【商业地产DOC】内蒙古国际商贸城商贸城二期营销策划报告42DOC.doc

《内蒙古国际商贸城Ⅱ期营销策划报告》内蒙古国际商贸城Ⅱ期营销策划报告前 言商贸城一期已正式开业，表明项目进入一个崭新的阶段，后续经营管理和商位招商工作尤为重要，直接关乎商贸城能否成功运营，与此同时，借一期开业良机，商贸城二期相关工作也将全面启动，为了确保二期营销工作的顺利开展，在对一期工作中所暴露问题的深入研析基础上，拟写二期营销策划报告，为项目综合定位、销售准备、推广策略等方面工作寻求市场支撑和策略支持，增强前期准备工作的完善性，从而使后续工作更具计划性和有效性目录第一部分 市场调查与研究一、房地产市场综合分析二、公寓市场调查与研究三、商业市场调查与研究第二部分 项目研究一、项目概况二、项目ＳＷＯＴ分析第三部分 市场定位与建议一、定位思考二、形象定位三、价格定位四、目标市场定位第四部分 商业招商运营策略分析第五部分 营销推广计划第一部分 市场调查与研究一、房地产市场综合分析1、“60周年大庆”—城市经济进入腾飞新阶段呼市作为省会城市，在西北城市群中位于中上水平，近几年城市经济快速发展，但房价总体水平与经济增长速度之间有一定的差距，存在着巨大的市场潜力和获利空间，随着城市综合实力的增长、周边区域人口的涌入以及城市化进程加快而产生的置业需求相对增多，“六十周年大庆”，为城市发展提供了良好的契机，更有效增加了异地投资力量的不断注入，从侧面彰显出城市各方面的投资潜力，同时投资性置业需求将成为呼市楼市发展中一个重要组成部分。

2、“5次、40%、《物权法》”—国家调控力度不断加强截至2007年9月15日，央行已在07年五次上调金融机构人民币存贷款基准利率；9月27日，又出调控措施，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；10月1日，《物权法》正式实施，对相应设施归属、业主享有权利、住宅用地70年后续约、拆迁补偿、统一登记等方面作了相应规定，近期不断出台的新政，表明政府部门对房地产宏观调控力度仍在不断加大，一方面有利于房地产市场交易更趋于理性化，另一方面，一定程度增强了消费者的观望态度，延缓了楼盘销售进度3、“限价房、廉租房、经济适用房”即将批量入市从呼市规划部门了解到，将通过制度调控、环境约束控制、间接影响等方式，引导楼市发展，根据相应规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房将在2008年批量入市，由于其在总价、面积等方面占据一定的市场竞争优势，所以将对低总价、小户型的单身公寓物业产生一定的冲击力，而且普通住宅的大批入市，必将去化一部分中端消费群体4、二手房交易量萎缩2006年呼市二手房均价为1500元/㎡，截至2007年8月份，二手住宅均价上涨到1943元/㎡，涨幅达到15.6%，2007年1—8月，呼市存量房交易3007套，成交总面积28.82万㎡，其中住宅2647套，面积为23.34万㎡，与去年同期相比，下降近72%；二手房交易量萎缩一方面是受拆迁费用上扬、交易税费增加、新房价格上涨、供不应求等方面因素影响，另一方面07年呼市二手房主要集中在面积大、总价高的次新房及位置较偏远的、建筑年代较久的老房子，不能较好地满足市场需求，即整体供应结构与需求结构的错位性也在一定程度上影响了二手房市场。

5、商品房竣工面积增长过快2007年1-8月，呼市商品房竣工面积为90.15万㎡，同比增长144%，销售面积为49.45万㎡竣工面积的飞速增长，表明呼市房地产市场具有较大的发展潜力，城市投资价值被广泛认同，但城市经济尚在发展阶段，经济结构还需进一步进行调整，若房地产发展与居民可支配收入不能达到和谐统一，容易形成泡沫性，不利于楼市稳健发展竣工面积（万㎡）同比增长/下降销售面积（万㎡）商品住宅房71.07增长154.91%41.78办公用房5.84增长332.6%3.53商业营业用房12.36增长88.13%3.56其他用房竣工面积0.88下降22.8%0.586、土地出让量逐年增加，流牌加剧近几年呼市土地出让情况：年份土地出让量（亩）总金额（万元）平均地价（万元/亩）2004年265013064049.32005年882634059638.592006年924842844046.322007.1-9成交：420132821878.12流牌：1250如上表所示，05年呼市土地出让量大幅增加，侧面反应出呼市房地产的发展趋势，说明呼市房地产发展时间较短，存在一定的不稳定因素，尚需要市场的不断调节完善，06年的土地出让量呈稳步上升趋势，但07年土地出让出现大量流牌现象，近三个季度，土地流牌达10多宗，流牌面积达至1250亩，造成土地流牌，一方面是由于国家宏观调控不断出台，一定程度制约了开发商的开发进程，另一方面表明呼市房地产发展过快，供需不平衡，导致土地不断流牌。

