会计实务：土地增值税清算要正确计算企业所得税应退税额.docx

名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -土地增值税清算要正确运算企业所得税应退税额最近, 国家税务总局发布了 《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》 〔 国家税务总局公告 2021 年第 81 号, 以下简称《公告》 〕,明确了土地增值税清算中企业所得税退税方法 .政策规定《公告》其次条规定 , 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后 , 当年企业所得税汇算清缴显现亏损 , 且没有后续开发项目的 , 可以根据以下方法 , 运算出该项目由于土地增值税缘由导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款 , 并申请退税 :〔 一〕 该项目缴纳的土地增值税总额 , 应根据该项目开发各年度实现的项目销售收 入占整个项目销售收入总额的比例 , 在项目开发各年度进行分摊 , 详细按以下公式运算:各年度应分摊的土地增值税 =土地增值税总额× 〔 项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额 〕本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入 , 但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额 20%的一般标准住宅的销售收入 .〔 二〕 该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后 , 余额属于当年应补充扣除的土地增值税 ; 企业应调整当年度的 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -应纳税所得额 , 并按规定运算当年度应退的企业所得税税款 ; 当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的 , 应作为亏损向以后年度结转 , 并调整以后年度的应纳税所得额.〔 三〕 根据上述方法进行土地增值税分摊调整后 , 导致相应年度应纳税所得额显现正数的 , 应按规定运算缴纳企业所得税 . 〔 四〕 企业按上述方法运算的累计退税额 , 不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税 ; 超过部分作为项目清算年度产生的亏损 , 向以后年度结转 .举例说明某房地产开发企业 2021 年 5 月开头开发某房地产项目 ,2021 年 5 月部分项目竣工开头对外销售 ,2021 年 11 月项目全部竣工并销售完毕 ,2021 年 1 月进行土地增值税清算 . 整个项目共缴纳土地增值税 1600 万元, 其中 2021 年~2021 年预缴土地增值税分别为 340 万元、360 万元和 300 万元,2021 年清算后补缴土地增值税 600 万元.2021 年~2021 年实现的销售收入分别为 17000 万元、18000 万元和 15000 万元 , 其中增值额未超过扣除项目金额 20%的一般标准住宅的销售收入分别为 3000 万元、5000 万元和 2000 万元 .2021 年~2021 年已分别缴纳 〔 预缴〕 企业所得税为 25万元、 125 万元和 25 万元. 该企业 2021 年度汇算清缴显现亏损 , 应纳税所得额为-100 万元 . 企业没有后续开发项目 , 分别运算该企业 2021 年~2021 年应退 〔 补〕 企业所得税 . 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -〔 一〕2021 年应退 〔 补〕 企业所得税1. 计 算 应 分 摊 土 地 增 值税:1600 ×[〔17000 - 3000〕 ÷〔17000 -3000+18000-5000+15000-2000〕]=560〔 万元〕2. 调整应纳税所得额 : 已预缴土地增值税 - 应分摊土地增值税 =340-560=-220〔 万元〕, 应调减 2021 年应纳税所得额 .3. 运算应退企业所得税 :220 ×25%=55〔万元 〕4. 实退企业所得税 : 企业运算的退税额 , 已超过企业当年累计实际缴纳的企业所得税, 所以, 只能退仍企业当年实际缴纳的税款 25 万元. 超过部分作为项目清算年度产生的亏损 , 向以后年度结转 .5. 运算结转补偿亏损额 : 将当年度未退仍的企业所得税税款 , 换算成应纳税所得额应作为亏损额 , 向以后年度结转 ,〔55- 25〕 ÷25%=120〔万元 〕. 〔 二〕2021 年应退 〔 补〕 企业所得税1. 计 算 应 分 摊 土 地 增 值税:1600 ×[〔18000 - 5000〕 ÷〔17000 -3000+18000-5000+15000-2000〕]=520〔 万元〕2. 调整应纳税所得额 : 已预缴土地增值税 - 应分摊土地增值税 -2021 年结转补偿亏损额=360-520 -120 =-280〔 万元〕, 应调减 2021 年应纳税所得额 .3. 应退企业所得税 :280 ×25%=70〔万元 〕4. 实退企业所得税 : 企业运算的退税额 , 未超过其在该项目开发年度累计实际缴纳 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -的企业所得税 , 所以, 实际退仍的企业所得税为 70 万元.〔 三〕2021 年应退 〔 补〕 企业所得税1. 计 算 应 分 摊 土 地 增 值税:1600 ×[〔15000 - 2000〕 ÷〔17000 -3000+18000-5000+15000-2000〕]=520〔 万元〕2. 调整应纳税所得额 : 已预缴土地增值税 - 应分摊土地增值税 =300+600-520=380〔 万元〕, 应调增 2021 年应纳税所得额 .3. 应补缴企业所得税 :〔 调增应纳税所得额 - 汇算清缴亏损所得额 〕 ×25%- 已预缴所得税=〔380- 100〕 ×25%-25=45〔 万元〕留意事项〔 一〕 企业申请退税时间 .房地产开发企业可以申请退税的时间规定为全部开发项目清算后 , 即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后 , 如土地增值税清算当年汇算清缴 显现亏损 , 且没有后续开发项目的 , 可申请退税 . 如企业按规定对开发项目进行土 地增值税清算后 , 当年企业所得税汇算清缴显现亏损且有其他后续开发项目的 , 该亏损应根据税法规定向以后年度结转 , 用以后年度所得补偿 . 后续开发项目 , 包括正在开发以及中标的项目 . 〔 二〕 资料报送要求 .企业在申请退税时 , 应向主管税务机关供应书面材料说明应退企业所得税款的计 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -算过程 , 包括该项目缴纳的土地增值税总额、 项目销售收入总额、 项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率, 以及是否存在后续开发项目等情形 .〔 三〕 以前年度多缴税款处理 .《公告》发布执行前已经进行土地增值税清算 , 《公告》发布执行后仍存在尚未补偿的因土地增值税清算导致的亏损 , 根据《公告》其次条规定的方法运算多缴企业所得税税款 , 并申请退税 .小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大致知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的；由于它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法；诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最终加上勤奋，那样必定会赢来胜利的曙光；天道酬勤嘛！ 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -。