杭州商业地产的发展之路.doc

杭州商业地产的发展之路从地摊商铺到大型综合体杭州商业地产的发展之路大杭州浮现新商圈很杭州很经典它们是杭城商业地产的标杆“限购令"出台，杭州的住宅市场受到影响政策推出后首周，杭州主城区商品住宅共 预订86套，环比此前一周下降了 81%相对于住宅市场的冷清，基本不受调控影响的商业地产，出现了热销迹象近期面市 的几个该类项目，都取得了不错的销售业绩•有人说，商业地产的春天来了在经历了十数年的发展之后，杭州的商业布局也进入了迅猛发展的新阶段以往粗放、 自主、由点带线的发展模式，也逐渐转变为集约、政府引导、业态多元化的商业布局各大经典商业地产项目的陆续出现，则丰富了杭州的建筑种类，提升了杭州城的档次商业地产，这个曾一度作为住宅地产副产品存在的建筑类别，如今成了市场的新宠从地摊商铺到大型综合体杭州商业地产的发展之路杭州最早的大型商场之一——解百10年前，如果要问杭州休闲购物去哪里，你得到的答案，很难跳出以武林广场为中心 的三公里范围：武林路、体育场路、延安路、湖滨，或许，还有吴山广场和河坊街杭州的 商业集聚区，曾一度粗放、无序地蜷缩在杭州老城区的这些街道10年后，随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州 的商业地产发展也迎来了一个春天：从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面, 由单一业态向多元业态，迅速发展。

商业地产经历四个发展阶段这神从自发集聚到政府引导的商业发展，走过了四个阶段第一阶段——初步发展（1997年以前）：在这一过程中，杭州的商业业态以地摊、社区 底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总 体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散杭州商业地产的正式起步，要从专业市场说起1992年至1997年之间，延安路南段建 设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺, 它们成为杭州第一批成型的商业项目第二阶段——逐步成长（1997年.2001年）：1998年，银泰百货开业；1999年，杭州大 厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业几大百货公司的相继兴起，标志着以百货为主力商 家的武林商圈正式形成这一阶段商业地产的发展，也直接促成了延安路沿线商业的成熟第三阶段——快速发展（2002年-2（） 10年）：湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项 目的建立，促进湖滨商圈从依托旅游商业发展转向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高 档消费集中地的形象同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进 入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。

第四阶段——平稳发展（2010年以来）：凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地 铁综合商业体的出现，将进一步巩固区域级商业中心的地位商业格局日益鲜明当前，杭州的商业格局己经呈现出口益鲜明的发展特征一心多点”的格局，己经开 始向“多心多点的格局转变，区域消费将成为主流根据杭州市商业网点规划，未来杭州将 会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架 的杭州商业格局，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈共同组成了杭州市级商业中心，这三个商圈中，武林 商圈以武林广场为中心，湖滨商圈以延安路龙翔桥为中心，吴山商圈以吴山广场为中心，形 成了延安路一线三个中心的格局这三个商圈，集中了杭州主城区范围内的所有百货类商业 其中，杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的百货商店，有大量国际一线品牌入驻，其辐射 力面向整个浙北地区；银泰百货则是杭州青年群体的时尚中心，集购物、餐饮、休闲娱乐为 一咻武林商圈是个高档的购物中心，对于bl前整个杭州区域来说，也是唯一的一个中心钱江新城——这片过去为鱼塘菜地之用的处女地，未来将成为杭州的CBDo 2010年4 月，杭州万象城正式开业，瞬间就成了杭州“潮人”们钟爱的购物、餐饮、娱乐场所；此外， 波浪文化城已经建成、来福士广场也己经动工......钱江新城商圈，将在不久后正式成型。

