物业管理--大城县终稿.doc

大城县房地产市场调研报告第一部分 大城县概况（以下数据源自大城县招商局）一.区位首都机场• C天津机场北京市 （100公里）廊坊（90公里）■天津市y（ 70公里）I*任丘黄骅港（90公里）唐官屯天津新港大城距：北京市160公里天津市70公里黄骅港90公里西至京九铁路15公里 东至京福高速公路8公里 东至京沪铁路8公里大城县地处河北省中部偏东，位于廊坊市最南端，县城北至首都 北京160公里，东北至天津70公里，西南至省会石家庄145公里1. 规模大城县现辖7镇3乡1区1处，394个行政村，总面积904平方 公里，总人口 45万截止2006年大城县县城建成面积8平方公里， 县城人口 8万人1. 交通（一） 廊泊线、津保线，两条省级路在县城交汇二） 距京福高速公路45公里，至京九铁路文安站25公里三） 县、乡、村三级公路纵横交错，四通八达1. 经济状况（2005年底）（一） 国内生产总值为46.3亿元；（二） 全部财政收入为2.64亿元；（三） 全社会固定资产投资为18. 9亿元;（四） 社会消费品零售总额为15.2亿元；（五） 城镇居民人均可支配收入1万元，农民人均纯收入3955元;（六） 特色经济产业：保温建材、有色金属治炼、摩托配件、食品 加工、化工、仿古家具、电线电缆。

1. 发展趋势（-）至2010年，大城县实现“双十五”目标，城区面积由8平 方公里扩大到15平方公里，人口由8万人增长到15万人（暂未确定 城区具体规划）二） 大城县已探明境内煤炭储量在200亿吨以上，廊坊市“十一 五规划纲要明确提出，要加大大城煤区的勘查开发力度，到2010 年，开采年生产能力500万吨原煤的矿井一个（但此项目尚未通过国 家审批）三） 加快“五区三基地”建设（经济技术开发区、摩配经济技术 园区、保温建材基地工业园区、旺村有色金属加工贸易基地工业园区、 八方食品基地工业园区、“汇龙、飞天、金地”三个化工基地）第二部分房地产发展状况现有住房状况（一）住房条件相对宽松截止2005年底，城镇居民人均居住面积由2000年的23. 84平方 米，增加到2005年的31. 4平方米（此数据源自大城县房管局，居住 面积指平房和楼房合计）市场调研统计旧小区（03年以前）小区名称住宅栋数（栋）住宅套数（套）新风小区390新华小区6300程盛花园3240民政局宿舍250电业局宿舍3120水利局宿舍260卫生局宿舍354房管局宿舍3170建设局宿舍136水利局宿舍130阳光小区（银行）3108其它旧小区17750合计47 （栋）2008新建小区（03-06年）小区名称住宅栋数住宅套数（套）恒基花园14700荣庆小区5250新城小区2140永泰小区250明泰小区6200皇都花园8350凯达花园201000新世纪花园260合计823730总计1295738大城县住宅楼经粗略统计共129栋，5738套，在此基础上补偿 15%误差，则大城县住宅楼合计148栋6599套。

在统计过程中发现，大城县政府机关单位、事业单位居住条件良 好，“旧小区”基本为00年后新建住宅，“新小区”基本为03-04年新建住宅三）近期市场供应量1 .皇都花园北侧，由兴业房地产公司建设90亩左右经济适用房,项目规模20栋，约600户，预计2006年10月份开工；2. 廊坊远通集团，在新汽车站北侧建设70亩住宅小区，住宅建 筑面积69620平米，约600户左右；3. 天津某公司在新汽车站南侧通过竞拍获得住宅用地50击，约 400套左右，据悉由于成本较高，暂无动工意向（36万元/亩）4. 近期预计共推出商品房2000套左右四）房地产市场发展状况评价1. 建筑结构以多层为主，仅恒基花园有两栋框架小高层2. 项目景观，以普通绿化为主3. 所有项目地下室均建成地上车库形式4. 房地产市场价格于06年5月份大幅度上涨，平均价格涨幅300 元/平米左右5. 项目物业管理水平仅处于起步阶段，物业队伍以保安为主物 业管理公司7个，人数72人6. 项目销售处选址比较随意；销售工具仅制作沙盘，无其他宣传 材料；广告推广以户外广告牌为主；销售人员水平一般，部分项目无 销售人员，项目销售由财务负责7. 购房客群构成约为40%的客群来自城区，购房目的为改善居住 条件、投资和子女结婚用房；60%的客群来自周边乡村的私营业主， 购房目的为投资和方便子女上学。

五）需求分析1. 刺激市场需求的原因大城县经济发展状况带动房地产市场平稳发展，自“发现煤矿” 后，很多人认为县城将会迅速加快城市化进程，房地产价格也将大幅 度攀升，客群出于“提前购房省钱”或者“投资”的心理出现踊跃购 房现象，房地产的价格和需求量也随之大幅上涨2. 需求量预测在县城行政及事业单位住房条件较好的情况下，则企业单位和个 体工商户成为主要购房群体根据统计数据除去行政、事业单位新建 住房，另有3100套商品房可供主要购房群体选择预计06年下半年 将继续供应2000套商品房，则大城县商品房市场供应量累计达到 5000套以上以县城总人口 8万人，平均每户5 口人计算，则县城总户数1.6 万户，原居住形态以平房为主，拥有平房的居民取70%,则县城商品 房需求量约为4800户左右，去除旧小区2300户，新建行政/事业单 位“宿舍” 1100广则对新商品房的需求量约为1400户左右（此处 忽略平房客群，理由为该类客群居住条件宽松，需求量较低）则另 有3600户的市场供应量可供乡村的个体和私营业主购买截止目前大城县已有私营企业及个体工商户约5500家（城镇及 乡村）则3600套商品房可供65%左右的个体工商户购买。

