教学课件：第二章资产评估方法.ppt

资产价值资产价值×资产收益率＝收益资产收益率＝收益第二节第二节 收益法收益法 收益收益资产价值资产价值资产价值＝资产价值＝ 资产收益率资产收益率收益收益通过估测被评估资产未来预期收益并折通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路一种评估思路收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之产的价值等于其预期未来收益的现值之和和一、基本思路一、基本思路一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报来能给他带来的回报二、基本原理二、基本原理三、理论依据三、理论依据效用价值论效用价值论：：收益决定资产的价值收益决定资产的价值 收益越高，资产的价值越大收益越高，资产的价值越大资产的收益通常表现为一定时期内的收资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。

评估值四、基本前提四、基本前提1、被评估资产未来预期收益可预测并可、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量以用货币衡量2、资产拥有者获得预期收益所承担的风、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量险也可预测并可以用货币衡量3、被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测五、操作程序五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值六、参数确定六、参数确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期 在资产评估中在资产评估中,资产的收益额是指资产的收益额是指根据投资回报的原理根据投资回报的原理,资产在正常情况资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额下所能得到的归其产权主体的所得额 特点特点,其一其一,收益额是资产未来预期收益额是资产未来预期收益额收益额,而不是资产的历史收益额或现而不是资产的历史收益额或现实收益额；实收益额；其二其二,用于资产评估的收益用于资产评估的收益额是资产的客观收益额是资产的客观收益,而不是资产的实而不是资产的实际收益。

际收益 1、预期收益额、预期收益额（（1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率投资所期望的回报率2、折现率、折现率（（2）折现率的形式）折现率的形式Ø折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值 的比例的比例Ø本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现 值的比例值的比例Ø基本方法：基本方法： 无风险报酬率＋风险报酬率无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（（3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险3、收益期、收益期（（1）基本含义）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间是资产具有获利能力持续的时间（（2）收益期估测方法）收益期估测方法Ø以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测Ø以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测Ø根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测七、基本方法七、基本方法评估值＝评估值＝ Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期从从大大的的方方面面来来看看，，收收益益法法的的计计算算方方法法可可以以分分为为若若干干类类，，其其一一是是针针对对评评估估对对象象未未来来预预期期收收益益期期限限的的情情况况划划分分，，分分为为有有限限期期和和无无限限期期的的评评估估方方法法；；其其二二是是针针对对评评估估对对象象预预期期收收益益额额的的情情况况划划分分，，又又可可分分为为等等额额收收益益评评估估方方法、法、非等额收益非等额收益方法等等。

方法等等 为为了了便便于于学学习习收收益益法法中中的的具具体体方方法法，，先先对对这这些些具具体体方方法法中中所所用用的的字字符符含含义义做做统统一一的的定义P——P——评估值；评估值；i——i——年序号；年序号；P Pi i————未来第未来第i i年的评估值；年的评估值；R Ri i————未来第未来第i i年的预期收益；年的预期收益；r——r——折现率或资本化率；折现率或资本化率；r ri i————第第i i年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；t——t——收益年期；收益年期；n——n——收益年期；收益年期；A——A——年金P＝＝ Ri / (1+r)i1、未来各年收益额不相等、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数评估值＝评估值＝A/r2、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期 年 金（各年相等的收益额）本金化率P＝＝A× [1－－1/(1+r)n] / r3、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有限期 年 金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值＝评估值＝ Ri/(1+r)i + A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 --无限期无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)n年(含n年)以前收益有变化评估值＝评估值＝ Ri/(1+r)i+ A/[r(1+r)t][1-1/(1+r)n-t] 5、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 --有限期有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)收益在t年以前有变化例例1：： 假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。

经预测，该企让，聘请评估师估算其价值经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，本金化率为万元，本金化率为4%请估算该企业的价值请估算该企业的价值评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例2：： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让经预测得出用于抵冲债务，现拟转让经预测得出6年预年预期收益年均为期收益年均为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估，请估算该企业的评估值算该企业的评估值P=（（900/8%））[1-1/（（1+8%））6] =900×4.6229=4160.59（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产预计未来五年收益额分别是是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万万元假定从第六年开始，以后各年收益均为元假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%确定该收益性资产在永续经营条件下的评估确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。

值收益法应用案例：收益法应用案例：永续经营条件下的评估过程：永续经营条件下的评估过程：首先首先，确定未来五年收益额的现值确定未来五年收益额的现值计算中的现值系数，可从复利现值表中查得计算中的现值系数，可从复利现值表中查得12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=10.9092+12.396+9.7669+7.513+8.6926=49.2777其其次次，，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，，即即：：14/（（10%））=140（万元）（万元）最后最后，确定该企业评估值：，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49.2777+140×0.6209=136.2037（万元）（万元）查第5年的现值系数，经常会疏忽。