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房地产项目开发课程讲义2009年8月目录第一部分  前言第二部分  市场研究与项目思考                   一、宏观环境分析                   二、金融环境分析                   三、 房地产项目分析第三部分   房地产项目开发流程                   一、土地的获取                   二、项目的市场定位与经济分析                   三、规划设计的组织                   四、项目的政府报批                   五、工程的组织实施                   六、营销                   七、后期的交房与物业管理                   八、项目运作环节中的管理问题前言一、房地产开发定义          房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为房地产开发是房地产活动中一项重要组成部分，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富二、房地产开发包含的主要内容房地产开发包括土地开发和房屋开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发三、房地产开发的基本原则及要求（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设二）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用三）依法取得的土地使用权的，可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

         针对房地产开发的特点，房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据 因此，房地产前期应从经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、展规划和政策研究、区域市场调查与分析、典型性调查与研究、未来地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、功能配套的确定和研究等几方面内容进行综合评价 以下将从几个重点开始研究：第一部分   市场研究与项目思考一、宏观环境分析1、房地产问题：1/3是宏观经济问题，1/3是金融环境问题，1/3是房地产项目问题2、宏观经济（20几年来国家宏观经济走势） a.1984年（总需求膨胀）；1985年第一次宏观调（压缩投资需求，压缩消费需求）政策：紧缩的货币政策、财政政策；结果：发展速度；1986年底放弃，总需求继续膨胀，通货膨胀；1988年，第二次宏观调控，方法同1985年，结果速度；到1993年通货膨胀到2位数，1993年再次宏观调控（老办法），结果中国经济软着陆（原因不明）耗时10年。

到1995年，总量平衡（供给 =需求）b.1996年3月份，总需求不足由于10年的总需求膨胀，政府三次调控 才得以控制政府害怕了，没敢动到1998年3月，意识到总需求严重不足，开始第二轮的宏观调控、全面启动总需求扩张性的财政政策政府加大投资、三峡水库、扩大基本建设规模等等）积极的货币政策（央行8次降息启动总需求）1999年6月总需求拉起来，7月18日中央经济工作会议继续确定积极的财政和货币政策 建高速 南水北调 退耕还林 西部大开发 表现 振兴东北老工业基地 西气东输 扩大出口（出口退税 力度大） 7天长假（1个）到2003年，总需求不足问题基本得到缓解，历时8年。

降息8次8大领域扩大性的投资到2003年5月18日，政府意识到局部领域总需求膨胀比如房地产（原因：中央和地方政府追求GDP 速度扩大城市化进程，过度出卖土地资源过度使用矿产资源导致三农问题冲突加剧煤、电、油、运、钢铁紧张） 投资增加过快（50%速度） 投资品价格上涨过快（钢材 71.5% 原材、水泥、汽车房屋） 表现为 投资品生产部门的规模扩大 速度太快（房地产、矿产、汽车 煤电、油、运全面紧张）20042004年启动新一轮的宏观调控年启动新一轮的宏观调控                紧缩的货币政策（银行、基金、外汇）紧缩的货币政策（银行、基金、外汇）                                紧缩的财政政策（控制基本建设规模）紧缩的财政政策（控制基本建设规模）                                慎重国际政策慎重国际政策          贸易政策（取消大部分商贸易政策（取消大部分商                                                                                         品的出口退税，加征紧缺资源的品的出口退税，加征紧缺资源的                                                                                       出口关税）出口关税）                                                                                  外汇政策（在金融环境问题中讨外汇政策（在金融环境问题中讨                                                                                         论）。

论）我们国家是速度型国家，GDP增长速度对中国经济发展至关重要，政府会做出牺牲发展速度的决定吗宏观经济的分析结论 （1）股票 （2）期货（不成熟，中国人不会玩，中航油血的教训） 国八条 （3）房地产 七部委（观望、犹豫）（时间？）           二、金融环境三、房地产项目分析（一）房地产项目问题1、房价：短期由供求决定中期由成本决定长期仍由供求决定 影响房价的要素： （1）地理位置；（2）自然环境因素（3）周边环境；（4）人口因素；（5）物价水平；（6）居民收入水平；（7）经济发展阶段；（8）经济周期（9）货币政策；（10）税收政策；（11）财政政策；（12）土地政策与城市规划；（13）城市化程度；（14）家庭规模化的变化（15）购房融资方式；（16）外部资金；（17）资本市场；（18）二手房市场的发育程度 2、政府提出加大经济适用房，廉租屋建设 谁来买单 政府 开发商 如果你玩低端，政府爱你，老百姓爱你，但企业可就惨了。

