房地产土地增值税清算涉税风险管控.doc

房地产土地增值税清算涉税风险管控 摘要：基于我国经济水平不断进步与开展的背景下，房地产行业也获得了更多的开展机遇房地产企业的开展与进步，也带动了其他产业的进步，使得我国的税收不断提升，加快了经济开展速度在房地产企业的开发工程过程中，土地增值税属于重要的税种，会对企业的经营活动产生直接影响但由于土地增值税的清算过程较为复杂，如果税收筹划不合理，就可能引发许多风险问题因此，房地产企业需要对各种风险进行把控，并且采取科学化的管控策略，防备涉税风险本文从土地增值税内涵展开分析，提出了房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控的有效对策，具体如下 关键词：房地产；土地增值税清算；税务筹划；涉税风险管控 为了做好我国房地产价格有效调控的工作，政府出台了许多与土地增值税清算有直接关系的政策希望能凭借宏观政策调控的方式，抑制房价，实现对其增值的控制因此，房地产企业要想实现良性开展目标，就要充沛了解我国税收根本政策，以此在多变的市场竞争中站稳脚跟基于新时期开展背景下，土地增值税纳税筹划逐渐成为房地产企业关注的焦点但就实际情况进行分析，许多房地产企业对于这项工作了解不全面，对于政策解读、手续办理理解不深入，使得税务筹划工作落实面临许多问题，不利于房地产企业的持续开展。

因此，为了获得更高的经济利润，需要做好涉税风险管控工作，制定合理的税务筹划计划 一、土地增值税内涵 〔一〕土地增值税的定义土地增值税的根本含义就是以国家的根本权益为核心内容，并且参加财政收入，主要就是为了防止炒卖土地的问题出现，以此加快房地产市场的改革与转型开展速度通过对房价进行调控，梳理房地产经营开展流程，并为市场经济体系的完善做好铺垫其也属于提高群众生活幸福感，提升生活品质的重要因素土地增值税就是以我国公布的政策为核心，遵循法律法规，发展合理征税赋税工作征税对象具体如下：地上建筑物、国有土地使用权转让、其他附着物取得的增值额在我国社会主义经济体系的建设阶段，征收土地增值税属于必然形式，能有效防止出现暴力买卖土地，衬托房价的问题发生在国家以及纳税人之间，合理地进行土地增值收益的分配，有利于优化社会环境［1］ 〔二〕土地增值税清算及税收筹划的必要性基于我国宏观政策调整背景下，房地产企业开发税收本钱出现回升的趋势，但是利润率显著下降，使得市场竞争愈发剧烈，各个房地产开发企业均面临着严峻挑战基于此，只有进行土地增值税的合理清算，并提前做好税收筹划的工作，才能防止出现税收本钱过高的现象，提升综合竞争力，适应愈发剧烈的市场竞争环境。

发展税务筹划工作，就是指纳税人遵循相关的法律法规需求，明确税收根本政策，对已经发生或预计将发生的应税行为，做好科学化统筹安顿与控制的工作，并发明更高的经济效益而对于土地增值税的清算政策来说，企业要想在清算制度背景下，获得更多的开展时机，就要制定完善的税收筹划计划所以，房地产企业在进行土地增值税清算的阶段，需要在不违反法律法规的背景下，编制科学化的税务筹划计划核心的目标就是降低企业税负，为企业发明更高的利润，确保现金流正常运转，财务管理效率显著提升通过贯彻税务筹划计划，遏制房地产企业出现的偷税漏税的行为，提高其信用等级，以法律政策为根底寻求更多的开展时机［2］ 二、房地产土地增值税清算税务筹划 〔一〕掌握清算时间在发展土地增值税清算工作之前，房地产企业需要针对清算的具体要求以及时间进行把控，这也属于清算的根底内容对于从事土地增值税清算的企业工作人员来说，要分析税务机关提出的要求，完成各项手续，收集资料，了解上报的时间合乎土增税清算条件的工程，企业需要在90天内到主管税务机关报送相关材料并办理清算手续，主管税务机关需要在申报次日起90天内完成清算审核；确需延长审核时间的，经主管税务机关负责人批准。

采取这种方式，从基本上维护房地产企业根本权益 〔二〕明确清算条件房地产企业在实际的土地增值税清算阶段，需要明确清算的条件，了解哪些工程属于清算范畴当中，哪些工程不需要进行清算示例，房地产开发工程竣工完成销售之后、直接进行土地使用权的转让、纳税人需要进行注销税务登记申请，没有完成土地增值税清算手续的工程，可以直接进行清算对于取得销售许可证满三年，但是没有销售完的，税务机关可以要求企业进行土地增值税清算 〔三〕提前明确清算对象大多数房地产企业都会开发许多工程，而各工程中，可能存在不同业态的产品开发基于此，自工程立项开始，就需要了解开发工程如何管理和核算针对同一期的开发工程，需要进行本钱费用以及收入的独立核算，通过建立房地产开发工程档案、设置台账等，加强工程管控力度，促进后续清算工作顺利进行 〔四〕明确开发工程土地增值税扣除工程房地产企业开发工程较多，具有投资数额较大、周期较长的特点基于此，企业要结合工程建设的时间顺序、工程周期等，做好工程的分类工作对于工程台账需要有具体明细，还需要对产品的收入进行准确的辨别尤其是波及进行本钱费用管控的工作，相关人员需要进行本钱费用开发合理性的鉴别工作，且针对各工程的共同本钱，需按某种办法分摊到各产品的开发本钱中，示例直接本钱法、建筑本钱法、预算造价法、占地本钱法、层高系数法等，不同的本钱分摊办法可能产生不同的本钱扣除结果，所以还需要提前进行工程扣除工作准备以及预先进行多种测算。

