独门精品店型购物中心.doc

独门精品店型购物中心独门精品店型购物中心(Specialy Centres) 回顾商场过去的发展沿革，似乎轻而易举即可归纳出第一代 现代独门精品店型购物中心出现的缘由，这几个始祖案例，就是 1960年代中期出现在旧金山水岸边的吉拉戴里广场 (Ghirardelli，1964年开幕)以及康那利商场(The Cannery,1967年 开幕)相对于平凡无奇、干篇一律的新兴区域性购物中心，规 划得就像是一个毫无特色的停车场，反观这两个商场，都具有风 格特殊的老建筑物，位在极富吸引力的都市基地上，商场中充满 各种有趣的小店，以提供更丰富的休闲娱乐、观光、户外饮食的 乐趣曾经有一段时间，城郊型购物中心完全扼杀了全美各地多 数位于市中心有特色老建筑物内小店家的生存空间，然而，这一 类商场，在零售业中坎坷的发展命运，并不使某一些观察家灰心，他们比喻独门精品店型购物中心受欢迎的程度， 就好比在十九世纪城市中，兴建一座公园般地广受民众青睐，犹如逐渐消失的都市空间所遗留下来的怀旧片段不过，独门精品店型购物中心里，集结了一群小本经营、有特殊风格的店家，在一个以非主流的零售商场机能 规划手法所设计的特殊商场中经营，并不算是一个新的概念(此做法至少可追溯至十七世纪)，但是，该类型的商 场，必须迎合消费市场上的特殊需求，尤其是提供新奇、高级的商品。

该类型所提出的真正全新的概念，是其所诉 求的消费市场，以及 采用的建筑空间形态，在短短数年之内，这些商场就各自发展成几种主要的独门精品店型购物中心2．3．1游园风味的市集广场(Festival Marketplaces) 这两个旧金山案例所有的开发潜力，十年后，终于在波士顿的法尼尔厅市集广场开幕时(Faneuil Hall Marketplace，1976年开幕)，大放异彩，该市集广场重新翻修了位在波士顿港边、原为十九世纪市有批发市场的三 栋平行的长条型石造建筑物，提供大约5万平方公尺的面积，做为商店、餐厅、办公室以及附属设施空间使用由 于这座首创的『游园风味的市集广场』(也可称为节庆式市集广场)，是如此地成功，因此后来就沿用这个专用术 语，来特别指称本案，以及该案开发商詹姆士·劳斯(James Rouse)与建筑师班哲明·汤普森(Benjamin Thompson)后来 所设计开发的商场计划劳斯与汤普森对于波士顿案的特色，相当自豪在刻意筛选过的承租商组合中，招商对象 里中小型的当地自营商，比全国性的连锁商受欢迎；贩售小亭、饮食区、店面单元的配置，创造生动活泼的户外空 间与热闹的室内空间；新、旧建筑物都用简洁的建筑手法处理，以做为衬托丰富多样的商品陈设的背景。

劳斯公司与班哲明·汤普森建筑师事务所，后来也将这些规划原则，应用到许多相当成功的游园风味市集广场 的开发计划上巴尔地摩的港湾广场(Baltimore Harborplace，1980年开幕)、曼哈顿南街海港(South Street Seaport) 的17号码头(pier 17，1985年开幕)、迈阿密的湾畔市集广场(Bayside Marketplace，1987年开幕)、杰克森谷的杰克 逊谷码头(Jacksonville Landing，1987)，都是从汤普森发明的亭篷式建筑物为原型，所演变出来的设计，这些案例 充分说明了，法尼尔厅案的成功，并不是只靠历史建筑的特殊气氛这些计划也都位在水岸边，靠近市中心的商业区游园风味市集广场的大获成功，使各地群起仿效在伦敦中央区，柯芬园(Covent Garden，1980年开幕)历史性 市场建筑的设计手法，就不同于法尼尔厅，因为观光游客的喜好，会强烈地影响到独门精品店型购物中心的成败 詹姆士·劳斯也参与开发的雪梨达令港港滨节庆市集广场(Habourside Festival Markets，1988年开幕)，在店家组合与 水岸区位方面，比较接近典型的劳斯/汤普森商场模型，该案也大受民众的欢迎。

