平罗一、二村村屯改造项目可行性研究报告.doc

沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目可行性研究报告目 录第一章　总　　论 2一、项目概况 2二、可行性研究报告编制依据 3第二章　项目建设背景和必要性 4一、项目建设背景 4二、项目建设的必要性 8第三章　建设地址与建设条件 10一、建设地址 10二、建设条件 10第四章 建设规模和建设内容 11一、建设规模 11二、建设内容 11第五章 建设方案 12一、总平面布置 12二、土建 13三、公用工程 16四、消防 17五、环境质量综合保障 18第六章 实施进度 19第七章 工程投资与财务分析 20一、总投资估算 20二、资金筹措及计划 22三、销售收入 22四、财务评价 23第八章 结论与建议 25第一章　总　　论一、项目概况（一）项目名称沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目二）项目建设地点沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村三）建设规模与内容沈阳市于洪区平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目规划总用地面积51.0024公顷，居住人口1.75万人，规划以居住为主，周边拥有配套的文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

总建筑面积为102.0048万m2，其中住宅建筑面积为61.2029万m2；公建用地面积20.4010万m2；道路用地面积10.2005万m2；公建用地面积10.2005万m2；建筑密度20，容积率为2.0整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区四）总投资及资金来源该项目建设总投资为118454.42 万元项目建设资金来源由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决五）建设期限项目建设期26个月，即2012年7月～2014年9月二、可行性研究报告编制依据⒈《投资项目可行性研究指南》（试用版）；⒉《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3.《全国农村环境综合整治规划（2010-2015年）》；4.《村庄整治技术规范（GB50445～2008)》；5.《饮用水水源保护区划分技术规范（HJ/T338-2007）》；6.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；7.相关设计规范标准；8.项目业主提供的有关资料；第二章　项目建设背景和必要性一、项目建设背景（一）区域基本概况：　于洪区是辽宁省省会沈阳市的近郊区，位于沈阳市区西北部，东临铁西、皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯区相望，北邻沈北新区。

全区地势平坦，四季分明，属半湿润大陆性气候，总面积499平方公里，总人口60多万 （1）地理位置 　        于洪区地处沈阳经济区核心区域，是沈阜城际连接带龙头地理位置得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内拥有沈山、秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专用铁路已并入东北路网沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304国道等道路纵横交错，构成了四通八达的交通网络于洪区的临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内2）气候     于洪区属暖温带大陆性半湿润的季风气候，其特点是四季分明、雨热同季、干冷同期、光照充足、降雨集中年平均气温为7.5度，最冷是1月份，最热是7月份年平均降水量为659.6毫米，年日照时数为2527小时，日照百分率为 57%     （3） 面积     全区土地总面积499平方公里于洪区三环内城市规划区80平方公里；外围靠近三环地区以产业集群、村镇为主，是发展活跃的城市边缘区；再外围以村屯、农用地、水域为主，是城市的生态保育区。

    （4） 水资源    于洪区境内有浑河、蒲河、细河、九龙河、小浑河5条河流流经总长149.7公里其中浑河发源于长白山脉龙岗山，流经八县、市，在海城三岔河和太子河汇流，经营口入辽东湾从中长铁路桥处流入于洪区境内河长37.2公里全区天然降水和地下水总量多年平均达36，597万立方米    （5）地势 　　    于洪区地势东北高，并向西南微倾斜 除平罗镇黄土坎一带属山前倾斜平原以外，均属下辽河平原地形平坦而开阔，一般海拔在30-40米之间    （6） 行政区划 　　    1964年建区以来，经过多次行政区划调整，于洪区现辖12个街道办事处二）区域经济概况：  全区上下锁定全域城市化发展目标，主动融入沈阳经济区发展大局，经济结构持续优化，重大项目纷纷落地，发展环境极大提升，人民生活显著改善，全区经济实现了又好又快发展，综合实力显著提升          2011年实现：          ——地区生产总值379亿元，增长14.2%；          ——财政一般预算收入36.5亿元，增长28.6%；          ——固定资产投资253亿元，增长25.4%；          ——实际利用外资3.2亿美元，增长48.8%；          ——出口总额1.98亿美元，增长20%；          ——社会消费品零售总额56.1亿元，增长18.7%；          ——城镇居民年人均可支配收入22730元，增长14%；          ——农民年人均纯收入13955元，增长12.5%。

