伟业顾问天津泰达城专题研究报告128PPT.ppt

专题研究及产品建议报告之一：专题研究及产品建议报告之一：区域市场动态研究专题区域市场动态研究专题研究目的：研究目的：通过区域市场动态研究，进一步验证、调整项目总体产品建议研究对象：研究对象：竞争区域内在售及潜在住宅项目研究内容：研究内容：•追踪市场动态变化•区域竞争环境分析•竞争区域产品供需特点•结合市场现状及潜在竞争环境进行综合分析 基于对本项目竞争区域现状及潜在市场环境的分析研究，对本项目总体户型面积配比进行调整在本专题研究中所涉及的住宅产品类型包括舒适、标准、紧凑户型及区域市场供应中存在的低密度产品其中紧凑户型产品的市场研究在“酒店式公寓及小户型项目市场研究专题”中仍将进一步分析泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品综合分析综合分析综合分析综合分析1泰达城泰达城泰达城泰达城————————整体规划整体规划整体规划整体规划A1R1R2R3R4R5Ø海河上游三岔河口泰达城地块地处红桥区，南开区和河北区三区交汇处Ø泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点Ø四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。

Ø占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米ØR1——国泰恒生住宅项目ØR2——泰达广洋“金领国际”住宅项目(06年10月开盘)ØR4——泰达万通“上游国际”住宅项目(未开盘)ØR3——欢乐港大型综合公建区ØA1——堤岸休闲区ØR5——高端住宅赵赵家家场场大大街街南运河北岸线南运河北岸线子子牙牙河河南南岸岸线线西青道沿线西青道沿线泰达城项目泰达城项目红桥区红桥区河北区河北区南开区南开区2金领国际金领国际金领国际金领国际Ø开发商：天津泰达广洋置业有限公司Ø代理公司：天津同鸿房地产经纪有限公司Ø坐落地点：河北大街南运河北路泰达城R2地块Ø建筑形式：高层板楼、塔楼Ø建筑层数：22、28、29、32层Ø占地面积：6万平米Ø建筑面积：18万平米Ø容积率：3Ø绿化率：50%Ø总户数：1000余户（一期500户）Ø一期开盘时间：2006-9-28Ø入住时间：2008年10月（一期）Ø车位比：1：1 （中央3万平米花园地下一层车库21000平米）Ø物业公司：上海永琪物业Ø物业费：2元/平米（包括电梯）金领国际金领国际金领国际金领国际3ØØ项目根据地形环境，规划为围合项目根据地形环境，规划为围合式高层住宅小区。

式高层住宅小区ØØ全高层建筑，全高层建筑，将高层建筑错落布将高层建筑错落布将高层建筑错落布将高层建筑错落布置，将每一个窗户都朝向南运河置，将每一个窗户都朝向南运河置，将每一个窗户都朝向南运河置，将每一个窗户都朝向南运河景观、小区中心花园及远方景观、小区中心花园及远方景观、小区中心花园及远方景观、小区中心花园及远方ØØ每幢建筑互不遮挡，有效地满足每幢建筑互不遮挡，有效地满足了日照条件，并形成富有韵律的了日照条件，并形成富有韵律的城市景观城市景观围合而成的的围合而成的的围合而成的的围合而成的的3 3 3 3万平方米中央公园万平方米中央公园万平方米中央公园万平方米中央公园 西南为南运河环抱西南为南运河环抱西南为南运河环抱西南为南运河环抱 关键词：关键词：围合围合 ~ ~ 水景水景 ~ ~ 线条感线条感规划规划规划规划4平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏空间，动静分区明确，房间面积配比平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏空间，动静分区明确，房间面积配比合理，采用合理，采用两梯三户、两梯四户两梯三户、两梯四户两梯三户、两梯四户两梯三户、两梯四户的单元形式的单元形式立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一。

产品产品产品产品————————户型户型户型户型周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一弧形景窗全明设计5户型户型面积面积套数套数比比两居两居99-13499-134平米平米45.6%45.6%（（288288））三居三居153-172平米17.6%（88）产品产品产品产品————————户型配比（一期）户型配比（一期）户型配比（一期）户型配比（一期）舒适两居和三居为项目主力户型舒适两居和三居为项目主力户型舒适两居和三居为项目主力户型舒适两居和三居为项目主力户型*目前一期500套房中，已推出376套房源，尚有124套不明确户型面积6销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米成交面积：成交面积：项目在06年10月、07年3月，出现了两次成交面积“双峰值”，与项目的销售节点相吻合成交套数：成交套数：两极跳高，旺销阶段成交在40套左右，月均成交26套；成交价格：成交价格：均价7500元/平米（7200-8300元/平米），没有任何优惠措施 低价入市、小步拉升，价格幅度在500元/平米左右，价格攀升幅度8.5%。

7目录成交套数成交均价成交面积面积区间总款区间成交回款两室二厅13772601389698-13472-98万100,886,919.64 三室二厅2175473352153-172115-130万25,296,552.73 阶段成交汇总1587315.7917248————126,183,472.37 月均成交26 ——————————单套成交面积————109 ——————单套成交房款——————————798,630 备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米两居成交套数远大于三居，中小户型倍受青睐两居成交套数远大于三居，中小户型倍受青睐两居：总款集中在两居：总款集中在70-10070-100万之间，均价万之间，均价涨幅涨幅9.5%9.5%，二居为畅销户型；，二居为畅销户型；三居：总款集中在三居：总款集中在115-130115-130之间，均价降之间，均价降幅幅0.7%0.7%；三居为滞销户型；；三居为滞销户型；二居畅销价格拉升二居畅销价格拉升\ \三居滞销高开低走三居滞销高开低走月均成交月均成交2626套，成交套，成交单套面积：单套面积：109109平米，平米，房款房款8080万左右万左右, ,阶段阶段成交均价成交均价73157315元元/ /平平米米　二居三居06年10月均价6896 7560 2007年3月均价7550 7510 价格幅度9.5%-0.7%销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品两居户型明显畅销，销售均价两居户型明显畅销，销售均价7315.79元元/平米，且已实现平米，且已实现9.5%的价格增长的价格增长8购买动机：购买动机：购买动机：购买动机：环境环境————包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境改善居住改善居住————居住升级居住升级家庭结构：家庭结构：家庭结构：家庭结构：年龄年龄————30-5030-50岁之间岁之间家庭结构家庭结构————三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主）三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主）职业构成：职业构成：职业构成：职业构成：私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户。

中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户客户客户客户客户9项目点评项目点评•开发商：南方开发商的北方第一项目•位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性；景观、交通优势在泰达城地块较优•项目以舒适型产品为主，以居住改善性客户为目标客群金领国际金领国际金领国际金领国际10Ø开发商： 天津泰达万通房地产开发有限公司 Ø位置:红桥区天津市三岔河口泰达城 河北大街与新三条石大街交口 Ø景观规划：Planning Design 荷兰MVRDV事务所Ø物业取费标准：2元/平米/月Ø总占地：111500平方米Ø总建筑面积：281000平方米Ø容积率：2.76Ø绿化率：35%Ø总套数：1800 户Ø主要特点：高层为主，有部分别墅Ø车位数：1：1Ø开盘日期：2007-6Ø交房日期：2008年底（一期）万通上游国际万通上游国际万通上游国际万通上游国际11万通上游国际万通上游国际万通上游国际万通上游国际Ø建筑形式：别墅、高层 高层为高层为3232层板式高层层板式高层 别墅为别墅为2-32-3层联排别墅层联排别墅Ø点评：多个城市广场为居住者创造了相互沟通，交流的空间氛围。

通过高层住宅，Row House和Patio House相结合，配合社区商业，形成多功能融合新都市主义的设计理念原有城市肌理的保留,着力营造外松内紧的规划布局外松内紧的规划布局关键词：关键词：错落错落 ~ ~ 叠加叠加~ ~ 高密度高密度规划规划规划规划12动线较长格局方正项目立面项目立面户型设计简约明快，高层产品力求兼顾户型设计简约明快，高层产品力求兼顾城市景观与社区景观，低层彰显庭院情城市景观与社区景观，低层彰显庭院情景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较高，高，为协调户型的功能性与舒适性，使为协调户型的功能性与舒适性，使为协调户型的功能性与舒适性，使为协调户型的功能性与舒适性，使产品看起来平实有余而灵动感不足产品看起来平实有余而灵动感不足产品看起来平实有余而灵动感不足产品看起来平实有余而灵动感不足产品产品产品产品————————户型户型户型户型13户型情况户型情况面积区间面积区间占比占比一居61-66平米10％（60套）二居96-162平米25％（150套）三居121-163平米60％（360套）四居150平米左右5％（30套）7#楼3#楼5#楼产品产品产品产品————————户型配比（首开）户型配比（首开）户型配比（首开）户型配比（首开）首开区主力户型为首开区主力户型为131-163平米标准型三居室平米标准型三居室14认购情况：认购情况：Ø07年2月份开始内部咨询及认购，一期推出的600套房，现认购率约75%Ø二居产品销售情况不错，大三居及四居因总房款基数较大，销售情况一般Ø对外报价——均价8100元/平米销售情况：销售情况：Ø目前登记销售23套房，其中一室6套，两室7套，三室10套Ø成交均价：7119元/平米，起价：6145元/平米，最高价7903.11元/平米销售销售销售销售•项目刚开盘，定价策略典型低开高走，相信很快实现项目刚开盘，定价策略典型低开高走，相信很快实现8100元元/平米平米•两居户型认购情况较好两居户型认购情况较好15Ø区域划分：区域划分： 以河北区、红桥区客户为主,同时南开客户占有很少比例。

