（可编）无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告.docx

无锡市玉祁镇平湖城项目一、项目背景根据开发公司的委托，我司对无锡市惠山区玉祁镇平湖城开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究本所进行该项研究的主要依据是：由规划设计单位提供的规划初步方案；无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划；惠山区玉祁镇提供的，并由无锡市规划局批准的《无锡市玉祁镇总体规划》据开发公司的委托，我们主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、 技术论证和具体规划、 设计提供可靠依据本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、 定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论从2007 年11 月底开始，我司就上述项目的可行性问题到玉祁镇及周边乡镇进行了实地考察 之后， 我们通过多方面收集有关中国宏观经济、 苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料， 同时利用我们近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料， 对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论现将我们的71调查情况和意见报告如下二、市场重要结论无锡 2000 年起经济发展迅猛；居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣， 也改善了消费结构。

无锡市居民消费有以下几大特点：住房消费热带动了相关产业的发展餐饮业市场火爆汽车消费成为市场中的一个靓点城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一 步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小” 此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅游者， 发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大玉祁镇玉祁-前洲：无锡特大型城市组团规划建设的重要区域无锡地区工业最发达的乡镇之一 全镇人口 4.5 万，外来人口 3 万；开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设， 使本项目的行车条件将十分优越目前区域居住人口比较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟本项目地块情况处于政府规划的 "一城六组团之一 "——城市发展的重要组团周边居民非常较少没有商场等公共设施公共交通比较薄弱道路尚处于建设状态，近期将快速启动规划前景十分看好第一部分：宏观环境研究一、人文环境1、地理位置无锡坐落在江苏太湖之滨，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部。

北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京 183 公里，东距上海 128 公里，是江苏省省辖的一个沿海城市它经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃，是一个具有巨大吸引力的开 放型城市无锡市南京都市圈苏锡常都市圈上海市杭州都市区宁波都市区2、自然地理条件无锡历史悠久，自然地理条件优越全市总面积 4650 平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新 区六个区无锡市区居中而立，南濒浩淼太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运 河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅3、人口特征无锡市人口增幅和总量发展较大， 2006 年底无锡市常住人口为 584 万人，其中外来常住人口 126 万人，约占总人口的 22%目前人口总量年均增长 40 万人，其中外来人口年均增长 20 万人另一方面 人口老龄化程度日益加深 ，目前无锡市 50 岁以上人口为 167 万人，约占总人口的三分之一， 已步入老年城市行列人口受教育程度提升较快 ，截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154 万人，约占总人口的 35%人口空间布局渐趋组团式分布 我市中心城区的连片建成区的人口密度约 2.3 万人/ 平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减， 城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。

市区面积： 与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的 35%人口规模：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的 45%从外来人口方面来看： 2006 年底，无锡市外来人口总量达到 218 万外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高目前登记 在册的 218 万外来人口中， 15 周岁以下少年儿童占 7.2%，16 至 45 周岁的青壮年有 183.5 万占 84.2%二是男性的比例较高 外来人口男女比例稍有失衡三是从事低端行业和工程的比例较高目前全市外来人口中有各类务工人员 153万人，占 70%在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右四是受教育程度偏低外来人员中大学以上文化仅为 4.7 万人，约占2.2%，高中文化的 18 万占 8.5%，而初中以下文化的人有 184 万，约占 85.6% 五是城市化水平偏低 现有暂住人口中居住地点相对稳定、 时间在一年以上的仅 有 82 万人，只占 37.6%大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低无锡的人口特征决定了新无锡人的购房需求远不及昆山、苏州市场来得强劲，本地需求是无锡的主要需求构成点。