詹姆士·劳斯于1979年从劳斯公司退休，不久之后，他又成立了另一个新的机构企业基金会(Enterprise Foundation)，继续贯彻他从零售业开发中所激发出来的都市更新理念基金会附属的开发公司-企业开发公司 (Enterprise Development Company，简称EDC)，在许多规模较小的城市开发游园风味的市集广场，然而，其中部份 商场以及其他案例所面临的开发难题，也使人们开始了解游园风味的规划公式并不是成功的万灵丹，诸如：密西根 州火石市(Flint)的水岸商场(Waterside Pavilion，1984年开幕)、俄亥俄州托利多市(Toledo)的码头畔商场 (Portside，1985年开幕，译注：托利多为俄州西北部一城市， 濒伊利湖)、维吉尼亚州瑞奇蒙德市(Richmond)的第六 街市集(Sixth Street Market，1985年开幕)以及维吉尼亚州诺弗克市(Norfolk)的水岸市集(Waterside Market)等等，这 些购物中心都开在居住人口达20万人到40万人之间的城市，它们的经验告诉我们，在这种规模的都市里开设一家游 园风味式的商场，既没有同等规模的就业人口来弥补观光人潮的不足，亦缺乏辅助性的观光焦点---例如：为巴尔地 摩港吸引大量观光人潮的国立水族馆以及马里兰州立科学中心---因此，这些商场成功的可能性就越来越渺茫。

不 过，根据传闻，企业开发公司曾经在密西根州的一个5万人口的小镇---战斗溪(Battle Creek)，开发过一个这样的案子 ---迈坎利商场(McCamly Place，1985年开幕)，听说该案自开幕以来，商场进驻率一直维持在90％以上，同时也成为 振兴市镇中心的利器2．3．2主题式购物中心(Theme centres) 如果游园风味式市集广场的概念，只算是第一代独门精品店型购物中心吉拉戴里广场与康那利商场所衍生出来 的一个发展方向，那么，独门精品店型购物中心还有其他几条发展路线数年后，旧金山港边的39号码头(Pier 39，1978年开幕，译注：即是我们常称的渔人码头)，走出了另一种发展风格，人性尺度、多变化的人行空间、沈 浸在往日情怀的怀旧设施、各式各样特殊的新奇店家，这些吸引卖点，在此都被更加发扬光大在39号码头中，美 食小店与以观光客为诉求之小店的店家组合，相当类似较早期的开发计划，新盖的二层到三层楼高、贴木瓦的建筑 物，唤起人们对于过去蜿蜒散落在旧金山湾畔的老渔村的记忆，成为休闲购物的设计主题旧金山湾对岸的奥克兰 水岸，出现另一个类似的主题式独门精品店型购物中心---杰克伦敦村(Jack London Village，1975年开幕，译注： 杰克伦敦为作家，写过『海狼』、『白牙』等著名小说)，该商场真的从加拿大育康地区(Yukon，译注：加拿大西 北部地区)进口作者曾住过的原木小屋，做为商场木建筑群的主题特色，商场中的木建筑群，围塑着一个有游泳 池、绿意盎然的中庭。

拥有滨临水岸的绝佳地点，从商场宽大的回廊、小桥、平台、阳台，都可以眺望周围与下方的景色，简单的规 划架构，发展出来的不规则建筑细部---39号码头的线性村庄街道，以及杰克伦敦村的集中式村庄广场---这二个开发 案，可说是最佳代表范例，充分说明从1970年代到1980年代之间，美国许多城市所开发的主题式独门精品店型购物 中心这些主题商场的配置，通常都相当松散，以各种时期的区域性建筑式样为主因此我们会发现，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混杂着维多利亚式的旧金山风格以及传统的墨西哥形式；麻赛诸塞州噻伦市(Salem)的派克 瑞码头(Pickering Wharf)，则是模仿新英格兰渔村的风格；圣荷西的加州梅乾场商场(Prune Yard)以及拉斯维加斯 的第一西方广场商场(The Plazas，First Western Square,1980年开幕)，就像一座田园风格的西班牙风格的美式牧 场；洛杉矶港圣派卓市(San Pedro)幅员广大的欧卡港口村商场(Ports OCall Village)，则结合了新英格兰海岸与美国 南北战争前南方建筑的风格某一部份主题式独门精品店型购物中心，其规划并不直接投观 光客之所好，而是针对当地市场的需求，结合 餐厅、礼品店、流行商品店，有时候还包括一群业务相关的专业办公室。