另外从设想提出到实施要多久2年不算长吧！）3、成本：土地成本 建安成本（原材 劳动力 ） 设计 销售推广费用（持币待购，只看不买）管理费用 所以成本 （二）、区域发展分析1、城市比较（五个小时车程内城市的比较优势） 北京： 天津 沈阳 济南 石家庄 太原 （环渤海版块） 上海： 杭州 南京 宁波 苏州 无锡 （长三角版块） 深圳： 广州 深圳 （珠三角版块） 显然：北京优势比较明显，区域认同度高2、北京内部区域比较： CBD：中央商务区 目标客户群 产品形式 亚奥区域：中央生活区 目标客户群 产品形式 （CLD） 亦庄开发区：南部发展区 目标客户群 产品形式 西部区域：强烈的区域认同客户群 边缘区域：通州、大兴、昌平、顺义、石景山第二部分   房地产项目开发流程一、土地的获取              传统的协议拿地模式传统的协议拿地模式与目前土地取得主要方式与目前土地取得主要方式① 与企业合作，外迁污染扰民企业②通过对已成熟项目公司的并购③土地市场土地一级开发的概念         土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易如清河毛纺厂用地属于这一类型现主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主土地一级开发的实施方式土地一级开发成本和收益成本构成：1、征地、拆迁补偿及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。

收益：1、委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心2、委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业3、对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考 一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；4、协议出让土地首次转让土地使用权的；5、政府规定的其他土地使用权交易；6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门土地一级开发流程二、项目市场定位与经济分析（案例）（一）、项目定位要解决的问题 ：进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。

只有把这些矛盾合理地解决，项目定位工作才能成功完成二）、项目定位涉及的主要环节 的主要根据：经济技术指标的可行性 ，通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性和现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算判断三、规划设计组织    （一）、设计任务书（案例）    （二）、设计公司的选择（案例）四、项目的政府报批一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作   在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金第二部分，行政审批部分   根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案一、选址定点阶段此阶段一般办理以下事项：1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查3、建委办理投资开发项目建设条件意见书4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查6、规划部门办理项目选址意见书二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查2、国土资源局办理土地预审3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》5、规划部门确定建设工程规划设计条件三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查  5、国土资源局进行用地预审  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：  1、公安消防支队进行消防设计审查  2、人防办进行人防设施审查  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本） 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：  1、建设单位办理施工报建登记  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：   由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》第三部分 房地产项目权属初始登记阶段  由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记五、工程的组织与管理一、组织实施：1、施工现场的拆迁、“三通一平”及测量、钉桩、地质勘察等前期准备工作2、组织基础、主体施工单位的招投标3、组织图纸会审及设计交底工作。

4、组织施工单位和监理单位的选择及评定工作，审核施工单位的《施工组织设计》和监理单位的《监理规划》5、设备、材料市场调研及有关设备、材料的供货合同的签定6、组织工程的实施工作7、组织对各施工单位的综合评定工作8、组织基础、主体结构验收、竣工验收（含消防、电梯、煤气、水电、电信等），样板间鉴定及绿化竣工验收等工作，、并负责组织质量巡查、抽查9、工程技术资料、竣工图等各项工程资料的归档管理工作10、工程洽商的办理、核实工程量工作11、组织与物业部门的移交、并负责办理售后维修服务工作12、办理建设项目的概预算、结决算及合同签订、管理工作 二、监督控制：1、监督监理单位、施工单位的工作2、对工程的质量、进度、成本等方面的控制管理工作3、对工程施工中的人、机、料、法、环进行动态控制三、协调：1、协调施工进程中的扰民及民扰事宜2、协调与土地方及社会相关部门的关系3、监理单位、施工单位的协调管理工作六、营销策划方案 营销策划 销售技巧 销售流程 销售策划 销售方案 项目定位 项目策划 项目管理 项目研究 项目分析 项目流程 市场定位 定位策略 定位分析 定价策略 定价方案 定价策划 开盘方案 开盘流程 开盘策划 活动策划 活动方案 推广方案 推广策略 策划文案 广告文案 营销策略 广告策略 分析报告 广告策划 广告方案 销售培训 项目规划 规划设计 楼书文案 楼书设计 市场研究 销售制度 管理制度 推广技巧 全程营销 全案策划 策划流程 全程推广 全程策划 整合营销 整合推广 1、房屋作为你所提供的特殊商品，你走哪个差异化竞争轮回①产品的差异化②服务的差异化③价格差异化提供什么样的产品去创造差异怎样做服务供给＞需求 ↓供给＜需求 ↑2、如何提供有差异化的产品    1、Moma             恒温恒湿2、万和世家3、锋尚公园板楼专卖告别空调暖气时代b、我们的竞争对手在提供什么样的商品a a、、如果我们再深化我们的商品，我们还能再继续做什么1、我们想提供什么2、我们对土地的解码 3、环境的构建3、如何提供差异化的服务 ① 万科房产模式探讨为什么大家愿意在同区域多付出1000元/m2购买万科的产品②我们应该提供怎样的服务大房产商在想什么小房产商在想什么创业者房产商在想什么低成本、高利润安全投机高附加值1、政策风险2、销售风险3、在绝对安全的情况下的投资回报率敢于承担风险，做成功了就起来；趴下了，反正原来也是四肢着地        我们提供了差异化的有竞争优势的产品，而且提供了差异化的有竞争优势的服务。

