置业顾问培训之1附件_南京_房地产基础知识.pdf

房地产的概念房地产的概念 1、房产：、房产： 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有 者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋 2、地产：、地产： 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其 上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系 3、房地产：、房地产： 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和 建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 4、房地产业：、房地产业： 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管 理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 5、房地产开发：、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动 房地产的特性房地产的特性 1、不可移动性、不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性 每一 宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到 位置的严格限制建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的 因此，位置对房地产投资具有重要意义 房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别虽然， 房地产的自然地理位置固定不变， 但其社会经济地理位置却经常在变 动。

这种变动可以由以下原因引起：①城市规划的制定或修改；②交 通建设的发展或改变；③其他建设的发展等当房地产的位置由劣变 优时，其价格会上升；反之，价格会下跌 2、长期使用性、长期使用性 土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久 性土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益作为一种 商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性 我国房地产的 长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约 根据我国现行的土地 使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土 地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年 限内可以转让、 出租、 抵押或者用于其他经济活动， 但土地使用期满， 土地及其地上的建筑物、 其他附着物所有权应由国家无偿收回或需办 理土地使用权续期， 进行土地出让金的缴纳， 具体细则国家尚未出台 3、附加收益性、附加收益性 房地产本身并不能产生收入， 房地产的收益是在使用过程中产生 的房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既 适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益 按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重 要的，可以极大地增加对租客的吸引力。

对房地产投资者来说，如果 其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险 4、异质性、异质性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产 一宗土地由于受区位和 周围环境的影响不可能与另一宗土地相同； 纵使两处的建筑物一模一 样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实 质上也是不相同的 5、资本和消费品的二重性、资本和消费品的二重性 房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具 体的财产房地产既是一种消费品也是一项有价资产房地产而作为 一项重要资产，在国家总财富中占有巨大比重 6、易受政策影响性、易受政策影响性 国家和地区对房地产的使用、支配都会受到某些限制房地 产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项： 一是政府基于公 共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容 积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社 会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买 7、相互影响性和深受周围社区环境影响性、相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产与其周围房地产相互影响。

房地产的价格不仅与其本 身的用途等有直接的关系， 而且往往还取决于其周围其他房地产的状 况 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单 独存在政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著 地提高附近房地产的价值 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达 成一致并进行房地产商品交易的领域 房地产市场的核心功能是形成成一致并进行房地产商品交易的领域 房地产市场的核心功能是形成 房地产市场交易价格房地产市场交易价格 房地产市场具有如下特征：房地产市场具有如下特征：  房地产市场是房地产权益的交易市场  房地产市场是区域性市场  房地产市场是不完全竞争市场  房地产市场信息不充分  房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业一样也具有房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性， 其变化的基本规律周期性， 其变化的基本规律 也是：繁荣也是：繁荣——调整调整——衰退衰退——复苏复苏——繁荣 8、、 房地产一级市场房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市 场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体 土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一 级市场是由国家垄断的市场 9、、 房地产二级市场：房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的 房地产进行出售和出租的市场即一般指商品房首次进人流通 领 域进行交易而形成的市场房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进 行 交易的市场 10、房地产三级市场：、房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转 卖或转租的市场也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成 的市场 房地产三级市场也包括房屋的交换、 抵押、 典当等流通形式 房地产开发流程房地产开发流程 一、决策阶段一、决策阶段 • 这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发 建设的阶段主要内容包括： • 规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开 发建设的可能性 • 市场调查——通过系统地收集、 记录、 了解房地产市场的情况， 对拟开发项目的前景进行预测 • 可行性分析——经济分析、效益测算等 • 领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定是否 开发 二、前期阶段二、前期阶段 • 在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶 段，也称土地开发阶段。

主要内容包括： • 申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准 后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设 计划 • 建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或 区的规划管理部门批准同时，应征询各主管单位意见，研究 小区建成后市政、公建等配套的可能性 • 申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设 用地，在得到批准后办理用地手续 • 委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程 设计 • 动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁接受 委托的动迁单位必须经市房管局审查批准 • 三通一平——指施工用水， 用电和道路畅通以及施工场地平整 建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用 水和用电 • 七通一平——是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、 通排水，场地平整； 三、工程建设阶段三、工程建设阶段 • 即指房屋的施工阶段主要的工作内容包括： • 施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选 定施工队伍 • 进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划 施工，保证建设进度 • 质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量 问题，应及时组织处理，确保工程质量。

• 竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量 监督部门对工程项目进行验收 • 市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行房屋 竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等 • 交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条 件建设单位在将建设项目交付使用前要组织主管部门等进行 验收，并办理房屋的移交手续 四、经营阶段四、经营阶段 • 实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶 段主要工作包括： • 房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或 预租预售或预租房地产必须报市房管局批准 • 房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出 租 • 产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行 总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取 房地产权证 • 五、物业管理五、物业管理 • 在房屋销售前，由房地产开发公司选聘物业管理单位,并制定业 主临时公约,与业主签定前期物业管理合同.前期物业管理服务 合同期限最长不超过 3 年.前期物业管理合同到期,由业主大会 投票决定是否续签或另聘新物业管理单位. 土地基本概念土地基本概念 土地所有制：土地所有制： 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国 家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。

其中，城市市 区的土地全部属于国家所有； 农村和城市郊区的土地法律规定属于国 家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体 所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属 于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、 滩涂除外但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和 个人所有因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往 是不一致的 土地所有权：土地所有权： 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体 土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能 土地开发：土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地 什么是地籍？什么是产籍？什么是地籍？什么是产籍？ 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念它是指土地的自 然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的 登记和土地分类面积等内容具体来讲，是对在房地产调查登记过程 产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的 图、档、卡、册等资料的总称 生地：生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地 熟地：熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

宗地：宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块 宗地图：宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图它反映一宗地 的基本情况包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与 性质、与相邻宗地的关系等 土地使用权获取方式土地使用权获取方式 出让：出让： 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为通常，我们将土地 使用权的出让称为土地的一级市场它的出让金有按土地面积计算 的，也有按建筑面积计算的 按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价÷总建面积，楼面土地总价÷总建面积，楼面 价价=土地单价÷容积率土地单价÷容积率 出让又分为三种形式：出让又分为三种形式： 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行 协议出让协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商， 最终达成出让协 议，经登记受让人取得土地使用权的形式 招标出让招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人 以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择 优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。

拍卖出让拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部 门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由 出价最高者获得土地使用权的土地出让方式 土地使用权出让年限：土地使用权出让年限： 。