房地产评估——成本法.doc

第六章成本法第一节成本法的基本原理一.成本法的概念成本法又称承包商法,在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价 格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法通过成本法评估得出的房地产价格称为积算 价格® 〃成本”的含义:1. 或林旋舌开发商的开发成本.还应包括 开发上的应纳税金和应得到的正常利润・是对 于房地产购买者而言所必须支付的全部金额2. 成本是当前成本.而不是过去或将来的成本＜ 即是待估房地产在估价时点的重新构建成本.成本是在估价时点的经济.技术条件下重新 窿置聲房地产所必须花费的正常成本,而不 是房地产企业在开发过程中实际发生的成本二成本法的理论依据3从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论奇从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理三.成本法适用的对象、条件、范围和步骤1. 对象:只要是新近开发建造.计划开发建造或 者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采 用成本估价法2. 条件：一是自由竞争,即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产范围：成本法特别适用于够磁益豳峻生交 易的房地产.如学校■图书馆.体育场馆.医院■ 行政办公楼.军队营房・公园等公益的房地产,以 及化工厂・钢铁厂.油田■码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

3. 步骤：①搜集有关房地产开发的成本.税费. 利润② 估算重新构建价格③ 估算折旧④ 求取积算价格注意：在现实中,房地产的价格直接取决于其 效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对 效用有所作用才能形成价格成本法估价中的注意点1. 区分实际成本和客观成本伞实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费,專客观成丕是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费2. 要结合市场供求分析来评估房地产价值專当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值；当求大于供 时应该上调评估价值在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑3. 对于较老的建筑物,测算其重新构建价格和折旧有一定 的难度,尤其是那些过于老旧的房地产,一般不适合用成本法 进行估价第二节房地产价格构成房地产价格通常由6大项构成:①土地取得成②开发成本③ 管理费用④ 投资利息⑤ 销售税费⑥ 开发利润0房地产督依1土地取得成本指在取得房他产磁馳所必须的费用.税金等一般由购置土地的仙和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）缴纳的越（契税.交易手续费等）构成 e 1 房地产督佑0 根据房地产开发用地取得的途径,±地取得成本的构成可以分为下列三种:(1)征收农用地：农地征收中发生的费 用和土地使用权出让金。

2 )城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发 生的费用和土地使用权出让金等3 )通过市场购买取得：政府的招标■ 拍卖.挂牌出让等二开发成本3开发威本是在取得开鏗地后进行土地开发和 房屋遛设所需要的直接帥、税金等o在实际°審鮭蹲划分基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费®在实际中主要包括下列几项: 令囂勘察设计和前期工程费 $2、■Z三.管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用 > 包括房地产开发人员的工资.福利.办公.差旅费等,可以结算为前两者的一定比率TIFT 补®五.扌疇利J息:包括土地取得成本.开发成本和管理费用的 的投资利息®无论是自有资金 < 还是借入资金均应计算利息；3蠶瞬分麟删認轍利息若开发3⑴单利计算方法®投资利息二全部预付资本X利率X计息期®二土地取得费X利率X开发周期+ 土地开发费X利率X开发周期 x0.5® （2）复利计算方法投资利息二全部预付资本X [（1+利率）计息期4]二土地取得费X [4+利率）计息期也+ 土地开发费X [（!■+利率） 计息期xO・5 11■J-J六、销售税费 0销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。

可分为两类:® 1、销售税金及附加：：营业税.城市维护建设税 和教育费附加（两税一费）® 2、其他销1 应该由卖方承担的交易手续费等七.开发利润现实中的开发利润是一种结果 <是由销售收入（售价）减去各种成本.费用和税金后的余额®估算开发利润应掌握以下几点:® 1.开发利润是所得税前的,即开发利润二开发完成后 的房地产价值■土地取得成本■开发成本■管理费用■投资 利息•销售费用■销售税费0 2.开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润 < 而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望的利润® 3.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算成本法的基本公式—.最基本的公式 成本法最基本的公式为 积算价格=重新构建价格■折旧针对对象:① 新开发的土地② 新建的房地产（此处指房地.建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）二.适用于新开发土地的基本公式能新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行"三通一平"等开发的 土地 < 在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地帶公式:pl26新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本+土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润厠2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。