我们有理由相信，我们将以优异的价格去出卖我们的产品我们有理由相信，我们的产品没有必要进入价格的差异化竞争轮回七、房地产开发后期交房与物业管理七、房地产开发后期交房与物业管理物业管理是房地产开发中的一个十分重要的环节，重视售后的物业管理，才能使房地产开发形成一个完整的动作系统，取得较好的业绩 从实践中可以看出：如果房地产交付使用后，没有良好的物业管理，那么原来的规划设计再好的小区环境也会变得公共设施遭破坏、垃圾满地、环境嘈杂、治安混乱、夜不安寝从营销学角度来看，作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程，甚至有时比前面开发过程显得更重要因为前期考虑不周，已经出现了问题，可以通过良好的物业管理工作，求得业主（使用人）的理解和原谅，挽回不好的影响（俗话说硬件不足软件补） 许多有远见卓识的开发商都愿意对物业管理进行必要的投入，以取得更大的回报通常开发商应在三个方面进行投入： １、观念的投入 ２、行动的投入 ３、资金的投入　房地产开发商对物业管理的投入，首先是观念的投入，即要重视物业管理，要完整而科学地理解房地产开发过程的循环理论，并充分认识每个环节在开发过程中的重要性，尤其是对物业管理环节认识要上升到一个战略高度要充分认识到管理在现代社会中所起的重要作用： 　　充分的投资＋管理上的空白＝无效的投资 　　充分的投资＋管理上的薄弱＝低效的投资 　　投资的充分＋管理上的充分＝高效的投资 　　投资的薄弱＋管理上的充分＝有效的投资 　　所以每一位开发商要想在激烈的市场经济竞争的大潮中立于不败之地，必须更新观念，提高认识，树立“建设——管理——服务”的思想。

行动的投入 　　开发商对物业管理在行动上的投入应当表现在让物业管理公司全面参与房地产开发全过程，即项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑物业管理的相关问题，并妥善加以解决资金的投入 　　观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上这种投入表面上看似乎没有什么效益，但实际上会产生巨大的经济效益 物业管理越来越被人们接受，也越来越被房地产开发商重视作为房地产开发商，关心物业管理、支持物业管理应到什么程度呢？他与物业管理企业对待物业管理有何不同呢？这是需要明确的１、两者目的不同 　　作为房地产开发商通晓物业管理目的是了解物业管理与房地产开发之间关系，是为了更好的进行开发，充分地利用物业管理这张牌，来为房地产产品树品牌 　　而物业管理企业物业管理目的是更好的开展物业管理活动，让物业管理工作做得更好，让大家（业主与使用人）满意，使物业管理上水平２、两者作用也不一样 　　房地产开发商通晓物业管理，知道了消费者购房的要点在哪儿，对物业管理要求有哪些，在规划、设计、施工中加以注意，满足购房者的需求 　　物业管理企业物业管理，是为了更好地进行成本核算，是为了更好地提高服务质量，提高管理水平。

 ３、两者投入精力也不一样 　　房地产开发商通晓物业管理是指对物业管理的概念理解，开展物业管理的过程明白，保证物业管理进行的重点有哪些，并在房地产开发中加以注意（一）、管理的理解（1）中小企业的管理A、业务定位B、用人C、授权（2）主要任务企业文化建立管理系统建立经营系统获取资源开发产品和服务选择一个有利的市场析分八、项目运作环节的管理问题（二）中小企业如何进行业务定位A、范围要窄，业务要集中，以便为企业内部的每个人指明方向，提供指导B、集中是中小企业成功的秘诀，只有集中与特定需求，才可以使中小企业与大竞争对手区别开来，加速中小企业被淘汰出局的最有效办法莫过于一开始就从事从种业务经营　　　　　　业务价值 需求　　　　　盈利空间　　风险规模　　　　　利润率　　　不可控因素增长　　　　　价格战　　　技术变化分属　　　　　利润压力　　跳跃性　　　　　　　　　　　　　需求变化的不连续性　　　　　业务驱动力A、资金不足，产品质量差，营销能力低B、决策的错误C、未能在不同的业务领域之间对资源（人力、资金）进行有效配置D、  公司过分关注扩张和增长，没有重视企业的营力能力和财务纪律－企业成长在巨大的债务基础上。

