广州太古汇项目调查报告（36页）.pdf

广州广州太古汇的调查报告太古汇的调查报告 第一章、第一章、太古汇概况太古汇概况 （一）太古汇的简介（一）太古汇的简介 太古汇(TaiKooHui)，是太古地产在中国内地规模最大的投资项目，它坐落于广州市天河中央商务区的核心地带，处于天河路和天河东路交界的交通枢纽区域地带，并与广州地铁系统直接联系太古汇的总建筑面积为 406,000 平方米，是由世界知名的建筑公司 Arquitectionica（ARQ）设计，由太古地产开发建设并运营管理 （二（二））太古汇的太古汇的区域定位区域定位 1 1、、太古汇位于天河最繁华地带太古汇位于天河最繁华地带太古汇的地理位置相当优越，它位处于目前广州最发达的购物中心区附近有百脑汇、摩登百货、天河城、正佳广场等大型商业购物中心， 人员密集， 人员流动性非常大 2 2、、交通方便交通方便太古汇位于 BRT 和地铁口附近，最近的公交车站有天河路口站和BRT 石牌桥站其中，途经天河路口站的公交车有夜 10 路 39 路、138 路、302路、302A 路、185 路、230 路等；途经 BRT石牌桥站的公交车有 B10 路、B12 路、B13路、 B1 路、 B21 路、 B25 路、 B27 路、 B2 路、B2A 路等。

地铁有地铁 3 号线石牌桥站、1 号线体育中心站，而且乘坐出租车 35 分钟或者乘坐地铁 40 分钟就能到达白云机场 太古汇招牌（图片 1-2） 太古汇（图 1-1） 图 1-2 第二章、平面设计特色第二章、平面设计特色 （一）平面图的分析（一）平面图的分析 地上三层平面图（图 2-5） 太古汇的平面主要包括 5 个主要组成部份东南角和西南角都是写字楼；五星地下 M 层平面图（图 2-1） 地下 MU 层平面图（图 2-2） 地上一层平面图（图 2-3） 地上二层平面图（图 2-4） 级酒店（文华东方酒店）落于用地的东北面；文化中心则位于基地的西北角；商场裙楼将以上各部份联系一起其中，地下三层是车库，地下四层是装卸货及设备层，在地上三层还有供公众使用的绿化广场平台 由于由于太古汇的地形比较特别，东西向长，南北浅窄，所以太古汇设置了七八个太古汇的地形比较特别，东西向长，南北浅窄，所以太古汇设置了七八个中庭，全部建成弧形走向，是椭圆形的，这样的中庭，全部建成弧形走向，是椭圆形的，这样的设计突破了传统，非常有利于设计突破了传统，非常有利于商场商场内旅客人员的流通内旅客人员的流通，，再看再看，，太古汇里面太古汇里面所有所有商铺的形状商铺的形状都设计为都设计为不规则，不规则，这样的设这样的设计是非常大胆和特别的计是非常大胆和特别的。

因为这样的设计因为这样的设计要求旅客进去店铺细心的观察才能把里面要求旅客进去店铺细心的观察才能把里面的商品看清楚，会增加店铺的装修成本，所以这样的设计的商品看清楚，会增加店铺的装修成本，所以这样的设计一般只适合高档品牌一般只适合高档品牌，也，也是太古汇的是太古汇的高端商业定位高端商业定位定位所决定的定位所决定的 （二（二））交通动线组织交通动线组织 1、、结合外部交通动线，有效引入外部商业人流进入项目结合外部交通动线，有效引入外部商业人流进入项目 图 2-6 2、、内部动线与外部动线有效结合，主次分明，简洁清晰，利于店面展示内部动线与外部动线有效结合，主次分明，简洁清晰，利于店面展示，，有效有效杜绝商业死杜绝商业死角 图 2-7 3、垂直动线，商业与其他功能区相互分离 商业部分结合椭圆型采光井， 非常有利于旅客的流通，每相隔约 50 米电扶梯，而且电扶梯装有灯饰，是相当时尚的设计， 有效结合消费心理的趋光性， 保障购物的便捷性，同时“ X”型电扶梯设置方式，提高卖场人流交互性 第三章、第三章、规划设计特色规划设计特色 （一）（一） 建筑及商业空间设计建筑及商业空间设计 1、、 建筑建筑设计。

