房地产开发项目可行性研究课件.ppt

房地产开发项目可行性研究§可行性研究概述§可行性研究的内容与步骤§房地产开发项目投资与收入估算§房地产开发项目策划与基础参数选择§房地产开发项目财务评价指标§可行性报告的编写一、可行性研究的概述§1、可行性研究的含义§是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法§2、可行性研究的目的§可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益§3、可行性研究的作用是申请项目核准的依据是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据作用§4、可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估和决策 投资估算的精确度为±30％ 研究费用占总投资的0.25％～1.5％ 投资估算的精确度为±20％ 投资估算的精确度为±10％ 研究费用占总投资小型1.0~3.0％大型0.2~1.0% 研究费用占总投资的0.2％～0.8％ 二、可行性研究的内容及步骤①①项目项目概况概况②②现场现场调查及方调查及方案制定案制定⑥⑥环境影环境影响评价响评价④④规划设计规划设计方案选择方案选择③③市场分市场分析及规模析及规模确定确定可行性研究的主要内容⑤⑤资源供给资源供给条件分析条件分析⑦⑦开发组开发组织机构和织机构和费用研究费用研究⑧⑧建设计建设计划编制划编制⑨⑨项目经济项目经济与社会效益与社会效益分析分析⑩⑩结论结论与建议与建议接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研究报告 可行性研究的步骤三、房地产开发项目策划与基础参数选择一、房地产开发经营方案内容 二、构造评价方案    构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

 时间类参数 融资相关参数 收益相关指标 三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点 开发经营期 经济评价工作的计算周期 预售收入用于后续开发建设投资的比例 房地产开发贷款的贷款利率 运营成本占毛租金收入比率 空置率 资本金投入比例 评价标准类指标 基准收益率 目标投资回报率等 四、房地产开发项目投资与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费二、资金使用计划 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。

三、收入估算与资金筹措收入估算资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量 五、开发项目财务分析不确定性与风险分析不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表编制基本财务报表测算财务基础数据测算财务基础数据, ,编制辅助财务报表编制辅助财务报表财务评价基本程序财务评价基本程序房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：现金流量表1财务计划现金流量表 2利润及利润分配表 3资产负债表 4全部投资现金流量表资本金现金流量表六、可行性研究报告内容§可行性分析报告一般包括以下要点：§1、项目总说明§2、项目概况§3、投资环境研究§4、市场研究§5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目§6、规划方案及建设条件§7、建设方式及进度安排§8、投资估算及资金筹措§9、项目评估基础数据的预测和选定§10、项目经济效益评价§11、风险与不确定性分析§12、可行性研究的结论•5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

•　　6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行•　　7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认•　　8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚•　　9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实•　　10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘•　　11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事•　　12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良•　　13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获•　　14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬•　　15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。

•5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界•　　6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处•　　7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！•　　8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！•　　9、欲戴王冠，必承其重哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的•　　10、放手如拔牙牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。

•　　11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力•　　12、逆境给人宝贵的磨炼机会只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的•　　13、不同的人生，有不同的幸福去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福你，我，我们大家都可以经历幸福的人生•　　14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行轻轻品，静静藏为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤•　　15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完•5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀•　　6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗•　　7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧•　　8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。

•　　9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途•　　10、没人能让我输，除非我不想赢！•　　11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂•　　12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来•　　13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔•　　14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路•　　15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。