Ø年龄划分：年龄划分：30-50 Ø家庭结构：家庭结构：2口或3口之家Ø职业特征：职业特征：高校，外企Ø购买目的：购买目的：居住为主，投资客为辅, 约占10%Ø置业次数：置业次数：二次置业改善型占70%客户客户客户客户16项目推广主题项目推广主题项目点评项目点评•品牌地产：万通品牌优势明显•位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性•两种差异较大产品共处，一定程度上影响舒适度•项目以大户型产品为主，总价较高，购买阻力较大•目前入市价格较低，价格策略不明显，后期需动态跟踪万通上游国际万通上游国际万通上游国际万通上游国际17泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品综合分析综合分析综合分析综合分析18老城厢板项目分布老城厢板项目分布天天津津富富力力城城中新中新TOWNTOWN中堂中堂中新中新1111号公馆号公馆静安静安天津壹街区天津壹街区中新中新后现代城后现代城隆桥隆桥··铜锣湾广场铜锣湾广场中新城上城中新城上城学校学校及商业及商业上投上投1010＃＃别墅别墅中央恋城中央恋城0505年年0404年年启动启动0707年年持续放量持续放量0606年年放量放量铜锣湾广场铜锣湾广场商业＋住宅商业＋住宅富力城富力城住宅（大户型公寓）住宅（大户型公寓）后现代城后现代城住宅（小户型公寓）住宅（小户型公寓）1111号公馆号公馆别墅＋商业别墅＋商业TownTown中堂中堂别墅别墅天津壹街区天津壹街区公寓公寓中新城上城中新城上城住宅＋商业住宅＋商业中央恋城中央恋城住宅＋商业住宅＋商业规划规划4 4年基本成型的老城厢板块年基本成型的老城厢板块, ,度过了度过了2 2年的开发年的开发高潮后高潮后,06,06年进入全面的销售期年进入全面的销售期, ,多个项目集中放量多个项目集中放量, ,从区域板块的成熟及未来供应体量上看从区域板块的成熟及未来供应体量上看, 07, 07年各项年各项目将继续放量目将继续放量. .19Ø开发商：天津静安地产有限公司Ø位置:南开区东马路与北城街交口Ø投资商：上海静安地产（集团）有限公司 上海申城房地产开发实业总公司Ø景观规划：英国著名的阿普金斯公司Ø物业管理公司：上海静安物业管理公司Ø物业取费标准：1.6-1.7元/平米/月Ø总占地：63000平方米Ø总建筑面积：210000平方米Ø容积率：3.2Ø绿化率：45%Ø总套数：1680 （一期692，首期推售318户） Ø主要特点：15幢高层 Ø车位数：1000个左右Ø开盘日期：2006.8.23Ø交房日期：2008年6月（一期）天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区20天津一街区楼座平面规划按地块形状布局，将地块东西向对半等分，以等分线为中心天津一街区楼座平面规划按地块形状布局，将地块东西向对半等分，以等分线为中心，北侧设计为小区主入口，以等分中心线形成南北向中心轴线，对称布局。

共设，北侧设计为小区主入口，以等分中心线形成南北向中心轴线，对称布局共设计计1515个楼座，以中心轴线规划成中心景观带，从中心向四周排布楼座个楼座，以中心轴线规划成中心景观带，从中心向四周排布楼座围绕围绕中心景观带的中心景观带的8 8个楼座景观均好，围绕形成椭圆形，个楼座景观均好，围绕形成椭圆形，小区内围绕楼座正好小区内围绕楼座正好形成环形通道，满足消防要求，消防车沿环形车道形成环形通道，满足消防要求，消防车沿环形车道可到达每个楼座可到达每个楼座 关键词：关键词：海派海派 ~ ~ 短板短板~ ~ 均好性均好性规划规划规划规划21天津一街区产品定位较高，这从户型面积天津一街区产品定位较高，这从户型面积上可以看出，其地段优越性、产品配置，上可以看出，其地段优越性、产品配置，都给它带来很强的竞争力，都给它带来很强的竞争力，没有与老城厢没有与老城厢没有与老城厢没有与老城厢其他项目产生同质化竞争，产品较唯一其他项目产生同质化竞争，产品较唯一其他项目产生同质化竞争，产品较唯一其他项目产生同质化竞争，产品较唯一卧室外飘窗卧室外飘窗卧室外飘窗卧室外飘窗功能划分合理功能划分合理功能划分合理功能划分合理采光充足采光充足采光充足采光充足产品产品产品产品————————户型户型户型户型22户型户型面积面积套数套数一居75平米60二居90-120平米800三居136-150平米580四居165平米160ØØ4 4、、6 6、、1414号楼全部为两梯两户，号楼全部为两梯两户，110110平米以上的，南北通透户型，没有铜平米以上的，南北通透户型，没有铜铁角。

铁角 ØØ4 4号、号、1414号楼建筑单体的标准层平面号楼建筑单体的标准层平面为为4 4梯梯4 4户，金银角对称布置，中间两户，金银角对称布置，中间两户墙体互借，为两室户型，每栋两户户墙体互借，为两室户型，每栋两户对门设计，北侧中心为交通核，标准对门设计，北侧中心为交通核，标准层两个交通核，对称布置层两个交通核，对称布置 ØØ6 6号楼建筑单体的标准层平面为号楼建筑单体的标准层平面为4 4梯梯4 4户，每户，每栋两户对门设计，北侧中心为交通核，标栋两户对门设计，北侧中心为交通核，标准层两个交通核，对称布置中间两户为准层两个交通核，对称布置中间两户为两房，金角户型为四室，银角户型为三室两房，金角户型为四室，银角户型为三室ØØ1515号楼建筑单体的标准层平面为号楼建筑单体的标准层平面为2 2梯梯6 6户 产品产品产品产品————————配比配比配比配比23•成交面积：成交面积：06年8-11月,项目持续热销,成交面积在8万平米以上,12月后销售进入淡季,3月后成交回暖且主推三室二厅银角户型;•成交套数：成交套数：现阶段共成交447套(692套),销售率65%;06年8月-11月,持续热销成交月均88套;呈旺销态势;•成交价格：成交价格：价格小幅上扬,阶段均价:7530元/平米备注:现阶段推售:静德花园4、6、10、14、15号楼,小计万平米销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析24时间一室二厅二室一厅二室二厅三室二厅四室二厅成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价2006-8月4690227138587129387354————2006-9月————————417141487320————2006-10月147966————197474367353————2006-11月32798717515237574387702————2006-12月68198————14776867886————2007-1月177451799212782077601————2007-2月18479————12778767608————2007-3月————————13785911745237903小计587919 475301927402190744937903价格幅度　22.8%　12%　10.2%　1.3%　　备注:现阶段推售:静德花园4、6、10、14、15号楼,小计万平米一居价格跳高，拉升价格，涨幅达22.8%产品较少,且基本上集中于顶层位置,销售率不高;二居、三居市场放量较大，价格增幅分别达到10.2%、1.3%；市场认可度相对较高；四居年后入市,迅速价格拉升,价格8000-8700元/平米一居少量入市,价格拉升;二居与三居放量加大且成交量相持平; 中小户型市场认知度较高;销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品两居户型明显热销，销售价格两居户型明显热销，销售价格7531元元/平米，价格涨幅平米，价格涨幅10.2%25区域分布：区域分布：区域分布：区域分布：成交客户以南开与河北区客户居多，地缘与区域性客户明显。

成交客户以南开与河北区客户居多，地缘与区域性客户明显购买偏好：购买偏好：购买偏好：购买偏好：看中产品品质和社区的服务，包括社区规划、配套、户型设计的独到性与居住人看中产品品质和社区的服务，包括社区规划、配套、户型设计的独到性与居住人群的品质；同时对物业服务的内容和形式非常看中产品及服务的细节对客群的群的品质；同时对物业服务的内容和形式非常看中产品及服务的细节对客群的购买行为非常重要购买行为非常重要 年龄、职业构成：年龄、职业构成：年龄、职业构成：年龄、职业构成：35-4535-45岁国有、私营公司工作收入双高客群是本案的主流客群约岁国有、私营公司工作收入双高客群是本案的主流客群约60%60%客户客户客户客户26天津富力城天津富力城天津富力城天津富力城Ø开发商： 富力地产集团 Ø位置:南开区天津第二中心医院对面Ø总占地： 215550平方米Ø总建筑面积：724230平方米Ø容积率：2.99Ø绿化率：35%Ø总套数：3500户（一期1700，二期1800户）Ø开盘时间:2005年7月30日Ø装修状况：精装修Ø建筑形式:高层(24-28层)Ø停车位: 1:1天津富力城天津富力城天津富力城天津富力城27项目一期项目一期 作为天津首个精装修大盘项目，在面市初期即得到众多客户的关注，并且持续热销。