E、 在缺乏控制多元业务能力的情况下开始多元化  （三） 中小企业失败的原因（四）、中小企业成功的原因　（1）业务定位正确，集中优势资源2） 有强烈的增长愿望的企业失败率低3） 企业要取得积极增长，需要积极的市场开拓4）   把握市场机遇，扩大顾客基础（五）、创业者的特点和用人（1）注重成就，敢作敢为，不喜欢重复性的繁文　　　缛节2）　精力充沛，吃苦耐劳，富有领导力3）　敢冒一定风险4） 富于感染力，能够把全部身心和热情注入企　　　业，使别人确信他能说到做到（5）  对行动抱有极强的偏好强调雷厉风行（1） 有非常强的控制需要，对规模、权力、影响、威望范围内幻想，有时感到孤独2） 如着强烈的控制欲，不信任感成为主导力量，决定了企业的规模和水平（六)、授权与用人（1）过程可观察，过程决定业绩，采用严格的标准化的过程（麦当劳）2）过程不可观察，结果可以观察且可区分，管理的要点在结果，进行目标管理与绩效考核　　　　（能力最重要）3）过程不可观察，结果不可区分（道德更为重要）    （七）、资源配置效率     模型、花钱节省与否与效用的大小1、 别人的钱－为别人花（不会节省，效用很低）2、 别人花钱－为自己花（不会节省，效用还可以）3、 自己的钱－为别人花（会节省，效用不高）4、 自己的钱－为自己花（会节省，效用很高）。

结论：有效的制度是尽量减少外部性制度，即：尽量使社会受益率与私人受益率趋于一致的制度，这不是道德问题，而是人性（八）、管理要认知人性  人性是什么：§百智之首－识人为上§人是自私的，以人性自私为基础，制定规则，规则有抵制人性道德风险的能力§小商经钱，大商经人§人干任何事情，先关心自己的位置，再关心组织的位置n 人的本质是不愿从事正经的工作n 人是因差异而仇恨的动物n 人是个体差异最大的动物n 人是两条腿（名、利）走路的动物n 人是理性和非理性的动物结合体n 人是永远不能被完全控制的动物n 人不被看管就偷懒n  人是总想给自己下定义，而又不知道自己是谁n 人是不会安于现状的，犯错误也是人类超越　昨天的体现n 人是存在先于本质的动物n  天生万物以养人，人无一德以报天n 人类既非天使，亦非野兽，不幸的是，任何　一心想扮演天使的人都表现得更像野兽n 只有当人充分是人的时候，他才游戏，只有　人游戏的时候，他才是完全的人n  人才是在困境中成长的n优秀来源于习惯，贪欲使人勤奋n人是唯一知道赚钱的动物n人具有双面性，会沟通，但永不知足n人是在两个世界（物质、精神）寻找满足感的动物n人的行为可以有所改变而人性却是不变的（林肯） n        人不怕改变，而怕被改变n        伟人的心理是计划，常人心里是但愿n        菩萨畏因，凡夫畏果n        计划本身要包含实施手段n        做计划的目的是应付变化n        忍一世，争一时－对于人生的态度　　　 忍一时，争一世－对于遇事的态度n        文化＋战略＝卓越n人类向失败学习，世界上不存在最优n 成功来自于经验　经验来自于失败　聪明的人向自己的失败学习　更聪明的人向别人的失败学习n上君－尽人之智　中君－尽已之智　下君－尽已之力n正直中和－为德　聪察强毅－为才　聪明秀出－为英　胆识过人－为雄n 组织的实际用人原则n 任人唯贤？n 用人唯亲－化亲为才，化才为亲n人的改变最终来自于思想的改变n损失了经历，就损失了思考n输了过程，不输全部n管理的提示n明示不如暗示，暗示不如不示n明示是官吏之道，暗示是王侯之道，不示是　帝王之道管理的层次上层：战略管理中层：业务管理下层：作业管理世路风霜，吾人炼心之静也世情冷暖，吾人忍性之地也世事颠倒，吾人修行之资也改变－来自于恐惧和诱因谢谢大家！谢谢大家！。