浅谈房地产开发企业自管物业.pdf

1 浅谈房地产开发企业自管物业的必然性 浅谈房地产开发企业自管物业的必然性 北京顺天通物业管理有限公司 吴卫东 我国内地一些城市物业管理有以下几种形式，一是由开发商自建自 管的各类物业，二是政府统管和党政机关、事业单位、企业自管房产转 型的物业管理， 三是专业化物业管理 （即专业经营公司、 专业顾问公司、 专业服务公司） 而开发商自建自管物业比重很大，究其原因，首先是 内地城市物管市场尚未形成，市场主体无法按规则对接，也谈不上规范 有序特别是普通住宅小区和经济适用房小区的物业管理在执行限制 性政策的情况下，低标准收费，高标准服务如此物业管理，以盈利为 目地的物管公司一般不承接一些开发商为了项目的持续式发展，在一 段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管理，向购房者 提供售后服务从理论上讲，如果开发商有能力将开发利润的一部分支 付到物业管理，而所提供的物管服务即规范又合理，其实质是一种让利 销售行为这种开发企业自管物业的模式是符合市场规则的 其二、由于内地城市经济发展不平衡，物管市场发育不完善，社会 及业主对物业管理服务行业认识较低，政府导向偏袒业主：即社会稳定 的政治要求高于市场需求，致使市场化的物业管理不易操作。

如果没有 开发商的保护和强有力的经济支持，那些因政策限制收费的物管公司很 难生存 其三、业主入住后，对房屋功能及质量提出合理要求，通过开发商 所属物管公司出面协调既解决了开发商直接与业主发生矛盾，减轻了 开发商压力，也方便了业主（一般讲，有实力且管理规范的开发企业， 能够与其物管公司配合，为业主及时解决问题） 综上所述，房地产开发商，在一定时期内自建物管公司管理物业的 模式，无论是近期或长远发展，只要是操作规范、运作合理，其物管公 司能认真执行政策法规，能独立经营，遵守市场规则，也具有完全民事 法律责任能力，作为一个积极完整的市场主体，无需要求其隶属关系或 资产背景必须与开发企业有无联系，因此，随着内地城市的经济发展， 物业管理行业将会形成和规范，市场化的物业管理也会蓬勃发展，物业 2 管理市场主体将呈多元化，各种投资形式和管理方法，对物管市场产生 影响所以只要是符合市场需求的管理模式和经营方式，我们都应该积 极探索，以促进物业管理市场更加规范但是，在目前阶段的实践中， 类似的物管公司应注意并不断改进几个方面 一、 物业管理公司的资质必须合格小区入住达 50%，成立业主管 委会后，要及时调整物业的委托管理关系，接受业主的委托和 监督。

二、 必须是相对独立经营的管理公司开发商参与投资，但不能干 涉其经营活动，避免物管行为不规范而降低服务质量，杜绝急 功近利使资产产权与经营权分离 三、 独立承担民事法律责任分清物管公司与业主之间、物管公司 与开发商之间的责任关系，并对相应的法律关系负责，不能承 担开发商与业主因房屋销售和工作质量纠纷而引发的法律责 任（接受合法委托除外） 总之，所谓开发商自建物管公司自管物业，实质是两个不同阶段的 物业管理行为在业主管委会未成立前（第一管理阶段） ，按规定开发 商有权自建物管公司或外聘物管公司管理其物业，从理论上讲，其管理 行为是合法的但物业项目使用后，业主入住率达 50%，进入第二管理 阶段，开发商的业主地位发生变化，从大业主变成中小业主或完全退出 业主阶层，管理地位也发生变化，由直接或间接管理物业变成物管公司 的投资者，即完全退出物管经营活动开发商不与业主直接或间接发生 物管关系，而由专业物管公司与业主委员会签订物管合同，使物业项目 管理进入良性循环所以，开发企业在不同的阶段参与物业管理有其合 理性和必然性 3 不断探索 勇于创新 追求卓越 北京城市开发物业管理有限公司 不断探索 勇于创新 追求卓越 北京城市开发物业管理有限公司 一、 北京城市开发集团物业管理概况： 一、 北京城市开发集团物业管理概况： 北京城市开发集团是一个集规划设计、征地拆迁、工程建设、物业 管理的综合性房地产开发企业，物业管理作为房地产开发的一个重要环 节，也由小到大，取得了长足发展，先期成为集团的支柱行业。