设计 太古汇采用现代时尚简约风格，外立面大量使用玻璃幕墙， 商业部分外力石材敷面，强化项目品质，具有现代化的建筑特点 2、内部、内部商业空间商业空间设计太古汇里面采用流线型装饰设计， 充分体现项目的品质时尚的定位形象椭圆型采光井设置， 节能环保， 优化环境空间的视觉感受和购物体验；椭圆的中庭和横贯商场顶层的图 2-8 图 3-1 玻璃天廊都是太古汇商场独有的特色； 视线范围可见的手扶电梯分布在场内各处， 宾客在行进时自然看到前方商铺， 于是有效地鼓励了人流通向商场内各个角落 3、公共空间公共空间三层近 1000 平方米公共绿化广场设置， 有效形成项目功能转换空间和休闲空间；弥补了 CBD 中心区公共区域的缺失，提升项目整体的环境和品质感受公共空间（图 3-3） （二）设计的艺术特色（二）设计的艺术特色 1、、建筑材料价值不菲建筑材料价值不菲 太古汇选用的内饰材料的颜色非常柔和，棕色系的木纹贴纸、实木扶手、以及采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等 2 2、、天台公园天台公园————都市沙漠中的一大绿都市沙漠中的一大绿洲 位于商场三楼的街心公园颇有情调，虽然在三楼，但是仍能种植高达十余米的大树。

整个天台花园面积达 8000 平方米，相当于一个足球场或 18 个篮球场的大小由于商场二楼到三楼间距有 8 米高，比其他楼层要高2 米，该两米在天台位置正好用作种植花草树木的土层，因此不用担心大树因为土壤不够而营养不良 图 3-4 图 3-5 图 3-2 3 3、、无门厕所无门厕所————五星级的感受五星级的感受 商场内没门的厕所亦是一大特色，因为考虑到厕所的门把手是细菌的密集地，因此设计师故意让人去每一处厕所都要转两三个弯，就由这些“弯”形成阻挡视线的“门” 这样的设计不单只卫生环保，而且便于旅客的进出，节省时间，非常方便旅客进去之后会误以为这是进了五星酒店的厕所，豪华的洗手台每台配一面镜子，一间间侧位连成水波浪形，连门把手都是名牌货不过这里绝大多数都是座厕，所以一定要注意文明如厕 4 4、、日光照明日光照明、光线运用、光线运用————为都市的繁华再添一闪亮点为都市的繁华再添一闪亮点 太古汇商场另一大特色就是，天花板非常简洁，既没有璀璨的水晶吊灯，也没有层层叠叠的欧式雕纹，有的只是零星点点的节能灯，以及一片片椭圆形的镂空室内灯光补充了自然光照不到的地方，鹅黄色为室内用光的主色调，而中庭底部连贯灯槽与手扶电梯下方如繁星般排列的小灯，则映衬着主色调进行同色系灯光点缀，使商场整体照明在白天自然舒适，夜间柔和雅致。

而多个椭圆形镂空的“天井”使自然光直接洒落在各楼层，借助自然光为商场照明，光照让地面以下的楼层（M 层及MU 层）不再具有压抑感整个设计考虑到低碳及节能及突出商家，商场使用大量节能灯，并设计照明主要依靠天幕玻璃，借助自然光为商场照明在不失明亮的同时，有提倡现代人一直追求的环保理念 第四章、第四章、项目的配套设施、特色项目的配套设施、特色 太古地产一向致力促进可持续发展、环保与高效节能等技术，以增添物业的长太古地产一向致力促进可持续发展、环保与高效节能等技术，以增添物业的长远价值传承一直以来的环保政策，太古地产的可持续发展及环保设计在广州太古汇得到充分的体现，而且，每一种配套设施的技术都是相当先进的 （（一一））项目项目设施设施技术技术 图 3-6 1 1、供电和供水设施供电和供水设施日常供电额为每平方米 80 伏安，若突遇电力故障，每平方米仍可获最高达 30 伏安后备供电，确保租户的重要器材可如常运作供水系统中装有中水回收处理系统 2 2、、 电梯电梯 （手扶梯）（手扶梯） 和楼梯和楼梯 商场里面结合扶手电梯的设计， 做成交叉的剪刀梯，电梯后装上小灯，对应天花上的十字灯设计，营造出一幅内敛而又不失华丽的的图景，整个建筑看起来就像一件艺术品。