简要评述：①、与省会城市南京相比，无锡市市区规模（人口、面积）相对较小；但与苏州、常州的规模相当②、无锡市区的城市集中度较低，与苏州、常州一样，主要是因为区县经济比较发达无锡市市区总人口与江阴、宜兴两市人口相当）③、无锡市的城市化水平与南京相比较低，而与苏州相当；无锡、南京、苏州三市的城市化水平分别为： 37.59% 、63%、41.42% 3、交通条件无 锡 南 濒太湖， 北依 长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，交通十分发达航空：无锡市距上海虹桥国际机场 120 公里无锡市距无锡机场 20 公里该机场主要服务于国内航线无锡市距南京碌口国际机场 180 公里海运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海进出口货物可以十分便利、可靠地海运抵达世界各地无锡市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港 165 公里，距江阴港 38 公里，距张家港港 43公里铁路：经沪宁线可与全国铁路连网直通 正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件公路：经沪宁高速公路约 90 分钟可以进入上海市区， 312 国道横贯无锡全境。

经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通国家正在 规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正 在无锡市二、经济环境无锡近年GDP走势图（亿元）35003300300028052500235020001901183515001360158111381200100010525000199819992000200120022003200420052006 2007 上无锡工业发达，商业繁荣，素有“小上海”之称近年来无锡经济运作良好， GDP 连年上升03 年04 年05 年06 年GDP （ 亿元）1901235028053300同比增长12.00%17.40%15.10%15.30%列江苏省名次2222人均 GDP43155528256232357709列江苏省名次222无锡市203-06 年经济数据上半年无锡市经济继续保持良好的发展态势呈现出生产持续攀升，效 益继续提升， 投资有效增长， 市场活力释放， 收入稳步提高的良好局面全市经济继续在上升轨道上稳健运行， 上半年无锡市实现生产总值 1835 亿元，可比价比去年同期增长 15.4 ％；全市三次产业结构由去年年底的1.6 ∶59.6 ∶38.8 调整为 1.2 ∶59.3 ∶ 39.5 ，第三产业比重比去年年底提高了 0.7 个百分点。

2007 年上半年无锡市财政一般预算收入 139.90 亿元，同比增长 28.7 ％； 居民人均可支配收入 10774 元，同比增长 14.9 ％；农民人均现金收入为 7513 元，同比增长 13.1 ％对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高无锡近年外贸进出口总额走势图 （亿美元）400350300250200150100500 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007 年，投资和外资保持一定的增长速度，为经济的增长注入了新的 活力全市完成进出口总额 238.65 亿美元，同比增长 34.4％其中， 出口总额 130.32 亿美元，同比增长 36.8％；消费品市场健康发展无锡市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得 到进一步提升一是特色商业街区推动了个性化消费市场的发展上半 年，全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额 232.36 亿元， 同比增长 17.1 ％；占全市零售额的比重达 41.9 ％随着健康路休闲服饰一条街、大成巷步行街、学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力；二是住宿餐饮业保持较高增长。

上半年，无锡市住宿餐饮业共实现消费品零售额 52.03 亿元， 同比增长 18.0 ％，占零售额总量的份额达 9.4 ％，比去年同期提高 0.3 个百分点；三是以汽车、旅游、家具和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，加快了消费品市场的结构升级上半年，无 锡市汽车零售市场在上年高增长的基础上持续升温， 累计实现汽车类零售额 64.58 亿元，同比增长 12.8 ％，汽车消费成为拉动消费市场增长的一个重要的潜在力量； 无锡市限额以上贸易企业实现金银珠宝类商品零售额 4.47 亿元，同比增长 38.8％；限额以上贸易企业实现电子出版物和音像制品类商品零售额 2880 万元，同比增长 35.5 ％；限额以上贸易企业累计实现建筑及装潢材料类商品零售额 3.98 亿元，同比增长94.1 ％三、投资及政策环境1、 区域发展规划、交通状况及发展趋势研究玉祁镇位于城市西北角，地处无锡、常州、江阴三市的交界处京杭大运河、 京沪铁路， 沪宁高速贯穿全境 沪宁高速高路在玉祁设有互通立交， 水陆交通便捷至上海 120 公里，南京 150 公里，优越的区位和便捷的交通，确立了玉祁在无锡西北部区域的核心地位，为区域发展奠定了良好的基础。

玉祁-前洲组团初步形成以水乡原貌为特色的现代化新市镇， 其中平湖城开发以居住、行政、商业办公和文化体育为主，兼顾商贸物流业的发展2、 自然和社会文化资源全镇南北纵深 9.6 公里，东西横宽 6.5 公里，总面积 39.7。