上海——香港：居民对居住空间的理解与使用.doc

上海——香港：居民对居住空间的理解与使用 上海——香港：居民对居住空间的理解与使用 【作 者】夏江旗 【摘 要 题】分支社会学　　研究缘起与理论准备“安居”应是一个所谓“小康”或“富裕”社会最基本的标志之一（当然，还有“乐业”，实际上，安居与乐业有着极大干系就业意味着获得身份资格或收入，身份资格或收入则意味着房源；反之，对于一般大众而言，安居才能乐业），如何达致这一社会发展目标，取决于该地域社会具体的房地产资源禀赋及相关制度安排尽管房地产资源的硬性约束往往使制度安排形成明显的“路径依赖”，但解决安居问题在制度安排上仍有较大的自主选择和创新空间其中房地产产权制度和公民社会的存无、强弱是两个主要因素法律上，产权主要指所有权、使用权、收益权和处置权等，业主对房产拥有所有权，租客只拥有相对使用权，结合上海、香港两地的房产（行业和制度沿革）史和有关统计数据，在田野调查的基础上，我们作出如下粗略的估计和划分：　　表1　两地房产所有权比例注：表中百分比为该类型房产占各市房产总量的比例斜线上方为香港社区房产对于城市家庭来说属于一项大宗消费，不论是获得（购买或者租住）还是管理（保值和增值）房产，改善居住条件与质量，单个家庭往往难以完全应对，社会资本的重要性便日益相对彰显，而公民社会正是作为社会资本的一个重要源泉，在房产资源分配、利用和管理的公平化、民主化过程中发挥着不可或缺的积极作用。

借助已有成熟的公民社会理论，在住房问题上，家庭、市场、政府（国家）和公民社会的关系可简要图示如下：家庭（私人领域）的住房问题实际上可以分解为两个问题：首先是房源问题，或者以消费者的身份到市场上购买或租赁房产，或者以公民的身份得到由政府提供的公房、公屋（一个亚型是中国大陆，公民以职工的名义得到单位的福利分房，即与所谓的直管房相对的系统房）接着是房产的日常管理问题，相应地也有两种管理模式：市场型的物业公司，或者行政型的政府房管职能部门，如房屋署、房管局、房管所等（一个亚型是中国大陆单位属下的房管部门，如房管处、房管科等）不言而喻，居民对房产拥有不同的产权——所有权或者使用权——意味着居民对自己居住空间的理解和使用也可能有所不同，即使其房产接受相同模式的管理然而，不论在房源问题还是房产的管理问题上，这两个环节均存在着市场失灵现象，这一点，我们都已看得很清楚，由于追逐自身利益最大化的资本本性，市场对无收入或低收入阶层、外来工等弱势群体具有明显的排斥倾向，在管理上同样存在阶级、阶层偏见和歧视；部分呆板僵化的科层制和官僚主义以及腐败则导致行政失灵公民社会则担负了矫正和弥补功能，提供调节机制促使房产资源的分配和利用合理化、公平化、民主化，最终维护和提高居民的居住和生活质量。

比如大陆的业主委员会、香港的业主立案法团作为法人或准法人对物业管理公司的监督，社区组织协会的争取房屋权运动、社区互助委员会对房屋署的批评是否安居，最终还要由居民自己来评定，而通过对上海、香港两市居民的调查访问和实地观察，了解与比较他们是如何理解和使用居住空间（包括公共空间和私人空间）的，从中找出相关的影响因素，尤其是上述公民社会理论所关注的市场、政府与公民社会是如何交织在一起对住房问题发生作用的，并进一步使三者之间的关系和互动机制呈现出来如果考虑到香港的先发性和公民社会在大陆的缺位因素，这对于理解上海的住房问题及其发展演变便显得尤其要紧　　研究过程及研究发现　　（一）初步性的研究假设以房产产权（所有权或使用权）结构、性别为自变量，对以居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用为因变量，建立以下研究假设：1、业主为主的社区和租客为主的社区对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同；2、业主和租客对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同；3、男性和女性对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同　　（二）研究过程2002年6月15日至7月15日进行初步性调查研究，其中6月15日至6月30日在香港进行，7月1日至7月15日在上海进行。