项目于06年底开始正式入住，并在验收其精装修的房屋过程中得到大部分客户的认可项目二期项目二期 秉承一期的建筑风格的同时，产品继续以精装修为卖点，景观方面延续其南派园林、丰富树种的特色规划规划规划规划28二期现状二期现状已售楼座为：4号、7号、8号、10号、11—14号、16—18号楼未售楼座为：1号、2号、3号、5号、6号、15号楼规划规划规划规划29产品形式产品形式面积区间（面积区间（㎡㎡））占比占比二室85—13930%（410套）三室140—20050%（684套）四室217、24320%（274套）目前已售产品指标目前已售产品指标目前一期已经入住，基本清盘二期于06年8月开始销售，目前开售面积已达20万平方米，占二期总面积的近76%产品产品产品产品————————户型配比户型配比户型配比户型配比30•豪华主卧270度转角观景飘窗，超大自由空间•主次私密卫生间布局，让每个家庭称有都可以享受独立的生活空间•6.6米大开间客厅，视觉更加通透•书房相隔与起居室与卧室之间，文化气息遍布整个家庭产品产品产品产品————————户型户型户型户型31成交套数成交均价（元/平方米）成交面积（平方米）面积区间（平方米）总款区间（万元）成交回款（元）一室150738011308.0270—10441—8483653103 两室10527763119916.872—16451—130930924462 三室8817700 134746.89130—20567—1981037532701 四室1128170 23302.91194—238131—226190389677 跃层66302 1703.49242—336141—24310736183 阶段成交汇总22017744 290978.11————2253236126 月均成交100 ——————————单套成交面积————132 ——————单套成交房款——————————1023733 项目成交户型主要是以二室为主，说明客户还是比较偏爱中小户型。

　一室两室三室四室跃层2005年8月均价698266746759768858002007年5月均价83008105875989236300价格涨幅19%21%30%16%9%以三室的价格涨幅最高，较刚开盘之际涨了近30%左右，一室在刚入市时就已销售完毕，后期价格拉动空间不大项目月均销售近100套，户均成交面积达到132平方米，户均总款在100万左右销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品两居小户型明显热销，销售均价两居小户型明显热销，销售均价7800元元/平米，一居户型售价高，拉高项目涨幅平米，一居户型售价高，拉高项目涨幅33Ø本项目客户主要是以地缘性客户为主，主要是来自南开、和平、红桥的客户，其中，以南开区的客户为绝大多数Ø客户年龄层次主要是集中在30—40，50—60岁左右Ø购买目的主要是以自居为主，多为二次置业的改善型需求客户客户客户客户34TOWNTOWN中堂中堂中堂中堂TOWNTOWNTOWNTOWN中堂中堂中堂中堂Ø物业类别:别墅Ø建筑类别:独体别墅、联排别墅、双拼别墅Ø物业地址:南开区城厢中路Ø占地面积:108000平米Ø总建筑面积:90000平米Ø开发商:天津中新置地有限公司Ø规划设计:北京墨臣建筑设计事务所Ø建筑设计:北京齐欣建筑设计咨询有限公司Ø景观设计：北京新松建筑研究发展公司Ø开盘时间:2006-11-10Ø入住时间:2008年10月Ø容积率:0.83Ø绿化率:31%Ø物业费:3.5元/平米*月Ø车位:1:1Ø总户数:132户，一期：50户，二期：82户35关键词：中式关键词：中式关键词：中式关键词：中式 ~ ~ 水景水景水景水景 ~ ~ 庭院庭院庭院庭院联排联排双拼双拼独栋独栋•稀少的市中心别墅群落，具有数百年历史的盛津书院（实为温家宝故居）伫立其中。

•1万平米湖泊水系贯穿之内•汲取传统中式庭院理念为体，学纳别墅风范为用，中式血统与现代奢华相结合的中式别墅群•项目内以白桦和白蜡等树木阵列密植，营造密林的感觉公共绿地利用植物树形各异、季相变化、疏密差异、乔、灌、草的不同搭配，创造出丰富多变的生态植物景观规划规划规划规划36周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一首层首层首层首层二层二层二层二层三层三层三层三层•独栋花园面积在50平方米左右,地下室面积在100平方米左右•联排花园面积在40-80平方米之间,地下室面积在60平方米左右•层数都为3+1层•过于窄长的设计影响了功能性的发挥联排292平米户型图产品产品产品产品————————户型户型户型户型37产品形式产品形式面积区间（面积区间（㎡㎡））占比占比价格区间价格区间独栋38811％(14套)1000—1200万双拼262-2635%（6套）470万联排(3-7联)256-29284％(112套)430-608万产品指标产品指标 一期已售罄 二期于2007年5月2日开盘销售，现剩余36套（独栋4套，余为联排）产品产品产品产品————————户型配比户型配比户型配比户型配比38备注:现阶段推售项目二期，一期已经售罄。

成交面积：成交面积：2006年11月、2007年1月项目成交面积达到峰值，此后项目每月成交趋于平稳成交均价：成交均价：以稍低的价格入市，再阶段性的大幅拉升价格，提价幅度在1000元/平米左右成交套数：成交套数：每月成交套数相对比较平稳，月均成交在5套左右销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析备注:现阶段推售项目二期，一期已经售罄目录成交套数成交均价成交面积总款区间成交回款联排2515686 6507.3357-462102,076,531.20双拼614160 2021.47438—54628,626,004.10独栋417312 2277.56952-100139,428,811.25阶段成交汇总351574410806.33——170,131,346.55各类产品都消化过半，占比较少的双拼则已经售罄　联排双拼独栋2006年11月1539514158175952007年5月177201467117399价格涨幅15%4%-1%联排的总款主要集中在357—462万，价格涨幅较大，达到15%双拼的总款主要集中在438—546万，由于产品较少，价格涨幅不大，仅4%。

独栋作为该项目的提升价格的产品，总款在952—1001万左右，现二期的对外报价已达26000元/平方米销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品联排产品销售情况最好，与总价有关项目内独栋产品与联排产品价格差价不大，联排产品销售情况最好，与总价有关项目内独栋产品与联排产品价格差价不大，双拼更低于联排产品单价双拼更低于联排产品单价40Ø客户群主要以天津本市现居住人口为主体，年龄集中在45-55岁之间的高端收入人群； 其中有一小部分北京人（1-2人）；Ø主要为高端收入人群，钟爱中国文化及中式庭院的高资产拥有者；Ø客户的购买目的主要以居住为主；属于二次置业以上客户客户客户客户41项目推广项目推广•纯中式别墅集群•城市核心·一品雕墅•藏于城市文明最深处的[大户人家]项目项目点评点评Ø位置：项目中心盛津书院实为温家宝旧居，总理童年曾在此生活18年 项目位于市中心,地处老城厢板块，地段位置优越，地块市场认知度高；Ø文化：文化：依托老城厢的文化底蕴，鼓楼的艺术情节，使项目自身具备很强的文化氛围；Ø产品：由于别墅类产品在老城厢地区的稀缺性，缩小了与周边项目竞争关系。

Ø销售：高单价、高总价产品销售速度势必缓慢，但本项目销售速度相对稳定Ø客户：对项目地域文化认可的高端人士是项目主要客户TOWNTOWNTOWNTOWN中堂中堂中堂中堂42上城豪苑上城豪苑上城豪苑上城豪苑上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城9 9 9 9号地）号地）号地）号地）Ø物业类别:高层住宅 Ø建筑类别:塔楼Ø物业地址:南开区城厢中路Ø占地面积:42000 m2Ø总建筑面积:172200 m2Ø开发商:天津中新信捷房地产开发有限公司Ø开盘时间:预计07年6月Ø入住时间:预计09年初Ø容积率:4.1Ø绿化率:30％以上Ø物业公司世邦魏理仕Ø物业费:2元/ m2•月Ø总户数:共约3000套Ø装修标准精装修（标准为1000元/平方米） 43项目极力推崇的豪宅标准项目极力推崇的豪宅标准项目极力推崇的豪宅标准项目极力推崇的豪宅标准[豪宅俊朗立面]外干挂石材，LOW-E镀膜玻璃幕墙，楼宇室外泛光照明，璀璨不夜城[经典生态园林]双公园绿色环保，城市中心自然与人居的和谐共生[千米无敌视野]天津市中心唯一朝向1000米无遮挡建筑群，俯瞰城心近万平米景观公园 。

