泰州江洲北路项目市场定位报告.doc

泰 州 江 洲 北 路 项 目 市 场 定 位 报 告n 第一部分：宏观政策分析n 第二部分：泰州市场分析n 第三部分：消费客群研究n 第四部分：项目定位研究n 第五部分：价格定位研究一、 宏观政策分析：（一）、宏观政策分析楼市调控三层面：1、 控制“钱袋子”——无论是开发贷款，还是个人银行按揭，政府都在严控银根，一定程度上压抑了市场需求，此政策若持久必影响经济的发展；2、 保障房建设——3年3600万套保障房上市3600万套保障吞食了大量的商品房用地，未来中低档商品房与保障房的竞争会加大，今后的开发思路需进一步的调整3、 商品房用地——目前商品房用地出让相对减少，自06年起大多城市基本都未完成土地出让计划，若持续必然影响未来3-5年内新商品房的上市量，若保障房建设跟不上，未来房价可能会有新一轮的上升总结：1、 此轮宏观调控下，许多开发企业由一线城市到布局三四线城市（符合当下中国城市化进程的实际）；2、 开发企业保持充足现金流；进行积极的产品创新，为客户创造更多附加值，与保障房形成差异化竞争是未来趋势二、泰州市场分析：（一）、泰州城市概况：1、城市定位：泰州位居江苏几何正中心，是苏中之中，更是江苏之中。

泰州在十二五中的城市定位：中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市2、城市面积：据泰州2008-2030年规划，泰州城区包括市域、中心城区以及旧城区，面积5797平方公里；十二五中泰州中心城区总面积划定为499平方公里，其中建设用地规模占177平方公里3、城市人口：市区人口从2006年初63.38万人增加到2010年为82.08万人，每年平均增加37400人；2012预计达到90万人，即今明两年增加到8万人；远期到2030年将达到150万人这一定程度也说明泰州的城市化进程在提速4、产业发展：十二五”期间，泰州着力打造生物技术、新医药/电子信息/新能源产业三个“千亿级”产业板块及过传统优势产业装备制造业，构建泰州“1+3+N”现代产业体系1”即做大做强装备制造这一传统优势产业，“3+N”就是打造生物技术和新医药、电子信息、新能源三大新兴产业和若干新兴产品集群 如：全国第二大制药企业——石药集团南方地区营运中心及国际高端制剂制造物流基地，在泰州医药高新区启动建设二）、泰州城市战略：1、泰州城市战略：南拓、东进、西优、北控，形成三泰一体化城市发展格局打通海陵、姜堰“大泰州”发展战略。

海陵南接高港，东接姜堰，以城市化打通三地之间的乡村地带，最终实现三泰一体化海陵城市发展增量空间和增量人口必定集中于南部和东部，这两个区域也将是未来房地产大规模聚集所在2、 泰州城北战略：十 二 五 重 点 建 设 泰 州 北 部 新 城（1）海陵区"十二五"的重点任务：北部新城建设/东城区科技商务建设/西城区产业集聚建设北部新城总规划17.28平方公里，人口17.6万人，居住用地519.96公顷，其中北部新城坚持成片改造、区域开发理念，2015年基本完成城北地区改造任务2）、城北居住分区：划分为4个居住社区，含19个基层社区资料来源于泰州海陵区北部街区控制详细规划）居住区域优劣排序：C＞D＞B ＞An 居住社区A——范围为东进路以北、新通扬运河以南、吴洲路以东、澛汀河以西，可容纳居住人口约4.3万人，分为5个基层社区共设幼儿园3所在北仓路与新村路交叉口西南部布置社区中心n 居住社区B——范围为东进路以北、新通扬运河以南、澛汀河以东、鼓楼路以西，可容纳居住人口约2.9万人，分为3个基层社区设幼儿园2所社区中心结合片区中心布置，设置于运河路与海陵北路交叉口东南部n 居住社区C——范围为东进路以北、新通扬运河以南、鼓楼路以东、老东河以西，可容纳居住人口约6.5万人，分为7个基层社区。

共设幼儿园5所在森园路与东风路交叉口西南部布置社区中心n 居住社区D——范围为东进路以北、新通扬运河以南、老东河以东、七里河、春景路以西，可容纳居住人口约3.9万人，分为4个基层社区共设幼儿园4所在运河路与春申路交叉口东北部布置社区中心三）、泰州房地产发展概况：1、泰州房地产发展分析：（1）泰州全市近3年房地产发展状况（含江堰等区域，数据来源于江苏省统计局）年份200820092010房地产开发投资111.78亿元123.88亿元149.73亿元商品房施工面积1095.82万平方米1091万平方米1323.1万平方米商品房竣工面积315.55万平方米261.62万平方米商品房销售面积302.87万平方米407万平方米523.79万平方米商品房销售额111.87亿元159.94亿元248.61亿元商品房销售均价3693元/平方米3929元/平方米4746元/平米房价年涨幅08年与07年房基本一致236元/平米817元/平米（2）泰州主城房价2008-2010年价格走势：分析：泰州主城住宅价09年9月为08年同期1.39倍，年涨幅1147元/平米；2010年9月为09年同期1.42倍，涨幅为1702元/平米。