举例而言，加州康科特市的柳林商场(The Willows，1976年开幕)，就是一个这样的实例，它提供了新兴、快速发展住宅区的生活所需，因为戴博洛山脉 (Diablo Range)的丘陵，将这些住宅区与奥克兰及旧金山既有的购物中心阻隔开来，而且在木瓦建筑夹道林立的村庄 街道的尽头，设有一家小戏院某几家这一类的购物中心，利用某些建筑式样来设计独门精品店购物环境的想法，有点像将地区性餐厅的特 色，扩大延伸到外面的公共区域比方说，维吉尼亚州阿灵顿(Arlington)的水晶地下村商场(Crystal Underground Village，1980年开幕)里，一条购物街穿越集合办公大楼开发案的广场地下层，沿着地下街的美食区，用丰富多样的 建筑风格装饰店面---与地面层商业建筑的严肃风格，形成极大的对比虽然该商场的主题设计手法与一般的不同， 但是，水晶市的独门精品店型购物中心与重要的市中心开发案结合为一体，以服务来到中央商业区办公与观光的人 口为主，可说是最近开发的诸多商业计划的典型代表，也因而发展出另一种俨然不同的独门精品店型购物中心形态2．3．3都会型独门精品店型购物中心集中在一起的独门精品店，为了满足都会区消费者复杂的品味，并提供比露天街道更舒适的人行购物环境，终 于从十九世纪有玻璃天窗的长廊商场中，找到最理想的商场造型。

在二十世纪末叶，独门精品店以类似的簇群配 置，终于在垂直型的采光大厅中找到最合适它们的商场造型这些采光大厅空间，在过去通常设在都会区里，开发 强度高的基地上的地下火车站的地面层或是办公大楼的地下层与前文讨论过的观光型或休闲娱乐型的独门精品店 型购物中心大不相同，这一型的独门精品店型购物中心以贩售高级、流行的商品为主力，通常属于复合机能开发案 的一部份，并扮演整个开发案公共门厅的角色本类型的开发案例大概最多出现在蒙特娄，在那里第一代多楼层式、室内型的购物中心，就成为几栋办公大楼 的底层基座，例如：美利谷广场(Place Ville Marie，1963年开发)；自此之后，就陆续出现大量有采光大厅式的独门 精品店型购物中心，这些商场位于办公大楼下方，并连通到市中心地底下的地下铁车站沿袭1967年文生·朋特 (Vincent Ponte)针对连接地下人行动线，所规划出来的整体规划主要计划，多家垂直型的购物中心，现在都连接在 一起，同时也与毗邻的百货公司连通，因而组成高密度的多楼层零售商场群举例而言，麦克吉尔(McGill)地铁站 周围，蒙特娄信托广场(Place Montreal Trust，1988年开发)最近的增建工程，五个楼面内，充满各类的商店与餐 厅，向西延伸与辛普森百货(Simpson)连通，往北延伸连接工业城商场(Industrielle-Vie)，往东侧，该商场衔接楼层有 高低变化的阳台广场独门精品店型购物中心(Les Terraces)，再接下去连通到依顿百货(Eatons department store)、地 铁站，再过去则连接2020大学独门精品店型购物中心(2020 University，1972年开发)、200l购物廊(Galeries 2001)以及 大教堂商场(Place de la Cathedrale)。

地铁车站的连通，所蕴含的开发潜力，支撑着此一类型的垂直型零售购物中心，在其他城市里，这种设计手法 多少也产生一些回响最引人注目的案例，就是巴黎的车站大厅广场(Forum des Halles，1979年开发)，该商场的购 物街楼层，戏剧化的向下连通到位于地下。