集团物业管理始于 1983 年至今已 18 年，从单一的房屋管理发展到 今天的物业管理，逐渐走向成熟截止目前已有 8 个物业管理单位，其 中亿方物业管理公司、方庄物业管理公司 2 个单位被建设部批准为一级 物业管理资质企业除管理望京、方庄、通惠家园、芙蓉里等 60 多个 住宅小区外，还有涉外公寓、合资办公楼、国内联营办公楼，形成了一 定的管理规模 共管理房屋 664 万平方米， 电梯 780 部， 高压供水泵 522 台，22 座锅炉房，4-40 吨锅炉 85 台有 3 个小区获得建设部示范小区 称号，4 个小区获得建设部优秀小区称号，7 个小区获得北京市优秀小 区称号目前，集团物业年度经营收入近 4 亿元，占集团总经营收入的 12%，初步形成集团的支柱行业 在工作中我们始终坚持“开拓、拼搏、团结、奉献”的企业精神和“住 户至上，服务第一”的指导思想，树立“以人为本，真情服务”的理念， 为住户提供持续满意的服务，取得良好的经济效益、社会效益和环境效 益，赢得了广大业主和使用人的赞誉 二、开发集团物业管理十八年的探索历程 二、开发集团物业管理十八年的探索历程 1983年-2001年是我们不断探索房屋管理体制如何适应社会发展的 十八年，这期间集团房屋经营管理先后有三种模式。

（一）突破旧房管模式，根据房屋管理的国情，在北京市率先实行新建 4 住宅小区房屋的统一管理和委托代管模式 集团 1983 年开始管房，成立了第一房屋管理公司，开始时实行的 是国家统一租金小区实行管理，1986 年 3 月根据住宅小区高层多、设备 多而低租金不能维持正常管修的实际情况，总公司批准了第一房管公司 的经营管理改革方案，即明确产权关系，产权单位按照管理项目和要求 合理付管理费同时，开发建设单位投资建设的附属、配套等公共设施 统一由我们管理经过试点取得成效，于 1987 年全面推广，并取得了 社会的认可和建设部的肯定，走出一条房屋委托代管的企业化管理之 路 （二）适应市场经济的发展和住户的需要，对方庄住宅区实行物业化管 理 集团第二房管公司成立后，决定在方庄实行物业化管理的方式变 单一的房屋管理为包括保安、保洁、绿化、社区服务等综合管理，为广 大住户提供与生活相关的服务和优美整洁、安全舒适的生活环境经营 方式除继续推行委托代管外，对电梯、天线、保安、保洁等专业项目委 托专业公司，实行社会化、专业化的管理办法物业公司有严格的管理 制度，对专业公司定期检查，强化监督管理职能。

（三）积极探索新的管理模式，对住宅区实行社会化、全方位管理 望京住宅区是北京市目前最大的居住区，为管好这一新城，从建设一开 始集团成立了望京实业总公司根据这一小区的实际情况，确立了住宅 区物业管理体制向社会化、专业化，全方位方向发展，高起点高标准， 一步到位实行物业管理，提出了“只有住户想不到，没有我们做不到” 的经营思想，以占领小区市场，洞察业主需求为出发点，采取多种有偿 服务的方式，以小区养小区，形成物业管理的良性循环 十八年来，我们始终把优质服务作为工作的主线贯穿于物业管理的 各个环节，探索出“夏季防雨漏，冬季保供暖，一年四季抓电梯”的工 作规律；率先在全市物管行业提出并做到了电梯 24 小时运行服务和对 电梯设备实行“日巡视、周保养、月检查”等一系列设备管理工作制度； 总结了夏季防雨漏的“四逢” （逢雨必查，逢查必报，逢报必修，逢修 必验）工作经验；坚持供暖“四公布” ，并连续多年做到三个 100%（100% 准时点火，100%设备安全运行，100%住户室温达标） ；实行“住户报修 5 30 分钟到现场，工人维修不去二回”的制度；为方便居民生活，开展多 种形式的家政有偿服务。