[奢华景观大堂]200M 六星级私属会客厅 “新古典主义入户方式” [超豪华双会所]1+1多功能会所，50000M 奢侈消费泛会所+6000M 专属会所，奢华生活双重保障[智能安防系统]十重安防系统，总统级高科技安全体验，真正做到属于豪宅的深度私密[美式管家服务]全程打理你的24小时，享受艺术级的尊贵感受关键词：精装小户型、豪宅关键词：精装小户型、豪宅关键词：精装小户型、豪宅关键词：精装小户型、豪宅规划规划规划规划44•52平米的一居设计充分考虑了功能设计•两个飘窗的设计照顾了卧室及客厅的采光问题•厨房阳台的设计增加了储物空间•市内采光面过少，影响使用•开放式的厨房设计增加了创意空间•厨房阳台的设计增加了储物空间•双卫的设计在这样的小两居设计中略显多余占用了空间•两个卧室的建筑面积均不足10平方，影响使用产品产品产品产品————————户型户型户型户型45楼号楼号层数层数建筑形式建筑形式户型区间（户型区间（m m2 2））1、2、3、430层3梯8户51-885、6、10、1120、21、26层2梯5户82-93 7、925、27层2梯3户113-163 833层未定未定1220层商业、写字楼、社区会所产品产品产品产品————————户型配比户型配比户型配比户型配比46Ø缴纳诚意金客户中在项目近边的南马路五金城开公司的南方小业主占30%，以投资，炒卡为主要目的。

Ø由于诚意金可更名，吸引的一定的炒卡客户，致使实际的未来购买客户群体不甚明确价格及客户价格及客户价格及客户价格及客户 项目于2007年开始销售会员卡2万/张（可更名，正式销售时可以享受2成优惠）现已收纳诚意金1520个 预计开盘均价9000元，开盘时间为2007年6月47项目推广项目推广Ø城市中心的精品豪宅Ø6重精装，6重保障Ø城市十大豪宅标准项目点评项目点评Ø位置：项目位于市中心,地处老城厢板块，地段位置优越，地块市场认知度高；Ø产品：产品：市中心少有的小户型精装修产品，技术指标高，提现豪宅特点，但小与豪宅难于协调Ø价格：价格：高单价，高于周边区位均价上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城上城豪苑（中新城上城9 9 9 9号地）号地）号地）号地）48中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城Ø物业类别:高层住宅 Ø建筑类别:33—35层高层Ø物业地址:南开区城厢中路Ø占地面积:33000 m2Ø总建筑面积:165900m2Ø开发商:天津市美震房地产开发有限公司Ø建筑设计建工集团Ø开盘时间:预计预计07年7月Ø入住时间:09年上半年Ø容积率:5Ø绿化率:35%Ø物业公司普惠物业Ø总户数:640户496060平米平米平米平米8282平米平米平米平米•户型设计较为黑，浪费空间少。

•每个户型都有阳台设计，增加了赠送面积和使用空间•两居室中与厨房现连的阳台设计新颖，增加了阳光房和创意空间•虽非南北通透设计但是市内尽可能多的采光面，增加了室内光线的进入•卫生间的设计均较小，影响使用产品产品产品产品————————户型户型户型户型50产品指标产品指标产品：产品：33-36层，3梯6户设计户型：户型：一居：77平米；二居81-100平米；三居110-113平米主力户型：主力户型：81-100平米两居 装修标准：装修标准：毛坯 价格：价格：项目现时外宣价格为7000-8000元/平米项目点评项目点评•位置：老城厢板块中心处，闹中取静，用地价值较高•产品：产品：以毛坯小户型产品为主，社会关注度高•价格价格：目前价格未定，8000元/平米报价，可实现低单价、低总价、低首付•项目尚未开盘，应紧密关注其后期销售情况中央恋城中央恋城中央恋城中央恋城51老城厢老城厢老城厢老城厢12121212号地号地号地号地国浩集团国浩集团国浩集团国浩集团Ø物业类别:综合体Ø建筑类别:高层Ø物业地址:南开区城厢中路Ø占地面积:26000 m2Ø总建筑面积:153000m2Ø开发商:国浩房地产（中国）有限公司Ø开盘时间:预计2008年Ø入住时间:预计2010年初Ø容积率:5.88 新加坡国浩集团与2007年3月26日宣布以人民币4.06亿元收购老城厢12号地，首次进军天津房地产市场。

计划将其开发为涵盖写字楼及公寓的综合项目 52泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品泰达城版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品老城厢版块竞品综合分析综合分析综合分析综合分析53 产品同质化趋势明显，在细节处塑造个性成为趋势产品同质化趋势明显，在细节处塑造个性成为趋势产品同质化趋势明显，在细节处塑造个性成为趋势产品同质化趋势明显，在细节处塑造个性成为趋势宜居宜居产品多元化产品多元化小户型成未来主打小户型成未来主打 项目所在的区位：地处海河三叉河口，上万平米的城市中央景观公园的设计；地处城市中心的优越的地理位置，决定了区域内项目宜居的共有属性 区域从2003年发展至今，已从老式的居住区域转变成为集别墅\住宅，精装\毛坯，商业\写字楼\酒店\住宅为一体的复合型居住区域 随着先期入市项目富力城、后现代城的销售逐渐接近尾声，上城豪苑和中央恋城的相继面市必将在大区域内引发小户型产品的竞争综合分析综合分析综合分析综合分析54综合分析综合分析综合分析综合分析供应量及潜在供应量及潜在板块板块项目名称项目名称开盘时间开盘时间占地面积占地面积 （万平米）（万平米）建筑面积建筑面积 （万平米）（万平米）容积率容积率产品形式产品形式总户数总户数（户）（户）泰达城金领国际2006.9.286183高层1000泰达城万通上游国际2007.611.1528.12.76高层、别墅1800老城厢天津壹街区2006.8.236.3213.2高层1680老城厢天津富力城2005.7.3021.55572.4232.99高层3500老城厢TOWN中堂2006.11.1010.890.83别墅、双拼、 联排132老城厢上城豪苑 （中心城上城9号地）（未开盘）预计2007.64.217.224.1高层3000老城厢中央恋城 （未开盘）2007.73.316.595高层640老城厢老城厢12号地 （未开盘）预计20082.615.35.88高层——• •泰达城板块内部竞争项目在售泰达城板块内部竞争项目在售泰达城板块内部竞争项目在售泰达城板块内部竞争项目在售46.146.146.146.1万平米，主要以高层为主万平米，主要以高层为主万平米，主要以高层为主万平米，主要以高层为主• •老城厢地区项目在售老城厢地区项目在售老城厢地区项目在售老城厢地区项目在售134.943134.943134.943134.943万平米，以高层为主，万平米，以高层为主，万平米，以高层为主，万平米，以高层为主，• •其中其中其中其中49.1149.1149.1149.11万平米未开盘，其中小户型产品供应量至少万平米未开盘，其中小户型产品供应量至少万平米未开盘，其中小户型产品供应量至少万平米未开盘，其中小户型产品供应量至少33.8133.8133.8133.81万平米，成为未来市场主体万平米，成为未来市场主体万平米，成为未来市场主体万平米，成为未来市场主体55综合分析综合分析综合分析综合分析产品供应产品供应——户型户型• •目前泰达城板块内部竞争项目主力户型以舒适型大户型为主；目前泰达城板块内部竞争项目主力户型以舒适型大户型为主；目前泰达城板块内部竞争项目主力户型以舒适型大户型为主；目前泰达城板块内部竞争项目主力户型以舒适型大户型为主；• •老城厢地区项目以小户型、紧凑户型为主且供应量较大老城厢地区项目以小户型、紧凑户型为主且供应量较大老城厢地区项目以小户型、紧凑户型为主且供应量较大老城厢地区项目以小户型、紧凑户型为主且供应量较大• •区域内一居户型所占比例为区域内一居户型所占比例为区域内一居户型所占比例为区域内一居户型所占比例为10%10%10%10%、两居户型所占比例、两居户型所占比例、两居户型所占比例、两居户型所占比例50%50%50%50%、三居户型比例、三居户型比例、三居户型比例、三居户型比例35%35%35%35%、四居户型比、四居户型比、四居户型比、四居户型比例例例例5%5%5%5%项目名称项目名称主力户型主力户型户型户型一居一居比例比例两居两居比例比例三居三居比例比例四居四居比例比例金领国际99-131两居————98-13146%153-17254%————万通上游国际 （未开盘）131-163三居64-6610%102-16225%131-16360%1505%天津壹街区90-120两居754%90-12050%136-15036%16510%天津富力城140-200三居85-13930%140-20050%217、24320%————TOWN中堂256-292联排————————————————上城豪苑 （中心城上城9号地）（未开盘）51-88一居51-8850%82-9330%113-16320%————中央恋城 （未开盘）81-100两居7710%81-10050%110-11340%————老城厢12号地 （未开盘）——————————————————56综合分析综合分析综合分析综合分析销售销售• •泰达城板块内部竞争项目目前均价刚至泰达城板块内部竞争项目目前均价刚至泰达城板块内部竞争项目目前均价刚至泰达城板块内部竞争项目目前均价刚至8000800080008000元元元元/ / / /平米，考虑总价因素，区域消化速度正常；平米，考虑总价因素，区域消化速度正常；平米，考虑总价因素，区域消化速度正常；平米，考虑总价因素，区域消化速度正常；• •老城厢地区项目（不考虑别墅项目）均价已突破老城厢地区项目（不考虑别墅项目）均价已突破老城厢地区项目（不考虑别墅项目）均价已突破老城厢地区项目（不考虑别墅项目）均价已突破9000900090009000元元元元/ / / /平米，且频频出现精装修产品。