7、房地产价格持续上扬2002年2003年2004年2005年2006年销售均价（元/㎡）14981560221228333612影响呼市房价攀升主要有四大因素，首先是来自于土地成本的增加，从而导致价格整体提升，其次是产品品质不断升级，建安成本的提高和附加值的增加促使房价提升，再次是各种主动和被主动性的市场需求量相继增加，最后是由于城市在制度建设中尚存在一定的缺陷，从而在交易中附加了诸多制度性成本8、住宅和商业用房空置率下降2006年，呼市商品房空置一年以上面积达36.29万㎡，同比增长了7.69%，其中住宅14.43万㎡，占空置面积的39.8%，同比下降了10%；商业营业用房12.12万㎡，占空置面积的33.4%，比上年下降了18.3%；住宅和商业用房的空置率下降，表明区域楼市需求量日益增加，有利于房地产市场的健康发展二、公寓市场调查研究1、发展现状分析Ø 市场需求旺盛呼市公寓物业的市场需求相对较为旺盛，由于占据总价较低优势，无论是自住还是投资，均具有较大的市场消费能量，据公寓楼盘的销售反映，相对其它物业，公寓的销售进度是最快的，充分说明该物业在呼市市场中的认可程度Ø 开发体量急剧增加呼市的公寓物业在近几年开发量显著增加，据不完全统计，截至目前，在近三年，区域房地产市场已售、在售和将售的酒店式公寓和单身公寓体量达到60万㎡左右，随着自治区六十周年大庆的举行，给呼市营造了绝佳的经济发展环境，客观上将推动呼市房地产业的蓬勃发展，公寓作为一种新兴的物业形态，在综合性价比方面占据极大优势，颇受众多开发商青睐，根据公寓物业的发展现状分析，呼市的公寓物业开发量仍将持续上扬。

Ø 以复合形式为主综观目前呼市的公寓市场，大部分是与商业、写字楼等形态共同组成一个综合性物业，通过各相关形态功能的互为补充，在提升楼盘整体附加值和市场竞争力的同时，使其中的公寓物业更能被消费者所认同，也有利于推动区域楼市的快速发展Ø 区域分布较为集中目前公寓楼盘主要分布于主城区，沿新华大街两侧尤为集中，这与呼市城市现状和规划布局密切相关，老城区的饱和、市政府的东迁、开发区的发展潜力等因素都影响着物业的区域分布，随着呼市城市的不断规划发展，公寓楼盘分布将更为广泛性，从而逐渐达到分布更趋合理的状态2、区域楼市个案分析波士名人国际项目名称波士名人国际地理位置新城区呼伦南路与中山东路交汇处规划布局项目总规划用地11600㎡，建筑面积近10万㎡，建筑高度近100米，得房率为80%，产权为70年，集商务、居住、娱乐、购物于一体建筑形态停车场规划有地下两层停车场，约500个停车位，面积为1.4万㎡；名人数码广场地上1—4层，面积为1.5万㎡；1F：品牌大世界：IT品牌形象店，IT专业店，品牌展示中心2F：数码新生活：通讯（）区、DIY装机、数码区3F：耗材天地： 耗材区、OA办公设备区、电脑医院、软件区、移动、联通、小灵通营业大厅。

4F：餐饮 休闲：主题餐饮、西快餐、网吧会所5—6层酒店式公寓7—25层规划为酒店式公寓，面积5.76万㎡，共约500户，户型面积范围为46-70㎡，111-180㎡，主力户型约为50㎡，约占总户数60%，约300多套写字楼1—26层，采用整层销售的形式，将单层分割为14个独立房间销售情况商业部分由北京同世飞天商业管理顾问机构统一招商；酒店式公寓于2006年3月开盘，已销售近95%，仅余30多户，起价5600元/㎡，均价6200元/㎡，层差价约为30元/㎡，写字楼起价为5200元/㎡，均价为5600元/㎡付款方式酒店式公寓可采取按揭贷款，首付30%，按揭时间最长为20年；写字楼采用一次性付款交付时间及标准项目于2007年年底交付，酒店式公寓全部采用精装修形式，层高3.6米，写字楼楼道采用精装修，内部空间为毛坯配套设施配套设施包括：交通、酒店、商场、邮局、医院、药店、银行、学校等基本信息发展商：内蒙古龙海房地产开发有限公司建筑设计：加拿大宝佳国际建筑师有限公司商业管理：北京同世飞天商业管理顾问机构物业管理：深圳市长城物业管理股份有限公司销售热线：8907555 8907666中银城市广场项目名称中银城市广场地理位置新华东街与展西路交汇处规划布局项目总占地面积28830㎡，规划总建筑面积20.5万㎡，总投资近6亿元，由高档综合商场、凯宾斯基酒店、精装酒店公寓、精装住宅、商务SOHO、超市、娱乐中心等组成。

总户数:住宅112户、公寓437户规划两栋25层公寓，约410户/栋，其中1—2层为街铺建筑形态酒店凯宾斯基酒店：共27层普通住宅公寓共15层，1栋，4单元/栋，2户/单元、层商场区共6层，前1个门、后1个门（均可出入）写字楼共25层酒店式公寓共25层待用楼共25层地下一层超市地下二层停车场销售情况酒店式公寓起价：4550元/㎡，均价：5400元/㎡，最高价：6000元/㎡ 交房时间截止2007年5月10日项目施工至地上十三层，交付为2007年12月31日配套设施中小学：39中、14中、东风路小学，幼儿园：塞外幼儿园，综合商场：长乐宫，银行：中行、建行、农行、商行、工行，医院：内蒙古医院，其他：伊泰大酒店、维力斯大酒店、金圃大酒店推广主题一个城市的梦想，一个阶层的荣耀基本信息开发商：内蒙古中银房地产集团股份有限公司建筑设计：加拿大赛美国际建筑设计顾问公司销售热线： 2235555 2236666中银城市广场酒店式公寓精装修标准项目品牌内装地板/地毯圣象墙面/壁纸立邦乳胶漆/圣象壁纸防盗门盼盼窗实德玻璃秦皇岛开关/插座TCL厨卫瓷砖欧神诺地砖欧神诺抽烟机老板电磁炉格兰仕家电整体橱柜珊嘉洁具广东产电视TCL空调海尔冰箱海尔洗衣机海尔电热水。