采用户外观察(Round the clock)、专家座谈、入户访谈等方法，分别对香港的美林村（沙田大园）、碧涛花园（沙田），坪洲岛、中环（香港岛）和上海的万科城市花园（七宝）、番瓜弄（闸北区天目西路）、新福康里（静安区新闸路）、盛大花园（龙华路）、仁恒滨江花园（浦明路）等住宅区进行了调查研究为进行比较，对其中的美林村、碧涛花园和万科城市花园、番瓜弄作了重点调查　　（三）结果与比较首先说明香港调查的结果，我们依据上述研究假设依次论述，然后与上海调查——万科城市花园（业主为主型社区）和番瓜弄（租客为主型社区）的结果作一简要比较1.业主为主的社区和租客为主的社区对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同：A、业主为主的社区和租客为主的社区在公共空间的结构和功能上存在差异主要表现为：A、业主为主的社区的公共空间有明确的界线，基本上为封闭型；租客为主的社区的公共空间无明确的界线，为开放型在美林村观察到的人数在140-400之间，平均为237人，具有很大的开放性，即使观察者也不受人们注意；而在碧涛花园观察到的人数在9-35之间，平均为21人（可能与居民的人口规模有关），由于其公共空间处于住宅大楼的平台花园上，外人根本无法自由出入，因此我们观察的对象空间尚不能作为碧涛花园的公共空间，但已经是最为毗邻的公共空间了，况且碧涛花园的居民的确经常使用这一空间，如出行、散步锻炼等等。

因此，我们可以说碧涛花园的公共空间是封闭型的之所以形成这样的形态，是由于两处房产的产权结构不同，美林村以租客为主，只拥有房产的使用权，对住宅建筑区的公共部位及周围空间则没有排他性的法定权力；碧涛花园以业主为主，拥有房产的所有权，对其住宅建筑区的公共部位及周围空间则具有明显的排他性法定权利上海与香港相似，两种类型的社区都因房产产权的不同——所有权和使用权——而具有不同性质（明确或不明确）的边界其中，万科城市花园的公共空间较碧涛花园有更大的开放性，其一是由于碧涛花园的公共空间处于离地平台上，进入须经过保安查询和密码大门，而万科城市花园几个大门平时外人都可以进入，况且小区内设有公交站点（911路公交车）其二，万科城市花园不同期的楼盘小区，保安的力度不同，第三期公共空间的封闭型明显强于前两期B、业主为主的社区的公共空间在功能上相对单一、清楚，租客为主的社区的公共空间在功能上相对交叉叠合比如，在碧涛花园，其绿地中仅有人散步；而在美林村，通道既是行走的地方，又是人们闲坐聊天的场所，比如大桥上就有人纳凉、打扑克、搓麻将上海：万科城市花园的公共空间在功能上比碧涛花园更加齐全多样、生活化，这应是万科企业文化运营的结果，当然也为了留住业主，比如宠物医院、邮局、洗衣店、修理店、各种菜系的饭店、房产中介、超市、影视书店、VIP（会所）健身娱乐中心、老年活动中心、复旦实验学校等等公共配套设施一应俱全。

碧涛花园由于土地资源的尺土寸金，要作到这一点则未免奢侈况且，鉴于房地产开发的市场规律，楼盘面积在百万平方米以上时，配套学校、大型超市、医院才有规模效益，比如上海的“房产板块”概念番瓜弄的公共空间在功能上也有类似美林村交叉叠合的现象，如甬道上停放车辆、摆摊、搓麻将等等停放车辆——即车位问题，将成为上海居民居住的大问题（这牵涉到一系列棘手的问题，比如车位的规划、车位的空间权等——也直接地对汽车市场产生影响），像新福康里那样一楼架空做走廊和车位的住宅区仍属少数；而摆摊则与目前工人下岗失业有关 2.业主和租客对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同：A、私人空间的特点影响了居民对公共空间的使用，如方式和内容等：业主的私人空间：多属商品房型，大（一室一厅或以上），内部功能分区齐全，如卧室（又分主卧室、次卧室或客卧室）、书房（或兼电脑房）、客厅，能较好地满足业主的日常生活需要，故其进入并使用公共空间的动机减弱，可能性降低，公共空间主要担负休闲、娱乐和健身等功能租客的私人空间：小，没有明显的功能分区，不能很好地满足租客的生活需要，比如社交、运动等，故其进入并使用公共空间以寻找功能替代物的动机较强，可能性较高，公共空间担负了众多功能，如茶楼变成吃饭、待客的地方，开有冷气的商场成为避暑之地，出现了租客把私人空间向公共空间转移、拓展的现象。

