 建筑总面积建筑总面积 = = 土地总面积土地总面积 x x 建筑密度建筑密度 x x 建筑层数建筑层数 容积率容积率 = = 建筑密度建筑密度 x x 建筑层数建筑层数17一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积18一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语常规物业实用率多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88%写字楼物业:70-75%商铺物业：50%左右19一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.6 1.6 常用的房地产术语常用的房地产术语不同制式单位的换算米、公顷、英尺、亩不同制式单位的换算米、公顷、英尺、亩1 1平方米平方米= 10.764= 10.764平方英尺平方英尺 1 1公顷公顷 = 10000 = 10000平方米平方米 1 1公顷公顷 = 15 = 15亩亩 1 1亩亩 = 666.67 = 666.67 平方米平方米20一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.7 1.7 房地产的特性房地产的特性不可移动性不可移动性, , 易受限制易受限制唯一性唯一性寿命长久寿命长久, ,用途多样用途多样, ,相互影响相互影响供给有限供给有限, ,价值量大价值量大, ,流动性差流动性差保值增值保值增值21一、房地产基本概念一、房地产基本概念1.8 1.8 房地产的类型房地产的类型居住物业：自住、投资居住物业：自住、投资商用物业：经营性、收益性或投资性物业商用物业：经营性、收益性或投资性物业. . 包括：写字楼、零售商业物业商场、购物中心、店包括：写字楼、零售商业物业商场、购物中心、店 铺、酒店、娱乐类物业等铺、酒店、娱乐类物业等. .工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等特殊物业：得到政府特殊许可的特殊物业：得到政府特殊许可的, ,如加油站、机场、港口、高速公如加油站、机场、港口、高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等22二二 、 房地产市场房地产市场政府？政府？ 开发商？开发商？ 专业服务机构？专业服务机构？ 消费者？消费者？ 23二二 、 房地产市场房地产市场2.1 2.1 房地产市场的定义房地产市场的定义2.2 2.2 房地产市场的参与者房地产市场的参与者2.3 2.3 房地产市场的运行环境及影响因素房地产市场的运行环境及影响因素2.4 2.4 房地产市场指标房地产市场指标2.5 2.5 地租和级差地租地租和级差地租2.6 2.6 影响房地产价格的九大因素影响房地产价格的九大因素2.7 2.7 房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律2.8 2.8 房地产金融与融资房地产金融与融资 24二二 、 房地产市场房地产市场2.1 房地产市场的定义 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式. 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统.25二二 、 房地产市场房地产市场2.2 2.2 房地产市场的参与者房地产市场的参与者1.土地所有者或当前使用者2.开发商3.政府及其机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师7.消费者或买家262.3 房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场的运行环境及其影响因素272.4 2.4 房地产市场规模房地产市场规模2.4.1 2.4.1 潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场场潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者. .有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某集合；如果对某 些商品有消费的限制些商品有消费的限制, ,那么其他的人群就构成合格的的那么其他的人群就构成合格的的有效市场有效市场. .服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场. .渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合 参见下图参见下图282.4 2.4 房地产市场规模房地产市场规模有效有效市场市场整体市场整体市场服务服务市场市场渗透市场渗透市场合格有合格有效市场效市场292.5 2.5 房地产市场指标房地产市场指标2.5.1 2.5.1 需求、供给与价格需求、供给与价格需求：消费者在某特定时期需求：消费者在某特定时期, ,在一定市场上在一定市场上, ,按一定价格愿意且能购按一定价格愿意且能购买的某种商买的某种商 品和劳务的数量品和劳务的数量 . .与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品相关商品 互补品、替代品的价格、对商品未来价格的预期等有关互补品、替代品的价格、对商品未来价格的预期等有关. .需求规律：价格效应需求规律：价格效应 = = 替代效应替代效应 + + 收入效应收入效应 302.5 2.5 房地产市场指标房地产市场指标2.5.1 2.5.1 需求、供给与价格需求、供给与价格供给：供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内厂商在一定市场上的某一特定时期内, ,与一定价格相对应与一定价格相对应, ,愿愿意且能提供意且能提供 商品的数量商品的数量. .与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生的变动、生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关. .312.5 2.5 房地产市场指标房地产市场指标2.5.1.1 需求指标l国内生产总值l人口数l城市家庭人口l就业人员数量及就业分布l城市家庭可支配收入及城市家庭总支出l房屋空间使用数量l商品零售价格指数及城市居民消费价格指数322.5 2.5 房地产市场指标房地产市场指标2.5.1.2 供给指标l存量l新竣工量l灭失量l空置量及空置率l可供租售量l房屋施工面积l房屋新开工面积l平均建设周期l竣工房屋价值332.5 2.5 房地产市场指标房地产市场指标2.5.2 2.5.2 弹性理论弹性理论需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度需求价。