未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心目前， 临平副城已经有银泰百货临平店、中都百货、沃尔玛临平店进驻；萧山江南城也有包括汇德 隆百货、解百萧山商厦、二轻购物中心、大润发超市、江苏时代超市、恒隆广场衣之家百货、 萧山商业城等进驻；而正在成熟中的下沙沿江东部板块，因为有了保利、世茂、金隅、九龙 仓、龙湖等诸多大牌开发企业的进驻，未来的商业地产市场也将逐步成熟起来据业内人士分析，根据目前的发展态势，当前的杭州除了上述正在形成的副城商业中 心之外，包括城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥等板块，都将有望在今后几年，成为 杭州成熟的区域商业中心201()年，从南到北、自西的东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中，一大 批大规模、高档次的商业地产项目将陆续面市比如来福士广场、原筑壹号、同方国际广场、 野风现代中心、浙商财富中心、杭州东部国际商务中心IBC、北城天地等综合体项目，聚合 着商业发展的能量，己然撼动了杭州的商业版图一场商业地产的剧变，正在改变着一座城 市大杭州浮现新商圈万象城实景随着商业地产市场的逐渐成熟，其产品线也开始了多元化发展，从传统的百货大楼、 特色街区、社区商业、专业市场，到写字楼、酒店式公寓、星级酒店等，涵盖了几乎所有的 商业业态。

而杭州城市范围的扩大，更使得…批新商圈逐渐浮现未来，它们或许是住在不同城 区的杭州市民日常生活购物、休闲娱乐的首选地钱江新城或成顶级商今年4月，万象城正式开业，这座占地24万平方米、造价25亿元的庞然大物，坐落 在最具国际化发展潜力的钱江新城作为杭州目前规模最大的综合体项目，万象城由24万 平方米购物中心、11万平方米甲级写字楼、6万平方米超五星级酒店，以及25万平方米酒 店式公寓组成它带给人们的全新生活方式，正悄然改变着杭州的商业格局在传统的延安路商业圈，一个商业项目往往只体现一•种功能，商业模式比较单一早 前，在银泰百货只能购买流行服饰，看电影要去奥斯卡电影大世界，吃顿美味的晚餐可•能要 去河坊街而在万象城，购物、餐饮、休闲和娱乐全都可以一站式完成除万象城外，钱江新城类似的综合体项目还有很多，如高德置地广场和凯德来福士广 场此外，作为未来的长三角南翼金融中心，钱江新城还将承担起高规格的商务办公功能, 中豪•望江国际、万银国际、迪凯国际中心等项目的亮相，正在满足这些要求随着这些商业地产项目的逐渐启动，加上钱江新城作为杭州中央商务区的高规格规划, 钱江新城商圈的出现，或许将超越传统的武林商圈，成为杭州商业新一极，未来的影响力， 将扩至全省乃至全国。

大城西商圈逐渐形成与钱江新城的高起点不同，城西作为杭城最早的居住区，其商业发展经历了一系列演 变早期，城西开发了丹桂公寓、金都花园、南都花园、桂花城等一大批商品房，居住氛 围逐渐形成，但基木没有规划商业项目2004年，西城广场的出现，开始填补城西匮乏的 商业设施今年年初，大型购物中心印象城也开业了如今，西城广场和印象城已成为城西 居民日常生活消费的首要场所除了西城广场和印象城，在城西，最为知名的商业地产，要数位于丰潭路和余杭塘河 一带的银泰综合体了，这个集休闲、娱乐、购物、餐饮、健身、商务办公为一体的商业项目， 当初一经规划，就被人们认为将成为城西的新核心去年底，银泰综合体已经正式动工城西的概念将不仅仅局限于古荡、翠苑、蒋村一 带，一个“大城西商圈”的概念正在被更多人所接受未来，大关、拱北、祥符、三墩、紫金 港、蒋村、古荡、翠苑等居住区都将在大城西商圈的辐射范围之内而今，以申花板块为核心的商业聚集区己成为城西的新区域中心，杭州的新兴城市商 圈正在加速呈现城西商业正摆脱以往单一的西城广场模式，1可综合性的区域商业中心转型, 大城西商业格局正在形成城东新城将与钱江新城鼎足而立作为杭州“双城记”之一的城东新城，也正经历着与钱江新城类似的变化。

