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次级抵押贷款-详解 (重定向自次级贷款)次级抵押贷款（subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”）目录 1 什么是次级抵押贷款 2 次级抵押贷款等级 3 次级抵押贷款的发展 4 次级抵押贷款定价 5 次级抵押贷款市场的兴起 6 次级债危机对中国的启示 7 参考文献什么是次级抵押贷款　　次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款　　美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～3％次级抵押贷款等级　　共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率信用评分采用FICO指标按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

　　通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著　　借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低这也体现了风险补偿原则而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10%的次级抵押贷款量上升显著　　提前偿付罚金也是控制风险的措施之一当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。

次级抵押贷款的发展　　次级抵押贷款具有良好的市场前景由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎　　1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允许使用可变利率1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消费贷款利息免税这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境　　1990代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求　　市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件例如1990年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。

而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机　　按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险　　危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天（注：2007年次贷危机）这场危机的爆发　　这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐步走向成熟因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定次级抵押贷款定价　　通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。

这种方式就是典型的非价格信用配给而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源　　从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响　　借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数　　贷款等级共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率信用评分采用FICO指标按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高　　通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。

但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著　　借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低这也体现了风险补偿原则而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10％的次级抵押贷款量上升显著　　提前偿付罚金也是控制风险的措施之一当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金次级抵押贷款市场的兴起　　次级抵押贷款的兴起绝非偶然　　首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》　（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限。

1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允许使用可变利率1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消费贷款利息免税这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境　　其次，1990代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求　　最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件例如1990年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机　　按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。

　　危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天（注：2007年次贷危机）这场危机的爆发　　这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐步走向成熟因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定次级债危机对中国的启示　　对中国经济金融运行的启示　　一是在经济金融高位增长时期，应切实防止资产价格过快攀升和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂导致经济金融波动的风险次级债危机再一次向我们表明，资产价格虽然是一种虚拟经济元素，却隐藏着相当大的破坏力，其过快攀升导致的直接后果就是对实体经济的平稳运行造成巨大伤害此次次级债危机（注：2007年次贷危机）始于美国房地产市场泡沫的不断堆积，但就在美国房地产日趋繁荣的同时，风险也在不断积聚随着美联储从2004年年中开始紧缩货币政策，同时油价高涨导致美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，房贷消费者尤其是低端房贷消费者的还贷压力不断加大，违约问题凸显，房价下跌。

因此，无论是此次次级债危机、1997年的亚洲金融危机还是上世纪日本经济失去的十年，资产价格的过快攀升都是一个直接原因，其不断积累了经济周期性的波动风险近年来，受流动性过剩等诸多因素综合影响，我国以房价、股价为代表的资产价格增势迅猛，其背后隐藏的风险应予以高度关注随着全球货币政策总体趋紧尤其是国内的宏观调控将进一步强化，国内资产价格未来回调的可能性加大一旦发生深度回调，将对中国经济金融稳定带来较大挑战次级债危机爆发后，美联储已明确表示，今后其货币政策将会更加关注资产价格，甚至将资产价格加入其政策调控目标当中　　二是在经济快速增长时期，尤其应防止过度负债消费的过快增长次级债危机之所以使众多金融机构未能幸免，重要原因在于在房价快速上涨的背景下，住房信贷以及住房抵押消费贷款增长迅猛，其后由于违约问题集中暴露，导致金融机构不良贷款激增近年来，我国住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快，并且迅速成为商业银行重点发展的高盈利业务但随着货币政策的进一步紧缩不可避免，个人贷款的违约风险增加事实上，目前已经出现个人贷款违约率上升的苗。