该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万 元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开 发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一 般为10%,每亩征地完成后，土地开发周期平均为两 年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%, 总投资回报率一般为20%,当地土地增值收益率为20%, 土地还原率为7%试采用成本法估计该宗土地单位价 格新开发的土地价格二取得待开发土地的成本+土地开发成本+投 资利息+开发利润+土地增值收益將⑴计算土地取得费土地取得费二（6+2）万元/亩=120（元/M2）（2）计算土地开发费1平方公里=1 000 000平方米土地开发费=2亿元/平方公里=200 （元/M?）（3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期 为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年, 第2年投入的计息期为0.5年投资利息二土地取得费X [（1+利率）计息期一 1]+土地开发费X [（1+利 率）计息期/2"]]=120 X [（1+10%）2-1] +200 X 40% X [（1+10%）15-1] +200 X 60% X [（1+10%）° M] =4336 （元/M?）(4) 计算投资利润投资利润=(120+200) X20%=64 (元/M2)(5) 计算土地增值收益土地增值收益=（120+200+43.36+64） ）X20%=85・47 （元/M2）(6) 计算土地价格土地价格二土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83 （元/M2）(7) 以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为: 土地使用权价格=512.83 X [1-1/（1+7%）50] =495.42（7G/M2）pl00适用于新建房地产的基本公式奇新建房地价格=土地取得成本+土地开 发成本+建筑物建造成本+管理费用+投 资利息+销售费用+销售税费+开发利润3新建筑物价格=建筑物建造成本+管理 费用+投资利息+销售费用+销售税费+ 开发利润P129建房地产，土地面积20000m2,建筑面积50000m2o现在 地重新取得价格为3000元/m2 ,建筑物建造的建安成本为 俪元血2,管理费用为建安成本的30% o该港地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%,其余在第二年均匀投入。

年贷款利率6%,销售税费为房地产价格的7%,开发利润为房地产价值的20%试着评估该房地 产的总价和单价房地价箱二土地成本+建安成本+管理费用+利息+销售税费> V=A+B+C+D+E+FJ A=3000*20000=6000万元 B= 1800*50000=9000万元> C= B*30% =270万元> D=A[(1+6%)2・25・1]+(b+C) *40% [(1+6%)15-1]+ (B+C) *60% [(1+6%)°-5-1]=1343.63万元> E=V*7% F=V*20%> V=A+B+C+D+E+F=22758・4万元> V单价二v/建筑面积=4552元/m2四.适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+ 建筑物的重新构建价格-建筑物折旧 旧的建筑物估价,成本法公式为:旧建筑物价格=建筑物的重新构建价 格-建筑物的折旧一.重新构建价格的概念®重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和注意:第重新构建价格是估价时点的第二重新构建价格是客观的 第三.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格＜未扣除折旧;★土地的重新构建价梏是在估价时点状况下的价格1.根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。

重置价格又称为重置成本,是指采用估价时点的建筑材料.建筑构配件.建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价梏体系下,重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润可以理解为〃替代"o 重建价格又称为重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料.建筑构配件.建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润可以理解为〃复制B上述两种建筑方法得出的重新构建价格往往不同一般来说,在房地产估价中,大多数情况下是利用 建筑物的重置价格，但是如果有特殊保护价值的建 筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用于重建价格但是因为年代久远、已缺乏与旧建 筑物相同的建筑材料”或者因为建筑技术和建筑标 准改变 ＞使得"复制"有困难的建筑物,一般只能 勉强用重置价格二、建筑物重新构建价格的求取方法®㈠单位比较法®㈡分部分项法3㈢工料测量法®㈣指数调整法房地产督佑辭①单位比较法:是指以估价对象建筑物为整体”选 取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较 单位，通过调查.了解估价时点类似建筑物的这种 单位造价”并做适当的修正、调整来求取建筑物重 新构建价格的方法。

这种方法实质上是是市场法， 比较常用.简单，但是粗略通常有单位面积比较 法和单位体积比较法I 房地产督依I单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单 位面积造价,对其做适当的修正和调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物 的重新构建价格这种方法主要适用于造价与。