02佳豪商业广场项目商业业态调研分析报告.doc

《商业业态调研分析报告》西宁佳豪商业广场中国·西宁目 录序 言第一部分 西宁市城市商业的基本格局 一、商业的基本概念二、西宁商业基本格局第二部分 西宁市城市主要商圈调研分析一、商业巷商圈调研分析二、大十字商圈调研分析三、小桥商圈调研分析四、湟光商圈调研分析五、火车站商圈调研分析 第三部分 西宁市商业业态调研分析一、百货实体调研分析二、超市实体调研分析三、专业店调研分析四、专卖店调研分析五、休闲娱乐业调研分析综 述序 言商业不是一个独立的行业，它是和居民生活息息相关的一个综合性行业它受国民经济、特别是区域及城市经济发展影响巨大，更是和人的需要和迁徙密切相关可以这样说，在现有市场条件下，哪里有人居住，哪里就有商业 商业的发展具有一定的稳定性，城市的发展是在相对问题的空间格局下发展的，商圈作为城市重要结构细胞也具有相当的稳定性但随着经济的发展、人民收入的增加，对商品的需求也会缓慢的发生变化，所以说在商圈的发展中，必须跟随市场的需求逐步升级，不然商圈必然被市场淘汰正式在这样的稳定性下我们要看到市场的变化的记忆和威胁商业伴随着城市空间的发展和人居住空间的转移，又具有一定的流变性三十年河东、三十年河西”，就是这个道理。

以深圳为例，80年代东门、人民南人头攒动，商业特别繁华但伴随着深圳经济的发展，城市发展空间的西移，90年代中下期，华强北商圈崛起，并迅速发展成为深圳的商业名片，而人民南商业逐步走向没落同样，西安80年代解放路特别繁华，民生商业大厦更成为西安商业的代表，伴随着90年代东大街的改造建设，开元商城逐步崛起，整个东大街商业逐步走向兴盛，而解放路则走向没落虽然此消彼长，但总体商业的规模却伴随着经济的发展、人口的增加快速壮大改革开发以来，中国经济取得了长足的进步特别是2002年加入世贸组织以来，中国经济更驶入经济发展的快车道城市化率迅速提升，年均1%以上增加，也就是说，每年有1400万以上的人口进入城市，在这样的社会转型期、经济快速发展的今天，这种人口的巨大流动，既给区域商业的发展带来的巨大的机遇，也是原有的商业中心面临着巨大的危机青海省地处中国西部内陆，在中国30多个省、自治区中属于经济不发达的地区但近年来，伴随着国家西部大开发战略的实施及效应的显现，西宁市也迎来了发展的“新春天”GDP年均10%以上的增长，城市基础建设明显加快，并成一定规模，人民收入快速增加，消费需求逐步走向旺盛并开始新的需求。

正是在这样的条件下，商业巷改造提上议事日程所以在本项目开发中，我们应该重点研究当地消费者的需求和西宁市商业业态的特点和结构，从中寻找市场机会，为我们项目的发展及定位提供支持城市商业业态调研包含很广泛的内容，在具体的实施中，我们不可能面面俱到，还请谅解在本项目业态的调研中，我们针对项目的现状，及初步的定位假设，采用有针对性的收集数据的方法，采用验证的方法提炼，力争通过这个报告的书写，是我们可以清楚看到西宁商业市场的概貌和内容，并从中找了市场发展的趋势和机会点，为我们项目的发展做良好的支撑第一部分 西宁市城市商业的基本格局一、商业的基本概念1、商业：以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动◆商人商业：分类社会发展产生社会分工，出现专门从事商品交换的一部分人群，他们在生产者与生产者、生产者和消费者之间进行商品交换的商业模式主要表现形式：流动小摊贩、杂货店◆组织化商业：工业化后人类生产率大幅度提高，大量商品产生，商人已经无法胜任原来的工作，商品的采购、运输、仓储、加工、批发和零售等环节逐渐社会化，使商业主体组织化、企业化主要表现形式：杂货店、跳蚤市场、还有不占主流的百货商店、超市市场、专业店、便利店等。

◆流通业：经济全球化，资源的全球整合促使商品的运输、仓储、加工、信息由企业内部分工变成企业外部分工，商业转变成为一种商品从生产出来以后一直到消费者手中的整个流转过程所涉及的一系列活动不仅涉及批发和零售，而且包括了直销、代理、批发、零售、到仓储、运输、售后服务等表现形式：电子商务、物流业2、商业业态：是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式商业业态基本分类：业态基     本     条     件选址商圈及目标顾客规模及店堂设施商品（经营）结构经营方式服务功能专业店选址多样化，多数店设在市级商业中心、区域商业中心、大型居住区、专业街以及百货店、购物中心内商圈范围不定，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积500平米以下为小型，500~2000平米为中型，2000平米以上为大型以销售某一大类或几个大类商品为主，商品结构体现专业化、深度性，品种齐全，选择余地大采取柜台销售或开架面售，也可开展连锁经营商品具有自身特色，一般为高利润从业人员具有丰富的专业知识，能提供相关技术和服务，服务全面，大型专业店应设不低于营业面积50%的停车场专卖店市级商业中心、区域商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内。