而太古汇的电梯每秒移动最高达 8 米，每座电梯备有智能卡系统，各主要进出口亦设置 24 小时保安监察系统太古汇的电梯和扶手电梯的牌子都是日立，各楼层均增设内部楼梯 3 3、、数码空调控制数码空调控制整栋建筑物使用的是天花型可变风量空调系统，每层均设有环形互换双送风空调，设计供应量密度为每人 9 平方米，冷冻水 24 小时运作，配以发电机作后备之用，预设双冷冻水立管，紧急后备制冷机组 4 4、安全设施及人员配备安全设施及人员配备太古地产注重租户及其财产的安全，特设精良的中央监控室，每天 24 小时运作，时刻监察整个物业，包括各写字楼保安系统，各主要进出口亦设置 24 小时保安监察系统一支超过一支超过 300300 人的专业楼宇管理及技术人员团队人的专业楼宇管理及技术人员团队随时侯命，确保大楼正常运作；为保障租户的安全，大厦会定期举办安全讲座，防随时侯命，确保大楼正常运作；为保障租户的安全，大厦会定期举办安全讲座，防火及逃生装备演示、防火演习，以提高各用户的安全意识火及逃生装备演示、防火演习，以提高各用户的安全意识 5 5、通讯设备通讯设备二路进线并配备第六类电缆及光纤通讯网络，电讯线槽互通各楼层，可自由选择固网电讯服务供应商，可接驳有线电视。

（二）（二）项目设施项目设施环保环保节能 太古汇为了降低城市热效应，在楼顶的平台花园种有多棵小叶榄仁，长成后株高可达 15 米 此外，太古汇还专门从日本引进价值 1000 万元的垃圾处理设备而这套设备广州目前只有一套，采用一流的垃圾处理设备，引领广州环保新潮流，用实际的行动宣传环保、提倡环保，塑造了太古汇倡导环保的形象 另外，太古汇还有很多配套的节能装置其中可调节的间接照明系统可减少内眩光和能源消耗多达 60%，特大双层低辐射玻璃幕墙，确保自然光穿透，同时减少能特大双层低辐射玻璃幕墙，确保自然光穿透，同时减少能源消耗，并有助保温、隔热及隔音源消耗，并有助保温、隔热及隔音；；设有中水回收处理系统，处理后的中水可用作设有中水回收处理系统，处理后的中水可用作冲厕所冲厕所；；使用变量流冷冻水系统，减少能源消耗;空调使用 R123 高效率及低 GWP 值的环保制冷剂,装有热轮节能装置，有效减少能量损失；二氧化碳感情器调空舒适度鲜风供应，确保空气清新怡人，同时避免能源过耗采用先进的光学催化技术/纳米光子净化系统，改善室内空气素质 第五章、第五章、 业态布局特色业态布局特色 太古汇商场云集国内外 180 多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有 70 个品牌是首次登陆广州，多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店，高端品牌超市 Ole' 更首度登陆广州并进驻太古汇，汇聚各地精粹，太古汇旨在为宾客带来不一样的购物及休闲体验。

（一）（一）品牌概况品牌概况 1 1、、太古汇品牌定位落差大太古汇品牌定位落差大太古汇一共有 180 多个品牌，里面商铺已经全部租满，LV、PRADA、Chanel、Tiffany 等国际一线品牌主要集中在地上一二层；与一、二层的国际大牌相比，太古汇地下两层的定位却急速下滑，包括优衣库、IT .、欧时力、G 2000、顺电等占比重较大的中等偏下品牌与地上形成天壤之别 太古汇的品牌选择了两头，而放弃了中间最大部分的中端市场，从而造成其地太古汇的品牌选择了两头，而放弃了中间最大部分的中端市场，从而造成其地上店铺与地下店铺的客流很难实现共享，其周边又有上店铺与地下店铺的客流很难实现共享，其周边又有 3 3- -4 4 个大众购物中心，无疑导个大众购物中心，无疑导致该项目竞争压力加大致该项目竞争压力加大 2 2、品牌铺位、品牌铺位在场内的位置非常在场内的位置非常优越太古汇的品牌知名度在一层展现得淋漓尽致， LV、 PRADA 两间大店面对最旺的天河路， GE AMARI、 巴宝莉紧挨两侧， DIOR、 CHANNEL在中庭过道两旁，万宝龙、HERMARS 则靠近停车场，除此以外，两大奢华级钟表品牌伯爵、BULGA。