三）区域基础设施概况：于洪区处于东北公路、高速公路、铁路交通枢纽的核心，是东北地区连接山东、京津唐等关内地区的重要交通门户，是贯通朝鲜、韩国、俄罗斯等国家的陆路交通重要节点 于洪区是沈阳市西部主要交通出口，区域内沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304国道等道路纵横交错，城市二、三环以及启动建设的四环、五环公路贯穿全境，拥有沈西最大的铁路编组站 于洪区临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内，构成了四通八达的立体交通网络 于洪区工业实力雄厚，已经形成了通用设备制造、电气机械及器材等七大主导行业以及家具、五金等四大产业集群，工业总量位居全市第三位，工业规模化和集团化发展格局初步形成尤其是依托沈阳基础雄厚、规模宏大、技术先进的装备制造工业，在机床、输变电设备、电线电缆等机械工业方面形成了门类齐全、配套完备的装备制造配套产业链条     于洪区现代服务业繁荣发展，拥有各类要素市场26个，年市场成交额超过600亿元，伴随着城市化建设和城市人口加速聚集，家乐福、华润万家、碧桂园五星级酒店等大型商贸项目竞相涌入，呈现强劲的发展态势。

房地产业和商贸业更是硕果累累，碧桂园、恒大、阳光100、绿地等开发企业已经进入，众多商业载体发展迅速    农业现代化水平在全省领先作为辽宁省农业现代化示范区和国家16个农业高科技示范区之一，以高端设施化、产业化为特色的现代农业取得长足发展，拥有规模化农事龙头企业50余家，农业科技园区12个，富民经济小区185个，千代食用菌、德丰蔬菜、小韩蔬菜工厂等现代化农业生产基地无论是生产规模，还是技术装备水平，均位于全省乃至全国前列四）自然资源与环境现状沈于公路、新潘公路、平望公路纵横镇域，四通八达村村通油路，村村通汽车，村村通自来水，村村通程控有线电视24小时接收全国各地节目镇内设有供电所，新改造的电网和先进的电力设备，为各项事业的发展提供可靠的保障蒲河、九龙河、六0灌渠流经镇域，而且是沈阳市北郊城区的自来水水源地，为生产、生活提供充足的水利资源五）项目区概况：本项目区位于沈阳市于洪区北部的平罗镇平罗村，是沈阳市北郊城区的自来水水源地，是沈阳市的各种经济作物种植基地是沈阳市优质粮食生产基地，也是优质大米产区平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环、荷兰村仅4公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。

平罗镇70平方公里，可使用面积9.5万亩辖18个村委会，3个居民委，全镇总人口为2万人平罗村土地总面积1328.4517公顷，其中平罗一村441.3960公顷；平罗二村460.0634公顷全村居民居住较为集中二、项目建设的必要性（一）项目建设是满足平罗村农民不断提高的生活质量水平的需要随着我国经济的快速发展，人民收入水平的不断提高，对生活质量的要求也与日俱增，其中环境质量的改善和提高是提高生活质量和生活水平的最主要的内容对加快推进城乡建设发展增添活力并有利于盘活当地的经济二）项目建设是改善平罗村投资环境，促进平罗村经济发展的需要随着改革开放的不断深入，沈阳市及于洪区的经济建设日新月异，大批国内外企业纷纷落户平罗工业区，来平罗工作的中外企业员工不断增加但多年来平罗生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的园区住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾 通过项目的建设，将促进经济作物种植、农副产品出口基地和平罗工业园区知名度的进一步提升，人员的流动交往和信息沟通，将增加国内外投资者投资兴趣，会极大地促进和扩展区域经济与国内外经济的联系，推动社会经济可持续发展 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。

根据我市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，已将房地产业列为重点培育发展产业加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措本项目为住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对园区住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义因此本项目建设对改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义综上所述，项目建设是十分必要的第三章　建设地址与建设条件一、建设地址（一）建设地点与地理位置本项目区位于平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环、荷兰村仅4公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连沈于公路、新潘公路、平望公路纵横镇域，四通八达，地理位置优越 项目建设地点为于洪区所辖平罗街道平罗一村、平罗二村二）建设土地权属类别与占地面积建设项目涉及土地为该村集体土地， 占用土地总面积51.0024公顷二、建设条件（一）社会经济条件平罗镇70平方公里，可使用面积9.5万亩。

辖18个村委会，3个居民委，全镇总人口为2万人2011年农民人均纯收入达到13955余元二）自然气候、水文平罗村地处沈阳市区西北部属暖温带大陆性半湿润的季风气候，其特点是四季分明、雨热同季、干冷同期、光照充足、降雨集中年平均气温为7.5度，最冷是1月份，最热是7月份年平均降水量为659.6毫米，年日照时数为2527小时，日照百分率为 57% 第四章 建设规模和建设内容一、建设规模平罗街道平罗一村、平罗二村村屯改造项目总用地面积51.0024公顷（约765亩），总建筑面积102.0048 公顷，其中住宅61.。