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2022年房产估价师理论与方法考点知识及例题解析98房地产特殊是居住房地产的需求主体是人，人口是打算住宅、商业等需求量或市场大小的一个根本因素，人的数量、素养、构成等状况，对房地产价格有很大的影响下面主要从人口数量、人口素养、人口构造三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响一、人口数量房地产价格与人口数量的关系特别亲密在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量削减时，对房地产的需求就会削减，房地产价格也就会下降引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在肯定时期内由诞生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或削减的变动现象依据人口增长的肯定数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种状况反映人口增减速度的指标主要是人口增长率某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的肯定数与其同期年平均总人数之比计算公式为：人口增长率＝（本年人口增长肯定数/年平均总人数）×100％人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。

人口自然增长是指在肯定时期内因诞生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或削减，即诞生人数与死亡人数的净差值反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因诞生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的肯定数与其同期年平均总人数之比计算公式为：人口自然增长率＝［（本年诞生人数－本年死亡人数）/年平均总人数］×100％＝人口诞生率－人口死亡率人口诞生率的凹凸与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家打算生育政策等有亲密的关系人口死亡率则受人口的年龄构成、卫生保健条件、生活水公平因素的影响人口机械增长是指在肯定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或削减，即迁入的人数与迁出的人数的净差值反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的肯定数与其同期年平均总人数之比计算公式为：人口机械增长率＝［（本年迁入人数－本年迁出人数）/年平均总人数］×100％在城市，特殊是城镇化导致的外来人口增加，对房地产的需求必定增加，从而会引起房地产价格上涨。

人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流淌人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供应相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、效劳业等行业的进展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特殊是在大量低收入者涌入某一地区的状况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。