【财务管理投资管理 】房产投资扫盲.pdf

财务管理投资管理房产 投资扫盲 财务管理投资管理房产 投资扫盲 房产投资扫盲 原本发在房产观澜里，但支离破碎，现在理好了这里高手多些，希望大家指正 不知道大家有没有看过穷爸爸富爸爸这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作， 但也的确包含了一些财务知识虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下 的中国老百姓最缺乏的 既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产 先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点 数，是静态值而你购房付出的成本却是动态的举个简单例子加以说明：你购买房子，房 价 100 万，首付 3 成，贷款 70 万，期限 20 年当你完成此笔交易的时候，所有的都是静 态的，包括你的初期贷款利率这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去 10 年， 中国的平均贷款利率是 8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响） 而我们买房的同志，初期贷 款利率大都是 5.04% 相差 3 个点， 这三个点意味着什么？意味着你必须多付出 30%的资金 成本换句话说，你实际上花了 130 万买了一套 100 万的房子 （说明一点，首付的是机会 成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调 首付的是机会 成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调） 。

再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具 啊等等那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！ 而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产 （即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的地产（即土地 使用权） ，是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的所以说真正增 值的是地产那部分你知道 70 年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？ 由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡 沫，而不是房产泡沫或地产泡沫） ，我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们 的房产或地产 我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们 的房产或地产我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西 方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的 70 年的使用权，和所有权 有本质的区别简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你 能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权 证的价值其实就是该住房 70 年使用权的价值。

产权房和非产权房的性质就其本质是一样的 因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的比如说，你出 租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少只要不转让，NPV（净现值）是相同 的 好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了下面我们就谈谈当外部环境变化 （宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响 由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写 要彻底写清楚，涉及的面太广微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资 银行学、会计、国际贸易 微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资 银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的 系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂这也就是世界上有这么多经济学家 和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了 从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业从美国房 地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书） 。

下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素 先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的 基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看 （即把时间拉长） ，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看） ， 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看 （即把时间拉长） ，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看） ， 价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少 人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展） 价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少 人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展） 利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的 力量来影响价格的 先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就 没法说清楚了值得一样一样说还是举例说明：前面已经说过，期限 20 年的贷款，利率 每上涨一个百分点，等于成本增加 10%。

由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少 需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友 说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一 般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的） ，利率的上 涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即 便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率） ，大量的资本会用如房产开发，房地产开发 的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于 股市的阶段性高点） ，重新寻求一种平衡 从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么 房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了因为中国的房地产业 的发展是银行信贷资金支撑的国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供 应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来 因为中国的房地产业 的发展是银行信贷资金支撑的国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供 应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。

同时利用各种媒 体发声音唱多，就是维护需求方的信心如 2001 年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一 样 经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味调剂一下气氛，把 制度问题提到前面来讲 二说制度 ： 什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利制度就是一种权利，操控价格的一种权利 我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少， 现在正在打补丁你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇 房产基础概念要领 ，不错，值得看看至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订， 大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类 似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收 益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧 现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一 下子扩大供应量，改变供给双方的平衡这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子 总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解 的） 。

炒股的朋友应该很容易理解这一原理其他的朋友可能会有点困难中国的房市和股市是如 此的相近，并不是虚构的 当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度土地供给制度等等因为政府掌握 的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这 其实是计划经济的产物和遗毒但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是 行不通的 在此，我用索罗斯的一句话来结束此段 ： “繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大 萧条，它的生命周期被人为地延长了 繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大 萧条，它的生命周期被人为地延长了 ”---乔治.索罗斯 哦对不起，制度这部分有点重了其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万 的钱（即总成本超过总收益的那部分，用 NPV 计算的结果） ，获得的仅仅是流通权（这点和 股市上流通股和非流通股的区别是一样的） ，流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实 现） ，而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股 及产权房和非产权方式一致的这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大 赌场其实也有很大的合理成分的。

房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具 问题 1：楼主很强呀，请问您说的“期限 20 年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增 加 10%”，这是咋算的？ 我是外行这样算的： 假如贷款 100 万，利率上调 1，那么成本上升 10011 万；成本增加只有 1呀？ 谢谢楼主！ 上楼的问题问得很好因为银行采取的是复利制度 举例：100 万贷款，5%的贷款利率，期限 20 年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还 款 6600 元，如果贷款利率上升至 6%，你的还款额将为 7165 元还款额增加 8.6%；期限 25 年每月换款额增加 10.2%；期限 30 年，还款额增加 12% 为便于计算和说明，故取 10% 问题 2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知 识面了那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？ 本专栏有个朋友贴了篇房产基础概念要领 ，楼上自己去看看吧 要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了 三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为 汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价购买力平价（不懂的话自己去看书） ，第二个当然 就是供给关系了。

汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供 给关系影响了 不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说 真话的人其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平 知道得多得多了只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走而且 老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故 事吗？） 记得我去银广夏考察回来的时候， 告诉自己的同学， 000557 造假时， 有谁相信啊？ 特别是我刚说完，该股就从 25 元涨到了历史最高价 37 元，别人都说我神经病现在是多少 呢？1.2 元我同学至今还持有不好意思说得远了 话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值我国的那些专家 和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批也不想想，像谢国忠这样的人如果 没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家大家如果有兴趣可以到中国 人民银行的网站上看看，查黄金和外汇储备报表 ，5 年来中国外汇储备的增长几千亿美 元啊！！！为什么会爆发式增长呢？ 这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。

这方面大家看看索罗斯进攻英镑和 97 东南亚金 融危机，就会有感性的认识了这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权 力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础 （即购买力平价） 发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有 也就是汇率由于行。