一件有趣的事情是，小孩子到麦当劳或者天桥写信以避免由于家中私人空间不足而受到的打扰，他们恰恰利用了空间的公共性赢获了自己空间的私隐性，巧妙地把公共空间转变成私人空间实际上，任何人的私人空间都不可能完全满足生活的需要，足不出户是不可能的，不可能不进入和使用公共空间但业主使用的是公共空间的已经规定或规划的功能，属于正常状态；而租客使用的是公共空间的是非或未规定、规划的功能，属于例外状态，只是生活的权宜之计，故称为向公共空间的转移和拓展行动进一步讲，向公共空间转移和拓展的程度愈大，一般说明私人空间欠缺的程度也愈大，两者正相关，以此为线索，可以更客观、具体地评估不同居民对居住空间（公共空间和私人空间）的客观满意度——而不是仅仅得到、依据居民自己的主观满意度上海：万科城市花园业主的私人空间具有与碧涛花园基本相同的特点，只不过其面积较大一点，一般在100平方米以上番瓜弄是最早的工人新村之一（1964年建成），一层有6户甚至9到10户，厨、卫合用——这意味着本应是私人的空间变成了公共空间或准公共空间，家庭生活的隐私性降低了这与其说是私人空间向公共空间的转移，不如说是被被动地安排成这个样子，因为，一开始住房就是如此设计建造的。

B、业主和租客在选择与使用空间（私人空间和公共空间）上的自主性差异：业主：相对而言，拥有更多的经济资本，职业更好、收入更高，一般通过市场渠道来选用空间（购房），自主性高在管理上，一般成立业主大会并选出业主立案法团作为法人平等地与物业管理公司交涉，维护自己权益，有较强的组织和法律保障租客：相对业主而言，拥有较少的经济资本，职业差或者失业、待业，收入少或几乎没有收入一般只能被动地依赖于政府的公共政策和社会福利项目，或者通过社区中社群的集体行动和NGO（非政府组织）、NPO（非营利组织）——如社区组织协会、社区互助委员会等外在力量来保障与改善自己的居住条件，自主性低比如，对家庭访问问卷中一个问题——“如果多给一个房间，你将如何使用”——的不同反应，业主会把多给的房间作为书房、电脑房或客卧，而对租客来说，多给一个房间，首先意味着多付房租钱和管理费上海：万科城市花园的业主同样在选择和使用空间上有着明显的自主性，家住万科在90年代的上海意味着一种较高的身份和经济地位，但万科一期并没有成立业主委员会，居委会发挥着替代作用，在管理上存在隐患（如业主委员会选举风波），二、三期虽然成立了业主委员会，但其并无民法上的法人地位。

番瓜弄中也有一部分居民（160多户）买下了房产——即售后公房，但大多数仍然是租客，有单位职工，也有外来人员，买房成为业主大多需要依赖政府的买房优惠政策（如降低购房契税、从个人所得税计征税基中扣除购房款、售后旧公房提前上市和金融支持等）以及单位住房改革的津贴和补偿小区的物业公司由原来的天目西路街道房管段转制而成，规模小、机制差，无法较好地满足居民生活的需要，与万科物业有相当大的差距，比如，万科实行紧急维修15分钟制，而番瓜弄一般为1-2天；万科保洁一天两次，番瓜弄两天一次居民遇到生活问题如果家庭解决不了，一般只能找居委会或街道办事处，别无他途对上述问卷中问题的回答，万科的业主与碧涛花园的业主相似，但番瓜弄租客就与美林村的租客不同了，他们并不太担心房租（管理费含在里面），因为单位收的房租并不高，他们希望多给的一间房能用来做客厅或办公室C、业主和租客对空间的理解从理论上讲，应该存在差异，但家庭访问的结果却没有明确地显示出来，可能与设计的。