我们所从事的这些工作，为住户提供了便捷、 舒适的生活环境，得到产权单位、业主和社会各界的认可与称赞 从 92 年开始，我们连续在集团系统开展了争创文明小区、优秀小 区的活动，实现了从单一的房屋管理向综合的物业管理的转化通过创 优，集团产生了芙蓉里、南胡东园等 3 个全国示范小区；芳城园二区、 望京西园四区等 4 个国优小区；西坝河东里、芳城园一区等 7 个市优小 区在创优的同时，集团注重用优秀小区以点带面，推动集团各小区的 物业管理向纵深发展 三、适应市场经济的发展，建立物业管理新机制 三、适应市场经济的发展，建立物业管理新机制 （一）发挥整体优势，颁布物业决定 随着社会主义市场经济和城市住宅小区开发建设的发展，物业管理 作为与房地产现代化生产方式相配套的管理机制越来越显示出它的生 机和活力集团公司认识到建设部 33 号令和北京市 21 号令要求对住宅 小区实行物业管理，是加强城市管理、提高住宅小区整体管理水平，为 居民创造优美、整洁、安全、舒适人居环境的重要举措；是物业管理企 业求生存、图发展、增效益的根本出路为此，集团公司为实现一业为 主、各业并举、综合发展、多元经营的总体格局，进一步发挥集团的整 体优势，提高物业管理企业在市场经济中的生存能力，于 1996 年 11 月 颁布了北京城市建设开发集团总公司关于改革现行房屋管理体制，加 快物业管理行业发展的决定 ，提出了“物业管理要先期发展成为集团 的支柱行业”的战略部署，翻开了物业管理的新篇章。

（二）建立物业管理新机制 集团所属各物业管理公司认真按照北京市住宅小区管理办公室关 于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知 、 关于全面开展 组建物业管理委员会工作的通知要求，积极开展筹建小区管委会的工 作，严格按照规定的程序选举产生了小区物业管理委员会，制定了管委 会的章程，明确了管委会的权利义务小区管委会成立后分别与各物业 管理单位签定了委托管理合同双方的权利义务通过物业管理委托合同 来明确和保证，两者结合在一起，共同实现物业管理的预期目标管委 6 会的自治管理与物业公司统一管理相结合标志着物业管理新机制的形 成与此同时各物业管理公司也用新机制规范自己的行为，实现了统一 专业化管理模式，为物业管理全面均衡发展奠定了基础 （三）以人为本，为居民提供持续满意的服务 物业管理作为一个朝阳行业，其生命力就在于它以人为核心，为业 主、住户提供方便的、持续满意的服务为此，我们始终把“以人为本， 真情服务”的理念贯穿各项物业管理工作随着人们生活水平的提高、 需求的多样性，我们的服务项目也逐渐丰富多彩了除了确保用水、用 电、乘梯、收视、供暖、保安、保洁、维修等物业管理基本工作项目正 常之外，我们更注重了小区居民物质和文化生活方面的需求。

在望京居 住区我们组建了望京园劳务服务有限公司，从最开始的小时工服务发展 到今天的护理病人、清洗地毯、电器维修、配送服务、深层保洁、代办 保险、送奶上门、代收洗衣、鲜花礼品、送水做饭、介绍家教、婚庆婚 介、信息咨询、送餐服务、装饰装修、小饭桌、保姆、汽车美容、代购 机车票、报刊零售、商务服务等三十余种服务项目在方庄住宅区我们 成立了家政社区服务中心，设有电器维修部、洗衣部、家庭保洁部、理 发部等服务部其中最有特色的是高空救援，即通过高空清洗作业队为 忘带钥匙的居民打开房门，以解燃眉之急三年来提供高空救援 30 多 起在满足业主、使用人物质生活的同时，我们还注重精神文化生活方 面的需要，方庄物业管理电视频道已开播三年，它以“面向方庄，服务 方庄”为出发点和落脚点，围绕物业管理、社区服务等内容播出老百姓 关心的新闻和专题节目 “望京之春文化节”已连续举办了四届，各种 讲座、晚会、培训班、娱乐室更是深得住区百姓的喜爱 周到的物质生活服务和丰富的精神生活服务为小区业主、使用人提供了 良好。