考虑总价因平米，且频频出现精装修产品考虑总价因平米，且频频出现精装修产品考虑总价因平米，且频频出现精装修产品考虑总价因素，区域消化速度快素，区域消化速度快素，区域消化速度快素，区域消化速度快• •目前，市场销售速度最快的仍是精装修项目目前，市场销售速度最快的仍是精装修项目目前，市场销售速度最快的仍是精装修项目目前，市场销售速度最快的仍是精装修项目————————富力城，与其精装修提高性价比的定价策略有关，富力城，与其精装修提高性价比的定价策略有关，富力城，与其精装修提高性价比的定价策略有关，富力城，与其精装修提高性价比的定价策略有关，本项目可参考本项目可参考本项目可参考本项目可参考项目名称项目名称主力户型（平米）主力户型（平米）装修情况装修情况精装标准精装标准销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）销售速度销售速度（套（套/ /月）月）金领国际99-131两居毛坯——730026万通上游国际 （未开盘）131-163三居毛坯——8000——天津壹街区90-120两居毛坯——753088天津富力城140-200三居精装修10008500100TOWN中堂256-292联排毛坯——153005上城豪苑 （中心城上城9号地）（未开盘）51-88一居精装修10009000——57一期共推出一期共推出500500套，已售出套，已售出43%43%，其中：，其中：两居（两居（98-13298-132平米）平米）：总款集中在：总款集中在70-10070-100万之间，为畅销户型；万之间，为畅销户型；三居（三居（153-172153-172平米）平米）：总款集中在：总款集中在115-130115-130万之间为滞销户型；万之间为滞销户型；一期共推出一期共推出600600套房，目前认购套房，目前认购75%75%，其中：，其中：两居（两居（102-130102-130平米）、三居（平米）、三居（131131平米）平米）：总款集中在：总款集中在80-13080-130万万之间为畅销户型；之间为畅销户型；三居（三居（163163平米）、四居（平米）、四居（150150平米以上）平米以上）：总款集中在：总款集中在120120万以上，万以上，为滞销户型；为滞销户型；一期共推出一期共推出692692套房，套房，已售出已售出6565% %，其中：，其中：两居（两居（90-12090-120平米）、三居（平米）、三居（136-150136-150平米）平米）：总款集中在：总款集中在70-11570-115万之间为畅销户型；万之间为畅销户型；四居（四居（165165平米）平米）：相对滞销；：相对滞销；金领国际金领国际万通上游国际万通上游国际天津壹街区天津壹街区一期共售出一期共售出22102210套房，其中：套房，其中：两居（两居（72-13972-139平米）平米）：总款集中在：总款集中在51-13051-130万之间为畅销户型；万之间为畅销户型；三居（三居（140-205140-205平米）平米） ：总款集中在：总款集中在67-19867-198万之间为畅销户型；万之间为畅销户型；富力城富力城综合分析综合分析综合分析综合分析产品需求产品需求• •目前区域内小户型产品不可监控，但根据上城豪苑会员卡销售情况判断，小户型上市会受到追捧目前区域内小户型产品不可监控，但根据上城豪苑会员卡销售情况判断，小户型上市会受到追捧目前区域内小户型产品不可监控，但根据上城豪苑会员卡销售情况判断，小户型上市会受到追捧目前区域内小户型产品不可监控，但根据上城豪苑会员卡销售情况判断，小户型上市会受到追捧• •另外，区域内可监控项目畅销户型集中在两居、三居，另外，区域内可监控项目畅销户型集中在两居、三居，另外，区域内可监控项目畅销户型集中在两居、三居，另外，区域内可监控项目畅销户型集中在两居、三居， 且以两居更为主力。

且以两居更为主力且以两居更为主力且以两居更为主力160160160160平米以上户型受总价制约相对滞销平米以上户型受总价制约相对滞销平米以上户型受总价制约相对滞销平米以上户型受总价制约相对滞销• •建议本项目以两居三居为主力户型，一居户型用以拉高价格涨幅建议本项目以两居三居为主力户型，一居户型用以拉高价格涨幅建议本项目以两居三居为主力户型，一居户型用以拉高价格涨幅建议本项目以两居三居为主力户型，一居户型用以拉高价格涨幅58综合分析综合分析综合分析综合分析产品需求产品需求——畅销户型畅销户型竞争区域畅销户型竞争区域畅销户型——两居室两居室面积区间（平米）面积区间（平米）• •区域内两居室畅销户型面积区间为区域内两居室畅销户型面积区间为区域内两居室畅销户型面积区间为区域内两居室畅销户型面积区间为72-13972-13972-13972-139平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主• •建议两居室户型面积区间为建议两居室户型面积区间为建议两居室户型面积区间为建议两居室户型面积区间为130130130130平米以下平米以下平米以下平米以下59综合分析综合分析综合分析综合分析需求产品需求产品——畅销户型畅销户型竞争区域畅销户型竞争区域畅销户型——三居室三居室面积区间（平米）面积区间（平米）• •区域内三居室畅销户型面积区间为区域内三居室畅销户型面积区间为区域内三居室畅销户型面积区间为区域内三居室畅销户型面积区间为130-205130-205130-205130-205平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主平米，舒适型产品为主• •建议三居室户型面积区间为建议三居室户型面积区间为建议三居室户型面积区间为建议三居室户型面积区间为160160160160平米以下平米以下平米以下平米以下60综合分析综合分析综合分析综合分析区域客户区域客户购买动机：购买动机：Ø环境因素：包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境环境因素：包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境Ø使用目的以改善居住、投资为主使用目的以改善居住、投资为主家庭结构：家庭结构：Ø年龄特征：年龄特征：30-5030-50岁之间岁之间Ø家庭结构：三口之家为主，部分两口家庭以养老型需求为主。

家庭结构：三口之家为主，部分两口家庭以养老型需求为主职业构成：职业构成：Ø一定规模的私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业中的一定规模的私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业中的中级管理者占成交客户中的主力中级管理者占成交客户中的主力Ø兼有部分游离和偶得客户兼有部分游离和偶得客户由于中央恋城未开盘，目前处于售卡阶段，客户特征不明显由于中央恋城未开盘，目前处于售卡阶段，客户特征不明显由于中央恋城未开盘，目前处于售卡阶段，客户特征不明显由于中央恋城未开盘，目前处于售卡阶段，客户特征不明显本区域吸引客群趋同本区域吸引客群趋同本区域吸引客群趋同本区域吸引客群趋同61产品建议产品建议产品建议产品建议主力户型：两居主力户型：两居主力户型：两居主力户型：两居130130130130平米以下舒适型，平米以下舒适型，平米以下舒适型，平米以下舒适型，50%50%50%50%次主力户型：三居次主力户型：三居次主力户型：三居次主力户型：三居160160160160平米以下舒适型，平米以下舒适型，平米以下舒适型，平米以下舒适型，40%40%40%40%辅助户型：一居辅助户型：一居辅助户型：一居辅助户型：一居40-6040-6040-6040-60平米左右经济型，平米左右经济型，平米左右经济型，平米左右经济型，10%10%10%10%62The End.感谢聆听！我们要做酒店式公寓吗？我们要做酒店式公寓吗？我们要做酒店式公寓吗？我们要做酒店式公寓吗？根据项目条件回答问题根据项目条件回答问题开发政策开发政策开发政策开发政策——”70/90——”70/90” ”本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？用地条件用地条件用地条件用地条件————建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积2727万平米，容积率万平米，容积率万平米，容积率万平米，容积率3.523.52控制控制限制限制本项目将出现约19万平米，约合2111套90平米以下户型ü要求局部集中出现紧凑要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力户型产品分担控规压力客观要求客观要求ü要求产品多样化，避免要求产品多样化，避免内部竞争内部竞争本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？档次要求档次要求舒适舒适•精致精致•高档宜居社区高档宜居社区• •舒适舒适舒适舒适——建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度• •精致精致精致精致——主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等• •宜居宜居宜居宜居——营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生ü在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。