足以满足 乡村的个体和私营业主的需求综上，从商品房供应量和市场需求量角度预测大城县商品房住宅 市场目前已处于供求平衡阶段第三部分土地市场状况及建筑成本%1. 土地价格（数据源自土地局）1. 2006年协议出让土地价格32万元/亩； 2. 2006年竞拍获得土地价格36万元广由;3.06年以前皇都花园、凯达花园、恒基花园等，地价在15-20万之间1. 未来供应城区内目前已经没有土地可供建设住宅小区预计未来土地供应 趋势将以县城东侧（新汽车站附近）和开发区为主经与规划局和土地局相关部门了解，大城县县城的规划目前正处 于进一步研究阶段，因此目前提供的土地主要来自变更后的企业占 地1. 土地信息发布途径廊坊U报及廊坊土地局网站1. 涉及房地产开发的主要收费项目（数据源自政府各相关部门）契税土地成交价格的4%印花税土地成交价格的万分之三配套费50元/平米人防费30元/平米测量费0. 30元/平米评估费土地成交价格的4%0监理费总投资的1%供水8万/ 口供电按照实际工程量计算质量监督总投资的3.5%0规划服务费1.61元/平米工程交易费500万元以内5000元；500-1000万元9000元；1000万元以上1. 3万元建筑工程招标价格700元/平米（砖混）总计根据市场访谈情况（砖混），在土地成本20万元/亩左右时，预计总体成本在1000-1200元/平米左右，在土地成本为35万元/亩左右时，预计总成本在1400-1500元/平米第四部分市场调研结论!1!“经济发展”拉动大城县房地产市场的需求，“发现煤矿”的消 息使房地产市场的需求量和价格迅速提升。

经过调研分析认为：%1. 大城县房地产市场需求量和供应量目前处于相对平衡的状 态，静态来看投资空间不大1. 土地成本随市场的发展逐步提高，目前住宅市场平均价格为 1600-1700元/平米，而当土地成本在35万元/平米的时候，单位总 成本在1400-1500元/平米，则投资利润率在15%以内（不含税率）， 因此现阶段在大城县购买土地进行投资，从利润角度考虑，时机并不 适合1. 大城县房地产市场的发展受“煤矿资源”因素的影响较大， 具有时间跨度小，价格上升幅度大的特性因此动态来看此时属房地 产市场非理性发展阶段，投资潜在风险较高建议进一步关注在售楼 盘的销售状况（现阶段代表性楼盘：远通集团开发的金玉源小区）， 对市场做出理性的判断1. 从城市未来发展趋势的角度衡量大城县房地产市场，相对其 他地区而言大城县依托资源优势，具有一定的投资潜力建议我公司 将大城县作为重点关注对象，持续了解关于煤矿、城市规划等重要因 素的进展情况，选择有利的发展契机，理性的进入市场荣盛发展廊坊分公司营销中心2006年7月22日附件一：主要项目调研情况一览表一.皇都花园（开发周期04年-05年）开发商大城县兴业房地产开发有限公司项目位置大城县开发区东侧，邻近大城县武装部、县政府、中心医院经济数据项目占地44亩，建筑面积3.5万平米，容积率1.2项目规模9栋多层，350户左右项目配套社区内建有大城县实验幼儿园（设有班车）户型面积两室户型97平米，三室两厅两卫户型132平米，四室户型218平米，以三室两厅两卫户型为主，约占户型总体比例的70%项目价格05年价格为均价1100元/平米，最低价800元呼米，最高价1300元/平米商业价格2100元/平米，车库价格1600元/平米销售状况现己售罄二.凯达花园（开发周期03年.06年）开发商大城县天成房地产开发有限公司项目位置大城县新华东街，新汽车站南经济数据项目占地175亩，建筑面积13万平米，容积率1.2项目规模20栋多层，1000户左右项目配套社区内建有中心湖，墙体全部贴瓷砖户型面积两室户型90平米，三室两厅两卫户型130平米，四室户型160平米，以三室两厅两卫户型为主，约占户型总体比例的7。

％项目价格05年价格为均价1300元/平米，最低价1000元/平米，最高价1600元/平米商业价格1800元/平米，车库价格1600元/平米销售状况06年3月份三期开盘，现已售罄三.永泰小区开发商大城县恒基房地产开发有限公司经济数据占地5648平米，建筑面积8200平米，其中商业665平米项目位置大城县新华东街，新汽车站南项目规模2栋多层，50户左右项目价格06年年初价格为均价1300元/平米，最低价950元/平米，最高价1500元/平米商业价格2100元/平米，车库价格1600元/平米销售状况06年3月份开始销售，现已售罄四.明泰嘉园（在售，07年6月底交房）开发商大城县明泰房地产开发有限公司经济数据占地1.4万平米，建筑面积2万平米，容积率1.43,绿化率25%项目位置大城县新华西街项目规模6栋多层，200户左右户型面枳95两室两厅两卫，125三室两厅两卫项目价格均价1644元/平米，最低价1258元/平米，最高价1888元/平米车库价格2000元/平米销售状况己售70%。