免租收入涉税分析转租不动产涉税分析.doc

免租收入涉税分析转租不动产涉税分析不动产出租过程中存在着免租期、转租等特殊事项， 对于上述事项，应该如何进行各类涉税处理存在颇多争议 笔者从规避风险角度出发，结合相关税收法律法规，对两种 情况进行涉税分析，希望能帮助大家理清相关事项的税收处 理思路一、免租收入涉税分析增值税《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管 问题的公告》第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定 免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十 四条规定的视同销售服务根据上述规定，可以明确：对于出租土地或房屋等不 动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售, 也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税房产税《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》第二条：对出租房产，租赁双 方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由 产权所有人按照房产原值缴纳房产税出租房屋，免租期间的房产税按房产原值减除一定比 例后的余额，按％缴纳房产税印花税根据《印花税暂行条例》印花税税目表的列举及相关 规定房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花，那么， 免租期间没有租赁金额，所以仅需就合同注明的租金收入总 额贴花。

企业所得税根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企 业所得税法第六条第项所称租金收入，是指企业提供固定资 产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确 认收入的实现免租期间不属于承租人应付租金的日期因 此，不动产出租免租期间，在企业所得税中无需确认租金收 入案例2016年10月，某公司将一栋楼房对外出租，面积2000 平方米，年租金120万元，租期五年租金总额出租协议约 定：2016年10-12月为免租期，租户需要对所租门面进行装 修从2017年1月份始正常交租金租金总额=570万元 则2016年10月-12月涉税情况如下增值税：免税印花税：570万元*%=5700元 房产税：150万元**%*3/12=3150元企业所得税:免税二、转租不动产涉税分析增值税《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂 行办法》第二条：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐 赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产各种形式”中包括以租赁方式取得的不动产所以， 以租赁方式取得不动产后再转租的收入，也需要缴纳增值 税房产税1. 转租人不应缴纳房产税。

《房产税暂行条例》第二 条规定：“房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的, 由经营管理的单位缴纳产权出典的，由承典人缴纳产权 所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典 纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房 产代管人或者使用人，统称为纳税义务人”因此，国务院通 过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以了明确除 此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人所以，转 租人不应缴纳房产税2. 转租收入不需要再缴纳房产税《房产税暂行条例》 第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税 依据这里所指房屋的租金收入应当是以出租房屋的房产税 纳税义务人即房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有 收入为计税依据所以，转租收入不需要再缴纳房产税。