〔五〕分解销售收入筹划对于土地增值税的征收进行分析，贯彻的政策就是实行30%-60%四级超率累进税额计算纳税采取相应的管控策略，减少土地增值税的税负站在组织架构的层面进行分析，做好分散收入税务筹划工作十分重要如参加流转销售环节，房地产企业建立销售公司，主要就是对商品房低价转让，由销售公司对外销售虽然销售公司不属于房地产开发企业，不能享受加计20%的扣除以及免税优惠但可以起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果其次将精装修从销售价格中拎出来，成立装饰公司独立核算装修收入与本钱，可有效地降低房地产企业的销售价格，从而实现控制增值额和增值率，到达降低土地增值税税负的要求 〔六〕利息费用纳税筹划房地产企业属于资本密集型企业，负债率较高利息支出采用不同的扣除方式，会在一定程度上影响企业土地增值税应纳税额从土地增值税实施细那么关于财务费用的支出规定了解到，结合转让房地产工程进行计算分摊，提供金融机构贷款证明的，可以进行利息支出扣除其中最需要注意的问题就是，金额不得高于商业银行同期贷款利率假设不能进行利息支出的计算分摊，或是无法提供金融机构证明的，那么需要结合土地使用权支付的金额，还有房地产开发本钱总和的10%，做好房地产开发费用扣除计算的工作。

房地产企业在开发工程初期阶段，需要结合自身的经营情况以及融资情况，对利息费用支出进行估算，并以多种计算方式进行比照分析如果房地产企业开发工程主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法相反，假设房地产企业融资本钱较低，一般采取比例扣除法［3］ 三、房地产土地增值税清算涉税风险管控对策 〔一〕销售定价风险与管控对策在普通规范住宅工程的建设阶段，假设增值额超过了20%，那么需要根据全部增值额，按照适用税率进行正确计算，并进行土地增值税的缴纳如果增值额并没有到达扣除工程总体金额的20%，那么可以享受税收优惠政策，免缴土地增值税由此得知，房地产企业在进行土地增值税税收筹划的阶段，20%的增值率属于征税分界点然而，有些房地产企业将开发的工程自行认定为普通规范住宅，并且已做好土地增值税申报的工作但是主管税务机关在进行审核与清算工作的时候，可能会出现许多如应分别核算未分别核算的、未达认定规范、需办理审核手续未办理等不合乎按普通住宅清算的，导致企业面临税收风险基于此，房地产企业需要树立良好的学习理念，不仅要了解我国公布的全新税收政策，还需要对法律法规进行把控和研究，并在合法的条件下，为企业发明更高的经济利润此外，房地产企业在制定销售价格时，需要考虑销售价格的提高可能带来的预期收益与不享受优惠政策而增加税负的关系，同时需要分析市场的根本情况，结合市场的现状和开展趋势等，综合分析多方面的因素，确保销售价格合理。

〔二〕扣除工程金额局部风险与解决对策房地产开发企业的本钱中，开发本钱所占比重较大，故有些房地产企业在税收筹划过程中，认为增加了开发工程本钱，就理所当然的增加可扣除工程金额，到达少缴土地增值税的目标但是其承当的本钱费用支出假设不合乎税法扣除原那么的规定时，如不合乎规定的红线外支出、代建支出及不真实的业务支出等就可能会给企业造成逃税、漏税风险因此，房地产企业在进行税务筹划工作的时候，应当增强与主管税务部门的沟通明确哪些属于可扣除的工程，哪些属于不可扣除工程范围，以此确保税收筹划工作顺利进行 〔三〕利息扣除方面的风险与防备通过对房地产企业的利息支出筹划进行分析，其中还蕴藏了许多风险方面的问题核心影响因素就是许多房地产企业都没有立足于自身的实际情况，分析税收政策变化单方面将利息支出作为可扣除工程如房地产开发企业在开发过程中除金融机构的融资贷款以外，与企业间存在诸多的资金往来，但因未采取合理的借款形式以及借款利率偏高于银行同期贷款利率，无法取得金融机构开具的证明等故可能存在利息支出不合乎税务机关认定范畴当中所以，房地产企业注重与税务机关之间的联系与沟通在确保合理合法的条件下，编制科学化的税收筹划方案。

示例，以银行的同期贷款利率作为重要参考，了解可扣除的开发费用等，制定合理的税务筹划计划［4］ 四、结语 总而言之，房地产在进行土地增值税清算的阶段，需要充沛了解具体税务筹划内容，还需要分析涉税风险，直观的了解企业面临的经济损失房地产企业要结合自身的开展目标，分析税务机关提出的全新规定，从条件、范围以及时间等角度出发，对土地增值税清算的内容进行把控，以此实现企业的长远开展目标 参考文献 ［1］罗梦华.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控［J］.中国中小企业，2020〔8〕. ［2］齐庆.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控分析［J］.财经界，2020〔13〕. ［3］崔婷婷.房地产土增税的清算及其税收筹划风险研究［J］.营销界，2008〔35〕. ［4］孙遥.房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控［J］.财会学习，2008〔18〕. 。