根据规划，以火车东站为核心的城东新城，将发展成为长三角综合交通枢纽性商务商 业中心早在新城规划正式出台前，区域内的项目就已经纷纷热销处在核心区域的中凯•东 方红街是商住综合体，其住宅早己售罄，商业部分也正在热销中城东新城规划的利好吸引了大批地产商进驻如今，区域内或区域附近已有多个商业 地产项目呈现位于筑桥的原筑壹号，是由公寓、酒店、独院办公楼、写字楼等物业形态组 成的综合体项目位于德胜路与绍兴路交叉曰的野风•现代之星，是高规格的商务办公写字 楼区域辐射区内的大型商业地产项目，还有位于秋涛路和艮山西路交义口的同方国际广场 等有业内人士评价，随着城东新城的不断发展，未来将有可能形成与钱江新城、武林商 圈却足而立的格局一些综合体项目正在制造热点商圈在这些大型区域商业中心之外，还有部分区域，由于一些大型综合体项目的建设，正 逐渐演变成热点商圈如城北的创新创业新天地和远洋运河商务区据了解，创新创业新天地项目将是杭州 城北区域的标杆性商业综合体，将形成集总部商务、商业休闲、文化创意、都市工业功能于 一体的商业商务核心区；远洋运河商务区，则将是一个集工作、居住、娱乐、生活为一体的 超大型城市综合体在滨江，有一条“星光大道”。

这条全长达130()米，总建筑面积约30万平方米的项目， 将被打造成一个商业“明星”汇聚的展示平台，是杭州首个国际化体验式主题商街，也是杭州 提出的百个城市综合体中比较具有代表性的一个在下沙金沙湖，一些综合体项目的动工，也正在推动该板块成为一个商业地产开发的 热点区域区域内亮相的首个综合体项目——杭州东部国际商务中心，由酒店式公寓、五星 级酒店和高档写字楼组成未来，这里还将有龙湖地产、保利地产等知名开发商开发的多个 商业综合体项目出现很杭州很经典它们是杭城商业地产的标杆公元大厦位于黄龙商务区，总建筑面积11.5万平方米，由两幢21层塔楼、四个裙楼、两条廊柱、7000平方米的景观庭院和专用的黄龙新闻发布中心组成，是一个不带任何商业配套的纯竺字楼项目项目由德国GMP建筑师事务所规划设计，2006年交付使用，至今仍是杭州顶级写字楼的代表作杭州大厦购物中心由A、B、C、D四座单体大楼组成，A、B座于1993年开始营业, C座坤和店、D座华浙店于2009年4月开始营业杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的 百货店，有大量国际一线品牌入驻，其辐射力面向整个浙北地区于1998年开业的银泰百货，是杭州百货业的后起之秀。

项目位于杭城的黄金地段 武林广场南侧，是一家集百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化百货商场，是杭城主 要的服饰类消费场所h o u s o •♦万象城地处钱江新城核心区，占地约150亩，规划建筑面积超80万平方米（含地下），由“万象城”购物中心、甲级写字楼、星级酒店，以及服务式公寓、住宅等多种物业形态构成,是杭城目前规模最大的都市综合体目前购物中心部分已于今年4月开业星光大道位于钱江南岸三桥和四桥之间，毗邻滨江区政府项目集购物、美食、娱 乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，旨在将商业与文化艺术相结合，打造美国好 莱坞“星光大道”和中国香港“星光大道”的杭州版项目辐射整个滨江区，是滨江地标性建筑位于杭城黄龙商务区的世贸丽晶城，是目前杭州城市中心规模最大的综合性楼盘之一作为该区域压轴之作，项目定位较高，无论是规划设计还是物业管理，都是以国际标准来打造的，是杭城目前最具国际化的商务办公写字楼近年来，相比于风生水起的住宅市场，杭城商业地产的发。