2、泰州房地产发展格局：n 在泰州“南拓、东进、西优、北控”城市发展战略下，形成“城中、城南、城东、城北、城西”五大地产板块n 5大地产板块认知——区域价值：n 5大地产板块认知——房价： n 五大地产板块认知——户型面积：n 泰州各板块典型楼盘分析：（1） 市中心：美好上郡 / 万达广场建筑类别多层/高层容 积 率2.20开发商江苏美好置地有限公司绿 化 率45%项目地址海陵区鼓楼路济川路交叉口北（世纪联华西）建筑面积总建:55万㎡销售中心泰州海陵区鼓楼路济川路交叉口北总户数总共 4000 户 价格三期9000-12000元/㎡，均价9800元/㎡开盘时间三期1月14日交通16、9、10、302、28物业公司美和物业主力户型137平米3房2厅2卫客群公务员/私营业主为主配套世纪联华、时代超市、酒店宾馆、体育馆、公园、银行、学校等项目概况与销售1、 三期首批房源于1月14日开盘，面积为70-170㎡，均价在9000-12000元/㎡；2、 三期二批房源3月24号开盘，仅剩少量房源，面积70-170㎡万达广场：总建41.12万平米，以商业、写字楼为主，住宅总建筑9.03万平米；住宅面积110㎡、140㎡、170㎡、180㎡，主力面积140平米，7000-9300元/㎡；商铺，面积为83—110平米，均价35000-40000 元/㎡。

（2）城东：同济家园/盛和东方名邸城东：同济家园建筑类别多层/小高层容 积 率1.5开发商泰州同济房产开发公司 绿 化 率35.20% 项目地址海陵区春晖路（梅兰路南侧）建筑面积占地:10万㎡，总建:18万㎡销售中心泰州市海陵区迎春桥西（同悦容园南）总户数总共1192 户，当期 170 户价格多层7500元/㎡,小高层6800元/㎡开盘时间二期三批4月28日交通2路物业公司泰州公元物业主力户型87平米：2房2厅1卫； 110-120平米：3房2厅1卫；130平米：3房2厅2卫客群教师、公务员、市区改善型配套高教园区内 、南临江苏牧校，基础娱乐健身设施，物业用房等；概况及销售1、 二期首批2010年9月28开盘，主力110㎡、130㎡，均价6800元/㎡，2个月售100多套；2、 二批2011年3月12开盘，110套房源，面积88-134㎡，多层均价7500元/㎡；3、 三批推2幢小高层1幢多层，4月28日开盘，共300套，目前在售城东：盛和东方名邸物业类别住宅37幢/多层 小高层容 积 率1.30 开发商江苏盛和房地产开发有限责任公司绿 化 率37.50% 项目地址海陵区春兰路与育才路交汇处（东方名门东面）建筑面积总建148280平米销售中心海陵春晖路、育才路交汇处（向东100米）总户数总共 1136 户价格6600元/㎡（目前仅剩数套，仍执行去年价格）开盘时间2010-3-9交通海陵区春晖路、育才路交汇处（向东100米）物业公司金盛物业主力户型110-120平米：3房2厅1卫； 135平米：3房2厅2卫客群姜堰、兴化、戴南、市区配套易初莲花，休闲会所等娱乐场所，各大学校概况及销售1、 地处泰州大学城，靠泰中、二附中，属于首席“教育主题社区”；2、 其中09年8月，308套房源，半年去化完。

3）城南典型楼盘：城南：世茂河滨花园世茂河滨138平米三房两厅建筑类别多层 /小高层/ 高层容 积 率1.49开发商泰州世茂新城房地产开发有限公司 绿 化 率31% 项目地址海陵区泰高路329号（汽车南站向南500米）建筑面积30万平米销售中心泰州市海陵区泰高路329号（汽车南站南500米）总户数三期将推700多套价格三期均价7200元/㎡开盘时间三期约在7月初开盘交通汽车南站 / 3路、12路、11路、20路物业公司江苏中住物业户型三期95-175㎡，主力138㎡户型客群城南事业单位/公务员/教师等概况及销售1、二期2010年8月-2011年3月，目前售560套，二期景观小高层84-160㎡，房源剩余不多；2、三期8幢高层即将开盘4）城西典型楼盘：主城西：凤城丽都凤城113平米三房两厅一卫 凤城132平米三房两厅两卫物业类别多层 、高层/住宅、别墅容 积 率1.79 开发商泰州宏盛房地产 绿 化 率35.50%项目地址海陵区凤凰西路101号（凤凰西路与328国道交汇处）建筑面积157700㎡销售中心海陵区凤凰西路101号（凤凰西路与328国道交汇处）总户数总共 909 户， 当期 247 户价格公寓5400元/㎡，叠加6500元/㎡，洋房7500元/㎡，联排9800元/㎡开盘时间二期2011年1月16日交通凤凰西路与328国道交界处物业公司方圆物业主力户型多层主力77-133㎡，叠加主力126㎡、140㎡；花园洋房107-153㎡，联排主力280㎡；客群市区、教师、事业单位、企业老板配套车管所、幼儿园、老年健身场、儿童娱乐场 、菜场、商务酒店概况及销售1、 项目共28栋，分2栋联排，6栋6层叠加，11栋6层多层，4栋16层小高层，21层商务酒店；2、 叠加为5.6m挑高客厅，多层、小高层层高2.8m（部分2.9m），复式之间的楼间距是30m，多层之间是31m。

目前二期剩余房源140套城西：西堤阳光（过引江河） 物业类别34幢多层/11幢小高层/3幢高层/5幢商业容 积 率1.65开发商泰州华鑫置业绿 化 率36.40%。