式可满足对项目档次定位的要求• •酒店式公寓强调的酒店式配酒店式公寓强调的酒店式配酒店式公寓强调的酒店式配酒店式公寓强调的酒店式配套设施为项目提供套设施为项目提供套设施为项目提供套设施为项目提供舒适度舒适度舒适度舒适度• •酒店式公寓的紧凑、精巧、酒店式公寓的紧凑、精巧、酒店式公寓的紧凑、精巧、酒店式公寓的紧凑、精巧、高高高高品品品品质质质质、便捷等特点尽显、便捷等特点尽显、便捷等特点尽显、便捷等特点尽显精精精精致生活本质致生活本质致生活本质致生活本质• •酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的““““公寓公寓公寓公寓””””本质本质本质本质为项目提供为项目提供为项目提供为项目提供居住属性居住属性居住属性居住属性与金领国际相邻，与金领国际相邻，景观资源相对不足，景观资源相对不足，私密性较差，展示私密性较差，展示性较好性较好外部景观资源丰富，私外部景观资源丰富，私密性较好，展示性不足密性较好，展示性不足私密性较好，展示私密性较好，展示性好，外部景观资性好，外部景观资源不足源不足展示性较好，私密性一展示性较好，私密性一般，外部景观资源较好般，外部景观资源较好外部景观资源不足，内外部景观资源不足，内部景观资源丰富，展示部景观资源丰富，展示性差，私密性好性差，私密性好本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求外部资源要求ü本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大ü1号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低1 12 23 34 45 51 1本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求外部资源要求Ø受外部景观资源影响不大Ø朝向要求不明显Ø城市化区位Ø方便、快捷的交通Ø周到贴心的服务Ø高档全面的硬件设施酒店式公寓需求特点ü对外部资源要求较低对外部资源要求较低ü可实现本项目土地价值最大化可实现本项目土地价值最大化ü1号位适合酒店式公寓产品的开发号位适合酒店式公寓产品的开发本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？风险要求风险要求项目名称项目名称月均销售速度月均销售速度（平米（平米/ /月）月）单价单价（元（元/ /平米）平米）销售状态销售状态金茂现场127509000在售诚基中心842110000在售龙悦国际酒店400011000在售后现代城40167000售罄ü酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低ü酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款本项目要做酒店式公寓吗？本项目要做酒店式公寓吗？综合分析综合分析•客观要求客观要求•档次要求档次要求•外部资源要求外部资源要求•风险要求风险要求本项目可以做酒店式公本项目可以做酒店式公寓，且与项目整体定位寓，且与项目整体定位不矛盾不矛盾•承载规模有限承载规模有限•舒适度不高舒适度不高•市场竞争影响市场竞争影响•内部竞争影响内部竞争影响本项目适合开发部分本项目适合开发部分有产品特色的高档次有产品特色的高档次酒店式公寓酒店式公寓专题研究及产品建议报告之二：专题研究及产品建议报告之二：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题酒店式公寓及小户型项目市场研究专题研究目的：研究目的：针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及90平米以下户型产品定位提供市场依据。

研究对象：研究对象：全市范围内酒店式公寓及小户型公寓研究内容：研究内容：•酒店式公寓及小户型公寓发展过程•可售市场供应特点•潜在市场供应特点，并预测未来市场发展•根据市场环境分析产品供应、需求特点市场沿革市场沿革市场沿革市场沿革市场分析市场分析市场分析市场分析综合分析综合分析综合分析综合分析20032003年起年起服务式公寓服务式公寓上世纪九十年代初上世纪九十年代初酒店产权酒店产权自持性物业自持性物业，公建立项以外籍租客为主要服务对象，公建立项以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修以年轻人自住、家庭，住宅立项，普遍带有装修以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项对于介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项对于配套要求配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；后期生活费用较高；20062006年起年起产权式酒店产权式酒店纯投资性产品纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄价高于其它产品，市场受众面窄产品市场沿革产品市场沿革1991199119911991年年年年1998199819981998年年年年2004200420042004年年年年2003200320032003年年年年2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年空中供给独立时代 国际大厦都市坐标摩登天空时代奥城SOMO城基中心非常公馆精英汇焕日线2007200720072007年之后年之后年之后年之后…………即即将将入入市市奥林匹克大厦世纪泰达商务酒店龙悦.海上国际弘泽国际橙@HOUSE堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城产品市场沿革产品市场沿革Ø市场供应量市场供应量逐年增多逐年增多；；Ø20062006年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受““70/9070/90””政策影响，小户型产品集中政策影响，小户型产品集中20072007年面世，将带来年面世，将带来市场竞争加市场竞争加剧剧。

后现代城1991199119911991年：年：年：年：服务式公寓出现于南京路服务式公寓出现于南京路服务式公寓出现于南京路服务式公寓出现于南京路1998199819981998年：年：年：年：第二家服务式公寓出现于五大道第二家服务式公寓出现于五大道第二家服务式公寓出现于五大道第二家服务式公寓出现于五大道2003200320032003年：年：年：年：小户型公寓出现小户型公寓出现小户型公寓出现小户型公寓出现位于南开及河西区位于南开及河西区位于南开及河西区位于南开及河西区2004200420042004年：年：年：年：小户型公寓集中于南开区上市小户型公寓集中于南开区上市小户型公寓集中于南开区上市小户型公寓集中于南开区上市2005200520052005年：年：年：年：为提升项目品质认知，小户型公寓为提升项目品质认知，小户型公寓为提升项目品质认知，小户型公寓为提升项目品质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为和酒店式服务公寓被广泛定义成为和酒店式服务公寓被广泛定义成为和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化酒店式公寓，此概念被泛化酒店式公寓，此概念被泛化酒店式公寓，此概念被泛化2007200720072007年：年：年：年：产权式酒店面世；产权式酒店面世；产权式酒店面世；产权式酒店面世；众多同类型产品出现于市内各区众多同类型产品出现于市内各区众多同类型产品出现于市内各区众多同类型产品出现于市内各区国际大厦国际大厦奥林匹克大厦奥林匹克大厦空中供给空中供给独立时代独立时代摩登天空摩登天空都市坐标都市坐标精英汇精英汇焕日线焕日线非常公馆非常公馆SOMOSOMO时代奥城时代奥城诚基中心诚基中心橙＠橙＠househouse世纪泰达商务酒店世纪泰达商务酒店别馆公寓别馆公寓本案本案塞纳国际塞纳国际弘泽国际弘泽国际金茂现场金茂现场龙悦龙悦. .海上国际海上国际堂堂公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展后现代城后现代城中央恋城中央恋城中城豪苑中城豪苑产品市场沿革产品市场沿革市场沿革市场沿革市场沿革市场沿革市场分析市场分析市场分析市场分析综合分析综合分析综合分析综合分析市场供应市场供应市场供应市场供应市场需求市场需求市场需求市场需求 对比因素 项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★无无小户型公寓★ ☆★ ☆☆★ ★ ★★ ★ ★酒店式公寓★ ★★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ ★★ ★产权式酒店★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★★产品类比分析产品类比分析——产品基调确立产品基调确立Ø服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究Ø产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系Ø针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象市场分析市场分析——可售供应可售供应本专题下本专题下“酒店式公寓酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显Ø从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓Ø从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓Ø从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓Ø从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓Ø从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓项目定项目定位位项目名项目名称称区域区域开盘时间开盘时间售价（元售价（元/ /㎡㎡））在售面在售面积积销售率销售率装修标准装修标准（元（元/ /㎡㎡）） 物管物管公司公司物业费用物业费用（元（元/ /平米平米/ /月）月） 产权年限产权年限酒店式酒店式服务公服务公寓寓时代奥城南开区2005-12100007.5万95%1500戴德梁行550小户型小户型公寓公寓诚基中心和平区2005-91000020万80%无深圳长城物业270非常公馆河东区2005-580002.5万87%800国康物业 270精英汇河东区2005-1063001.9万80%800未定270金茂现场和平区2006-990004.5万60%无高力国际250焕日线河东区2005-569002.96万98%800謦佳物业270市场分析市场分析——可售供应可售供应Ø目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内Ø小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显Ø酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品Ø价格方面，在天津住宅整体市场很难突破价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。

