上海复地成都市场精装调查报告.doc

为您·我做到 四川中原市场研究中心/2010/06/10上海复地成都市场精装调查报告 四川中原物业顾问有限公司二零一零年六月目录第一部分 精装房的发展历程 4一、国内精装房发展历程 41、国内精装房的开篇 42、国内精装房的发展阶段 73、国内精装房的发展现状 94、精装房风险分析 12二、国内精装房装修发展环境 141、国内客户对于精装房的认知及接受度 142、国内精装房装修产品特征 163、主流开发企业精装房产品配置 224、国内客户对于未来精装产品配置的需求 225、国内一线城市精装房需求分析 246、国内一线城市精装房溢价能力分析 257、国内一线城市的典型精装房 27三、国内精装房市场结论 54第二部分 成都市场精装房的发展历程 55一、成都市场精装房的发展历程 55二、成都市场精装房目前的市场格局 57三、结论 58第三部分 成都市场精装房的供需情况 58一、成都市场精装房的供应情况 581、精装项目供应总量 582、精装房供应分布 593、精装房供应物业类型 61二、成都市场精装房的需求状况 63三、成都市场精装房价格调查及溢价能力分析 631、精装标准分析 642、装修价格与销售价格对比分析 643、溢价能力分析 664、家电利润空间 68四、城南精装市场情况 691、目前城南主要精装楼盘情况 692、城南精装楼盘分布情况 693、城南典型楼盘案例 70案例一、誉峰 70案例二 、叠翠峰 734. 城南市场总结 74五、结论 75六、重点案例分析 77案例一、朗御 77案例二 、花样年喜年广场 78案例三、鹭岛国际社区 79案例四、龙湖三千城 81案例五、万科金域西岭 82案例六、恒大绿洲 83第四部分 成都市场精装房配置情况分析 85一、成都市场精装房配置状况 851、别墅类物业 852、高端电梯豪宅 853、普通电梯产品 874、公寓产品 92二、成都市场精装房配置相关供应商调查 95三、结论 96第五部分 成都市场精装房的客户需求分析 97一、精装产品的客户需求调查 971、别墅精装产品的客户问卷调查 972、电梯豪宅精装产品的客户问卷调查 1153、普通住宅精装产品的客户问卷调查 1324、公寓产品的客户问卷调查 1515、业内人士访谈 1676、部分精装交房后客户访谈 168二、结论 1691、各产品体系下的客户需求情况汇总分析结论 1692、行业内人士对市场现状及未来的看法 170第六部分 整体报告结论与启示 171一、整体报告结论 171二、对各物业精装发展的启示 174 71四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6号财富中心C座27层 ：86766488 ：86767658第一部分 精装房的发展历程一、国内精装房发展历程1、国内精装房的开篇1.1国内精装房的发展概况房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房只是一个半成品，精装房才是一个完整的产品，也是市场的需求。

在欧美等房地产业发达国家，美观的精装修是置业不可忽视的标准据统计显示，海外市场全装修楼盘已占到70%的市场份额国内精装房自上世纪90年代初开始初露端倪，经过20来年的发展，各个城市发展水平参差不齐从国内精装房市场的发展来看，北京、上海和广州的精装房比例均超过了50%，但成都的精装房比例仅为20%左右随着经济的发展，社会刚性需求，精装房房数量的与日俱增，“精装房”这一概念在逐步地被广大购房者所熟悉和接受经调查，精装房是广大投资者和单身高薪者的择优选择一般来说，房地产开发商所提供的全装修房，由于是批量装修，在材料、设计与施工等各个环节都具有集团购买的优势，单位价格相对会比个人装修便宜另一方面，关于全装修房的质量投诉也在上升同时精装房现已成为开发商新建楼盘哄抬价格的重要砝码国家政府已经明文倡导商品住宅全装修，很多大城市也纷纷响应，不少成功的项目应运而生，市场反应热烈因此，随着开发商和购买者的供应方式、经营理念和消费意识的日趋成熟，精装房将逐渐取代毛坯房的主导地位，成为市场的主流产品1.2国内精装房的政策概况为了促进住宅产业化发展、减少二次污染，提高装修质量，国家早在1999年就提出了“在新建商品住宅中积极推广一次性装修或菜单式装修的模式”，并在2002年出台《商品住宅装修一次到位实施导则》来指导精装房的具体实施，经过近十年的探索和实践后，又在2008年进一步提出加强住宅装饰装修管理，引导、鼓励和扶持新建商品住宅实行一次装修到位或菜单式装修的做法。