目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主营业面积根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务主题卖场（家居中心）选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区商圈范围不定顾客以流动顾客为主营业面积1500平米以下为小型，1500~3000平米为中型，3000平米以上为大型商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品等采取开架自选销售，具有较低价格，品种丰富、及专业技术水平等优势，提供一站式购足和一条龙服务大中型家居中心设不低于营业面积50%的停车场可以采取连锁经营方式百货店市级商业中心、区域商业中心以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积6000平米以上综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、针织、百货为主采取柜台销售或开架面售相结合方式注重服务，服务项目和设施，功能齐全, 设不低于营业面积50%的停车场购物中心市级商业中心或城乡结合部的城市主干道附近经营服务辐射半径10km以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积50000平米以上。

内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积50%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体便利店居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区商圈面积小，一般设定在居民购物5~7min到达的范围内，目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积100平米以下，而且利用率高店堂明快、清洁、货架丰满以销售食品、日用小百货为主，有即时性，小容量、应急性等特点采取开架自选方式为主，结算在收银处统一进行既可以独立经营，也可采取连锁经营方式营业时间长，一般在16小时以上，甚至24小时，终年无休日，通常开设多项商品性服务项目超级市场选址在居民区、交通要道、区域商业中心商圈范围较窄，经营服务辐射半径0.5~2km左右，目标顾客以周边居民为主营业面积500~1500平米为小超市，面积1500~5000平米为中型超市商品构成以购买频率高的商品为主，如肉禽蛋奶、水果、副食品以及各种日用必需品采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行可采取连锁经营方式。

营业时间11小时左右，有一定的停车场地，提供部分生鲜食品加工等服务项目大型综合超市选址在市级商业中心、区域商业中心、城乡结合部、交通要道和大型居住区附近商圈范围较大，经营服务辐射半径在3公里以上，目标顾客为居民、流动顾客为主营业面积5000平米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次购全需要，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场仓储商店选址在公路边、城乡结合部的交通要道和利用闲置设施经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积大，一般在7000平米以上，商店设施简单化商品构成以大众化衣、食、用品为主力商品，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行，部分商品部门采取租赁制，并一般实行会员制客户管理方式设相当于营业面积的停车场对我们项目而言：专业店、专卖店、百货店、购物中心、大型综合超市都是适宜我们项目位置特征的业态二、西宁商业基本格局1、“二+6”城市商业格局推进西宁城市商业发展1.1市级商业中心1.1.1大十字商业中心：以大十字至西门口为中心，东起莫家街、饮马街、西至长江路，南起南关街，北至解放路，构建现代化商务活动区。

按照现代化都市中心区的构想,以不同特色，不同景观，改造南关街,水井巷、人民街、北斗宫街 、民主街、宏觉寺街、雷鸣寺街、莫家街等商业街坊，合理布局西门口地区，东西大街、南北大街高层专业商店及商务活动楼群，展现现代都市中心城区风貌代表商业项目：王府井百货、大十字百货、太平洋百货、宁食超市、文庙酒吧一条街、大百超市、体育馆娱乐城等1.1.2商业巷商业中心：以南北商业巷为中心，东起同仁路，西至新宁路，南起西关大街，北至胜利路，构建优美繁华的商业中心活动区按照独立 、专业 、景观优美的要求，重点建设交通巷商业街，改造气象巷商业街，提升南北商业巷市场街坊在新宁广场周边和西关大街，五四大街，与大十字商业中心相呼应，适度布局高层商业商务大楼，以增强商业中心区域的宏伟气质和现代风貌代表商业项目：纺织品大楼、五四百货、大十字百货商品城西店、北京华联、力盟尚都、菲菲名品、青百超市等1.1.3政府规划方针：在市级商业中心区域内或周边地带，要安排一定的公共交通停车站点，大型高层建筑要设置地下车库，保证汽车停车泊位在中心区域内，要安排一定的绿化地，体现西宁市人文景观合理设置购物中心、百货店、综合超市、精品专卖店、专业店、餐饮休闲和文化娱乐网点，要各具特色，错位经营。

周边可以设置小型规范的农贸市场，并逐步向超市化转变2、六个区级商业中心2.1小桥商业中心：在提升三田小商品购物城和惠客家超市的同时，改造建南巷商业街，规范小桥百货市场和农副产品市场2.2湟光商业中心：东起共和路，西至花园南街，与大十字商业中心相呼应，在东关大街两侧规划设置若干专卖店、专业店、折扣店；改造并提升南小街和清真巷商业街坊代表商业项目：义乌小商品批发市场、义东小商品批发市场等2.3车站商业中心：在火车站广场东西两侧(互助路西端和祁连路东端)合理布局一定规模的商业购物广场在购物广场内，集购物、餐饮、休闲、文化娱乐等商业设施鼓励设置经营地方特色商品的专卖店2.4开发区商业服务中心：在开发区广场以北，八一路以南，建设商业步行街，内建购物中心，中西快餐店和星级宾馆，为进驻企业和客商提供优质服务 2.5城南新区商业中心：在新城大道中段以北，城中北路中段以南，规划建设两座商贸城，一座商业中心大楼和一处日用百货店或综合超市；在城中北路分段建设各具特色的商业步行街；在新庄村建设综合集贸市场城南居住区很多，但居住人群数量不多，商业发展缺。