平米的现状下，小户型产品已成功实现市场分析市场分析——可售供应可售供应Ø可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低Ø可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住Ø酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性Ø可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层项目项目 定位定位项目项目名称名称区域区域主力主力户型户型零居零居面积面积比例比例一居一居面积面积比例比例二居面二居面积积比例比例三居三居面积面积比例比例跃层跃层面积面积比例比例平层平层形式形式装修装修标准标准 （元（元/ /㎡㎡）） 酒店式服务公寓时代奥城南开区80-140————8030%80、100、12030%140-16040%————4梯20户1000小户型公寓 诚基中心和平区50-6050-6090%————————————10010%16梯62户无非常公馆河东区50-6150-78100%————————————————5梯20户800精英汇河东区8080、10580：96%，105：4%————————————————3梯31户800金茂现场和平区50-60、9050-6040%————9040%12620%————8梯19户无焕日线河东区34-8034-8090%————————————100-12210%3梯26户800项目名称项目名称付款方式付款方式生活费用生活费用首付比例首付比例首付额度（万元）首付额度（万元）分期年限分期年限用水性质用水性质用电性质用电性质采暖方式采暖方式时代奥城时代奥城50%17.1—61.38年商业，5元/吨民用中央空调诚基中心诚基中心20%11.6—3030年民用民用民用，暖气片采暖非常公馆非常公馆20%8—12.430年未定未定户内空调精英汇精英汇30%8.5—16.820年商业，5元/吨民用工业采暖26元/㎡/年焕日线焕日线20%4.69—25.330年民用民用民用，地板采暖Ø商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低Ø贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品资型产品市场分析市场分析——可售供应可售供应项目名称项目名称卧室及客厅卧室及客厅地面地面墙面墙面顶棚顶棚室内门室内门户门户门窗户窗户时代奥城时代奥城地毯壁纸涂料复合门钢制三防门断桥铝合金非常公馆非常公馆王者瓷砖涂料涂料复合门钢制三防门断桥铝合金精英汇精英汇大自然复合木地板立邦涂料立邦涂料复合门钢制三防门断桥铝合金焕日线焕日线复合地板壁纸涂料复合门三防门断桥铝合金项目名称项目名称厨厨 卫卫地面地面墙面墙面天花天花油烟机油烟机灶具灶具橱柜橱柜面盆面盆淋浴房淋浴房座便座便时代奥城时代奥城面砖面砖乳胶漆方太普通普通TOTOTOTOTOTO非常公馆非常公馆王者面砖王者面砖铝扣板方太方太中意美标泰力美标精英汇精英汇马可波罗面砖马可波罗面砖铝扣板老板九阳——普通阿波罗乐家焕日线焕日线美标瓷砖美标瓷砖铝扣板——————美标——美标项目名称项目名称家具及家电家具及家电沙发沙发床床衣柜衣柜电视电视冰箱冰箱空调空调热水器热水器时代奥城时代奥城布艺普通普通SONY/三星海尔\LG——AQ非常公馆非常公馆——————————格力——精英汇精英汇普通普通板材普通美的——海尔焕日线焕日线——————————————Ø在售项目中内部在售项目中内部装修装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；市场分析市场分析——精装修精装修Ø就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因此市场可售产品可以理解为滞销产品；此市场可售产品可以理解为滞销产品；Ø大面积零居（大面积零居（65平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一Ø可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；Ø项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差；项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差；Ø首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。

首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求Ø小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品市场分析市场分析——可售供应可售供应市场分析市场分析——潜在供应潜在供应项目定位项目定位项目名称项目名称区域区域建筑面积建筑面积预计售价预计售价 建筑形式建筑形式装修情况装修情况装修标准装修标准 （元（元/ /㎡㎡））物管公司物管公司物业费用物业费用 （元（元/ /平平米米/ /月）月）（元（元\ \㎡㎡）） 酒店式公酒店式公寓寓 　　弘泽国际南开 6.9万 110002栋28层 精装修未定 天津安和物业未定塞纳国际 南开 3.5万 90001栋28层 精装修未定 未定 未定 小户型公小户型公寓寓 　　橙@HOUSE南开 4.7万 65001栋26层 精装修800第一太平戴维斯未定 别馆公寓河东 4万 73001栋28层、1栋24层精装修800顺驰物业 1.6堂河东1万未定1栋11层毛坯无未定未定上城豪苑南开 6万9000　4栋30层毛坯无未定未定Ø目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市潜在市场供应为目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市。

潜在市场供应为26.1万，且大部分集中在南万，且大部分集中在南开区，竞争相当激烈开区，竞争相当激烈Ø价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在9000以上Ø酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大Ø潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市项目名称项目名称　　主力户主力户型型户型户型零居零居比例比例一居一居比比例例两居两居比比例例三居三居比比例例跃层跃层比比例例弘泽国际（未开盘）505055%————————————98-17045塞纳国际 （未开盘）50、60、7050、60、7080%————————10010%50、60、7010%橙@HOUSE（未开盘）40、50、6040、50、6080%————————120-19010%120-19010%别馆公寓（未开盘）40、50、60————40、50、60100%————————————堂（未开盘）50、7050、7050：95%，70：5%————————————————中新豪苑51-88一居————51-8850%82-9330%113-16320%————市场分析市场分析——潜在供应潜在供应Ø目前市场潜在供应中零居产品仍以高比例占主导地位，面积在目前市场潜在供应中零居产品仍以高比例占主导地位，面积在50平米左右平米左右Ø但随市场对小户型产品舒适度的要求，市场逐渐出现实用性、多样化更强的多居室产品，且小跃但随市场对小户型产品舒适度的要求，市场逐渐出现实用性、多样化更强的多居室产品，且小跃层产品比例逐渐增多层产品比例逐渐增多Ø市场出现设计合理的市场出现设计合理的60平米左右一居和小跃层、平米左右一居和小跃层、80平米两居、平米两居、110平米三居平米三居项目定位项目定位项目名称项目名称付款方式付款方式生活费用生活费用首付比例首付比例首付额度首付额度（万元）（万元）分期年限分期年限用水性质用水性质用电性质用电性质采暖方式采暖方式酒店式公寓酒店式公寓弘泽国际30%16.5—39.630年民用民用民用，地板采暖塞纳国际未定未定未定未定未定未定白领小公寓白领小公寓橙@HOUSE50%14.6—53.215年商业商业中央空调别馆公寓20%3—7.330年民用民用民用，地板采暖堂20%未定30年民用民用民用，地板采暖上城豪苑未定未定未定民用民用民用，地板采暖市场分析市场分析——潜在供应潜在供应Ø潜在市场小户型产品低总价、低首付，仍以具备投资型产品特点潜在市场小户型产品低总价、低首付，仍以具备投资型产品特点Ø潜在市场产品大部分具备普通住宅生活设施标准潜在市场产品大部分具备普通住宅生活设施标准Ø潜在市场供应产品类型趋于潜在市场供应产品类型趋于“多元化多元化”，各产品类型在未来市场上均有供应；，各产品类型在未来市场上均有供应；Ø户型面积区间集中在户型面积区间集中在40-60平米零居、平米零居、60-80平米一居、平米一居、120平米三居、平米三居、60-100小跃小跃层，且以零居和一居为主要供应层，且以零居和一居为主要供应Ø项目所在区域集中于南开区和河东区，且以北部中心区供应为主；项目所在区域集中于南开区和河东区，且以北部中心区供应为主；Ø未来市场供应上，小户型公寓产品依旧占据主要地位，应与未来市场供应上，小户型公寓产品依旧占据主要地位，应与“70/90”政策有关政策有关市场分析市场分析——潜在供应潜在供应产品对比分析产品对比分析——市场需求市场需求在售项目成交分析在售项目成交分析金茂现场07年9月-07年5月成交分析产品对比分析产品对比分析——市场需求市场需求本区域内将同一时间销售的富力城（精装）和金茂现场（毛坯）两项目销售情况，可发现：本区域内将同一时间销售的富力城（精装）和金茂现场（毛坯）两项目销售情况，可发现：Ø精装修产品销售速度快于毛坯产品精装修产品销售速度快于毛坯产品Ø精装修产品售价适合高开平走，毛坯适合低开高走；精装修产品适合在初期投入市场，拉高价格精装修产品售价适合高开平走，毛坯适合低开高走；精装修产品适合在初期投入市场，拉高价格产品对比分析产品对比分析——市场需求市场需求在售项目成交产品在售项目成交产品根据市场监测，酒店式公寓产品畅销户型面积区间为零居（根据市场监测，酒店式公寓产品畅销户型面积区间为零居（40-60平米）、一居平米）、一居(60-80平米平米)、两居、两居（（90平米左右）平米左右）市场分析市场分析——市场需求市场需求在售项目成交客户在售项目成交客户项目名称项目名称地域地域主要客户家庭主要客户家庭结构结构家庭月收入家庭月收入年龄年龄职业职业购买目的购买目的吸引点吸引点时代奥城外籍30%、地源50%，外区域25%、外地5%2-3口15000以上30-50外企高级白领、私企业主、教师自住50%、投资50%区位潜力、投资回报高诚基中心地源50%、外区域40%、外地8%、外籍2%1-2口9000以上30-50高级白领、私营业主自住70%、投资30%区位、住宅品质、小户型、低总价非常公馆地源70%、外区域20%、外地10%1-2口7000以上25-35小白领、私营业主、政府公务员、学生自住50%、投资50%区位、小户型、低总价精英汇地源70%、外区域20%、外地10%1-2口7000以上25-35小白领、私营业主、政府公务员、学生自住50%、投资50%精装修小户型、低单价金茂现场地源70%、外区域20%、外地10%1-2口7000以上25-50小白领、私营业主、政府公务员、医生自住70%、投资30%区位、小户型、低单价焕日线地源70%、外区域20%、外地10%1-2口7000以上30-50小白领、私营业主、政府公务员、学生自住70%、投资30%区位、小户型、低单价Ø本专题下产品的购买客户高于普通住宅客户投资比例本专题下产品的购买客户高于普通住宅客户投资比例Ø此类产品的购买客户差异较大，酒店式公寓产品客户相对高端，关注产品舒适度，购买力相对较此类产品的购买客户差异较大，酒店式公寓产品客户相对高端，关注产品舒适度，购买力相对较强，比较关注投资回报率；强，比较关注投资回报率；Ø小户型公寓产品客户相对低端，购买力相对较弱，且比较注意投资成本及生活成本小户型公寓产品客户相对低端，购买力相对较弱，且比较注意投资成本及生活成本市场沿革市场沿革市场沿革市场沿革市场分析市场分析市场分析市场分析综合分析综合分析综合分析综合分析宏观环境发展预测宏观环境发展预测市场需求市场需求预测一：刚性需求依然是住宅成交的主要原因预测一：刚性需求依然是住宅成交的主要原因Ø大规模的拆迁促进了住宅市场刚性需求的增加，伴随着天津城市改造的进程，拆迁规模仍将维持大规模的拆迁促进了住宅市场刚性需求的增加，伴随着天津城市改造的进程，拆迁规模仍将维持在较高水平在较高水平Ø2005年天津常住人口年天津常住人口1043万人，计划万人，计划2020年人口规模达到年人口规模达到1350万人，按人均万人，按人均30平米住宅面积计平米住宅面积计算，平均年新增住宅需求算，平均年新增住宅需求614万平米万平米天津历年拆迁数据统计天津历年拆迁数据统计时间拆迁面积 （万平方米）户数（万户）居民（万人）1994-2000年896.00 30.00 110.00 2001年100.00 2.40 7.50 2002年158.00 3.80 12.00 2003年450.00 11.30 35.00 2004年300.00 7.50 23.00 2005年180.00 4.50 13.80 2006年300.00 7.50 23.00 合计2384.00 67.00 224.30 数据来源：天津政府报告宏观环境发展预测宏观环境发展预测市场需求市场需求预测二：经济发展带动购买力提升预测二：经济发展带动购买力提升滨海新区浦东新区数据来源：天津、北京、上海统计年鉴Ø天津城市经济基础虽较弱，但近年的经济增长天津城市经济基础虽较弱，但近年的经济增长速度却处于较高的水平，利好的宏观经济政策速度却处于较高的水平，利好的宏观经济政策将促使天津更加快速的发展，从而直接带动居将促使天津更加快速的发展，从而直接带动居民购买力的提升民购买力的提升宏观环境发展预测宏观环境发展预测市场需求市场需求预测三：客户对城区间的心理认知差距缩小预测三：客户对城区间的心理认知差距缩小Ø本项目所在红桥区在天津城区中的区位形象较低，表现在市政建设、配套条件等方面，造成本区域本项目所在红桥区在天津城区中的区位形象较低，表现在市政建设、配套条件等方面，造成本区域中高端客户的逃离及外区域客户购房客户比例始终较低中高端客户的逃离及外区域客户购房客户比例始终较低Ø但随着西客站改造、交通路网建设、海河整体改造工程等城市改造工程的完成，区域整体形象将有但随着西客站改造、交通路网建设、海河整体改造工程等城市改造工程的完成，区域整体形象将有很大的提升，客户对区域的心理认知差距缩小很大的提升，客户对区域的心理认知差距缩小大胡同商圈西站商圈丁字沽商圈光荣道科技工业园西站商圈建设规划西站商圈建设规划•规划用地面积：约310公顷。