以下为国家出台的关于精装修房的相关政策国家出台的关于精装修房的相关政策序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见国办发（1999）72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导则建住房（200）190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细则3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质（2008）133号2008年7月29日中华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式在国家推出一系列鼓励装修住宅发展的政策之后，各地方纷纷出台了相应的配套政策，并制定了相应的时间节点和任务目标以下为部分主要城市的相关规定的主要内容各地出台的关于精装修房的相关规定城市主要内容上海到2010年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求达到60-70%，其他地区力争达到30-40%北京2008年12月10日，发布《关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房装修要一次到位。

深圳2008年初，深圳市国土房产局出台《关于推进住宅产业化的行动方案》，提出强力推进住宅一次性装修，力争2010年年底前实现精装房销售率100%，7月，《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2008年8月，南京市建工局在《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》发布后，第一时间宣布精装房“一房一验”实施细则将出台实施而在南京实施“一房一验”的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围重庆到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上以上可以看出，在国家对精装房发展的大力提倡下，各地纷纷制定相应规范政策，精装房市场发展迅速虽然目前政策尚不完善，但政策的方向性已非常明确，精装房势必同国外发达国家一样，成为市场主流1.3 国内精装房发展前景预测在欧美发达国家，清水房则完全被淘汰在这些国家精装修的标准已经真正达到了“拎包入住”，整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电等，甚至整体卫生间、整体厨房等一应俱全事实证明，精装房的发展为大势所趋精装房有利于国家规范装修市场而根据发达国家房地产成功经验，建筑与装修设计一体化是住宅产业化的必由之路。

在国内，尤其是对生活和工作节奏越来越快的现代化的大都市，精装时代即将到来，这是房地产市场走向成熟的重要标志目前国内精装水平还不是很高，主要原因是装修标准不高，主管部门和有关机构出台相应的精装修房验房标准，将精装修房标准纳入预售合同文本内容，并适当引导精装修消费观念由此可见，对于国内精装房发展比较滞后的地区及开发商本身而言也是一种机会，但在竞争日益激烈的今天，对于购房者而言精装房最主要的还是品质，国内并不缺乏购买精装房的人群，缺的是真正像国外那样高水平的“精装房”！2、国内精装房的发展阶段2、1发展阶段划分国内精装房的发展可分为四个时期：1）萌芽期，在80年代末到90年代初，这个期间中国尚未进行“房改”，还主要以福利分房为主在这一阶段，一些单位福利房出现精装萌芽，这种精装比较初级，装修范围集中在厨卫上，比如在厨卫出现部分装修，地面打平，墙面水泥抹平等2）初步发展期，97年到2005年，97年建设部开始引导装修房，各地开发商相应号召，大多数用买房送装修来吸引购房客这个阶段在一些一线城市出现的部分高端项目上位满足高端客户的需求，而采取菜单式装修形式，精装房有了初步的发展3）高速发展期，2005年至今，这期间精装房市场得到了很大的发展，部分沿海一线城市精装房比例已经达到50%以上，预计在持续发展10-15年，部分一线城市精装将逐步与国外精装靠齐。

全国政策 地方政策 市场背景90年代初1997 年《家庭居室装饰装修管理试行办法》《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》1998 年毛坯房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年未来《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》在15个新建小区内试点推行"菜单式全装修"《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》 《建筑装修工程质量验收规范》《上海市住宅产业现代化发展"十五"计划纲要》《住宅室内装饰装修管理办法》《商品房住宅装修一次到位实施到则》开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致《住宅性能评定技术标准》出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2008年上海全装修房预计将达到15万套2008《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。

装修房比重有显著提升在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的精装房同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅。