2000年武汉房地产市场情况分析报告.doc

2000年武汉房地产市场情况分析报告一、市场情况综述近几年来，我国住宅与房地产业每年拉动经济增长1.5%-2%，住房建设投资额以7%的增幅上升，已成为拉动国民经济增长的主要动力之一特别是国家作出“让房地产成为我国国民经济的支柱产业”的决策，以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施，进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用新的千年来临了，房地产市场又翻开了新的一页，对我市房地产市场进行一个盘点和回顾，目的是为了总结过去，展望未来，更好的引导房地产事业向前发展对2000年我市的房地产市场进行全面分析，我们认为市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长以上情况表明：我市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变二、市场特点分析宏观市场特点：1、 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力2000年，我市正式步入住宅的商品时代自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2、 空置商品房消化能力加强2000年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房1999年我市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米3、 经济适用房建设取得较好成效2000年我市不断推进和完善经济适用住房建设全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区4、 房地产二、三级市场联动效应初步显现2000年我市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而我市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。

2000年我市增量房市场交易30100起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求住房一级市场（增量房）住房二级市场（存量房）住宅总量起数30010起27130起57140起建筑面积244平方米478.62万平方米722.62万平方米5、 金融系统成为房地产业的坚实后盾银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元如下表6、 住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。

房地产抵押总户数房地产抵押贷款总金额房地产抵押物总价值1999年9715户121.33亿元278.48亿元2000年21647户94.13亿元194.86亿元同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用1999年底成立了武汉市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资7、 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用2000年我市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络与此同时2000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了我市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃我市二、三级市场起到了十分重要的作用8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台2000年我市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。

据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起2000年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等微观市场情况：1、 从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2、 从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐而面积大都在90-120平方米之间3、 从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化4、 从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕5、 从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间6、 从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。

不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高7、 从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次的文化品位带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上8、 从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了武汉名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题9、 从楼盘的卖点来看，2000年房地产销售突出的是智能化概念其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。

2000年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能10、 从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选三、分类物业概述据《武房指数》统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：类别第一季度第二季度第三季度第四季度住宅1000100910321041写字楼1000101110121016综合物业1000101010221028 从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人通过上图进行简单的。