•发展战略重新定位天津市商务副中心，城市西北部的商业核心区，其以京津沪城际高速交通为依托，发展针对城市间商业往来的高档商务办公、商务服务和相应的配套设施，发挥快速交通和城市公共交通枢纽优势，辐射市区西北部城区，与小白楼、南站中心商务区遥相呼应商务中心由子牙河和南运河两片商务区构成以西站枢纽为中心的城市商业服务区，利用交通枢纽的人流优势带动周边地区商业、服务业发展，充分利用南运河、子牙河的自然优势发展休闲、娱乐产业，形成独具特色的两河商业区其中西站为城市主要对外交通和公共交通枢纽，是连接南北地区的重要枢纽站，同时又是区域性的快速公交、地铁、长途客运换乘枢纽 子牙河南都市型工业园供应市场结论：供应市场结论：•户型：ü酒店式公寓产品未来市场供应结构仍以零居为主，ü扩大一居比例，增加舒适性ü兼顾小跃层产品推出•装修：以精装修产品为主要供应，精装修标准1000元/平米左右需求市场：需求市场：•户型：ü酒店式公寓产品户型需求以40-60平米零居为主ü一居面积60平米左右ü两居面积以紧凑的90平米为主•装修：精装修产品销售速度快于毛坯产品综合分析综合分析综合分析综合分析l结论前提：结论前提：Ø伴随本区域的不断成熟，和周边项目的陆续开发，本项目所属北部中心区域将成为天津的新热点区域Ø受国家“90/70”政策影响，小户型产品的同质性开发将促使竞争日益险峻Ø根据本项目的用地条件，本项目需通过开发一定量酒店式公寓产品，拉平政策影响l专题分析结论：（酒店式公寓）专题分析结论：（酒店式公寓）Ø户型建议：以零居为主——低总价吸引购买 一居为辅——增强产品舒适度 少量设计跃层产品——增加产品多样化Ø面积建议：零居（40-60平米）、一居（60-80平米）、跃层（80-100平米）Ø精装修：建议精装修，精装修标准1000元/平米Ø装修建议：如下综合分析综合分析综合分析综合分析装修标准装修标准精装修标准主要通过以下三部分功能空间实现：起居室及卧室卫生间厨房•精装修成本约精装修成本约1000元元/平米，按装修成本约为销售报价的平米，按装修成本约为销售报价的60-70%计算，则本项目销售报价可提升约计算，则本项目销售报价可提升约1500元元/平米。

平米项目配置品牌客厅及卧室卧室地面实木地板中高档品牌客厅地面石材/实木地板中高档品牌　墙面涂料中高档品牌　顶棚乳胶漆立邦/或同档次室内门实木门禾玺/或同档次户门三防门霍曼/或同档次窗户中空铝合金德国进口/或同档次本项目装修标准建议本项目装修标准建议装修标准装修标准•材料及设施品牌应用中高档品牌，配置部分电器材料及设施品牌应用中高档品牌，配置部分电器　项目配置品牌卫生间地面/墙面面砖冠军/诺贝尔/或同档次天花铝扣板未提供品牌座便器座便器杜拉维特或同档次面盆　杜拉维特或同档次淋浴房及五金件　中档品牌浴缸热水器杜拉维特或同档次厨房地面 面砖冠军/诺贝尔/或同档次墙面 面砖冠军/诺贝尔/或同档次天花中档品牌橱柜科宝博洛尼/或同档次橱具抽油烟机科宝博洛尼/或同档次四眼灶具科宝博洛尼/或同档次本项目装修标准建议本项目装修标准建议装修标准装修标准•材料及设施品牌应用中高档品牌，配置材料及设施品牌应用中高档品牌，配置部分电器部分电器The End.感谢聆听！专题研究及产品建议报告之：专题研究及产品建议报告之：区域市场动态更新区域市场动态更新金领国际金领国际金领国际金领国际销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米目录成交套数成交均价成交面积面积区间总款区间成交回款两室二厅189726019230.3198-13472-98万139612050.6三室二厅5675478854.69153-172115-130万66826345.43阶段成交汇总245741728085————208306445月均成交27——————————单套成交面积————114.6——————单套成交房款——————————849988.2 　二居三居06年10月均价6896 7560 2007年3月均价7550 7510 价格幅度9.5%-0.7%销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品万通上游国际万通上游国际万通上游国际万通上游国际销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析项目销售总套数项目销售总套数18001800套，总建筑面积套，总建筑面积281000281000平米。

平米目录成交套数成交均价成交面积面积区间总款区间成交回款一室一厅1877281096.4459.42-61.146万-47万8472862. 52两室一、二厅3970984418.8396.35-121.7868万-96.4万31366345.16三室一、二厅6873479296.61121.71-150.190万-110万68303900.69四室二厅27260318.72159.36116万2313792.61阶段成交汇总127730015130.6————110456900.8单套成交面积————119.1——————单套成交房款——————————869430销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品天津富力城天津富力城天津富力城天津富力城销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析成交套数成交均价（元/平方米）成交面积（平方米）面积区间（平方米）总款区间（万元）成交回款（元）一室152742711494.3570—10452—7785364346.21两室11907873136031.7172—16456.6—1291071022997三室10377838159094.2128—205100—1611246964781四室116822424255.08194—244160—200199463836跃层871142374.01242—426172—30016888839.04阶段成交汇总7865 333249.15————2621004564.75月均成交108.8——14489——————单套成交面积————133——————单套成交房款——————————1047396销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品TOWNTOWN中堂中堂中堂中堂销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析天津壹街区天津壹街区天津壹街区天津壹街区销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析销售销售销售销售————————成交产品成交产品成交产品成交产品时间一室二厅二室一厅二室二厅三室二厅四室二厅成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价2006年8月4690227138587129387354　　2006年9月　　　　417141487320　　2006年10月147966　　197474367353　　2006年11月32798717515237574387702　　2006年12月68198　　14776867886　　2007年1月177451799212782077601　　2007年2月18479　　12778767608　　2007年3月　　　　137859117452379032007年4月　　　　77949168251　　2007年5月　　　　　　57283985012007年6月　　　　　　　　58593小计5879194753019976762117661178352销售销售销售销售————————成交分析成交分析成交分析成交分析。