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投资性房地产后续计量核算探析投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而 持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 后转让的土地使用权、已出租的建筑物投资性房地产通常 应采用成本模式或公允价值模式进行后续计量，但同一企业 只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式企业应设 置“投资性房地产” 一级科目，并按投资性房地产的类别和 项目进行明细核算一、按成本模式计量［例1］某企业1995年12月31日用自有土地建成一栋办 公楼自用，建造成本37& 95万元(按最低使用年限20年计 提折旧，预计净残值596) o 1997年1月1日该企业将此办 公楼出租，租期10年，年租金2697(年末一次收取)，出租 时办公楼的公允价值400万2000年对该楼安装消防设施花 费15万1997至2006年间，该办公楼公允价值变动两次： 2001年末为410万、2005年末为380万2007年1月1日， 该企业收回出租的办公楼自用，公允价值270万1) 1995年12月31日建成时借：固定资产3789500贷：在建工程3789500(2) 1996年1月计提折旧每月计提折旧额=3789500 X 95 % 一 20 一 12二 15000 (元) 每年计提折旧额二15000X12二180000(元)借：管理费用15000贷：累计折旧15000(3) 1997年1月1日对外出租借：投资性房地产一一办公楼3609500累计折1月180000贷：固定资产3789500(4) 1997至2006年每年末收到租金借:银行存款260000贷：其他业务收入260000(5) 1997至2006年每年计提折旧借：其他业务成本180000贷：投资性房地产累计折旧180000(6) 2000年发生消防设施费(由于未来经济利益流入没 有超过原估计，作费用性支出)借：其他业务成本150000贷：银行存款150000(7) 2007年1月1日收回办公楼借：固定资产1809500投资性房地产累计折旧1800000贷：投资性房地产一办公楼3609500 (8)2007至2015 年每年计提折旧18万元［(180. 95-378. 95X5%) 一9］,会计 分录为：借：管理费用180000贷：累计折旧180000(9) 成本模式下，如果投资性房地产跌价，可收回金额 低于账面价值，应计提减值准备，按减值额借记“资产减值 损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

10) 成本模式下，如果处置投资性房地产，则按实收金 额借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目同 时，按已提折旧额借记“投资性房地产累计折旧”科目，按 减值额借记“投资性房地产减值准备”科目，按账面价值贷 记“投资性房地产”科目，按借贷差额贷记“其他业务成 本”科目11) 将采用成本模式计量的投资性房地产改为公允价值计量：会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更成本模式转为公允价值模式的，应 作为会计政策变更，按《企业会计准则第28号 会计政策变更和差错更正》处理已采用公允价值模式计量的投资 性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式［例2］假设例1中，从1998年1月1日起，该企业对所 有以成本模式计量的投资性房地产改用公允价值模式计量， 该办公楼账面原价360. 95万元，已提折旧18万元，账面净 值342. 95万元，公允价值352. 95万元，升值10万元（该企 业法定盈余公积计提率为净利润的10%） o 1998年1月1日 做如下会计分录：借：投资性房地产一一办公楼3529500投资性房地产累计折旧180000贷：投资性房地产一一办公楼3609500盈余公积110000利润分配 未分配利润90000二、按公允价值模式计量《企业会计准则第3号一一投资性房地产》第10条规 定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持 续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价 值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能 够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市 场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做 出合理估计在公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧，也不提减值准备在资产负债表日，投资性房地产公允价值发生变 动时，设置“公允价值变动损益”科目核算沿用例1则:（1） 1995年12月31日建成时借：固定资产3789500贷：在建工程 3789500(2) 1996年1月计提折旧(预计净残值5%)每月计提折旧额=3789500 X 95 % = 20= 12 二 15000 (元)每年计提折旧额二15000X12二180000(元)借：管理费用15000贷：累计折旧15000(3) 1997年1月1日对外出租时借：投资性房地产一一办公楼4000000累计折旧180000贷：固定资产3789500资本公积 其他资本公积 390500注：若对外出租办公楼的公允价值小于账面价值，应借 记“公允价值变动损益”科目4) 1997至2006年，每年末收到租金时借:银行存款260000贷：其他业务收入260000(5) 2000年发生消防设施费(由于未来经济利益流入没 有超过原估计，作费用性支出处理)借：其他业务成本150000贷：银行存款150000(6) 2001年12月31办公楼公允价值上升为410万元，增值10万元(410-400)时 借：投资性房地产一一办公楼(公允价值变动) 100000贷：公允价值变动损益100000(7) 2005年12月31日，办公楼公允价值下降为380万 元，减值30万元(410-380)时借：公允价值变动损益300000贷：投资性房地产一一办公楼(公允价值变动)300000(8) 2007年1月1日收回办公楼自用时借：固定资产2700000公允价值变动 1100000投资性房地产一一办公楼(公允价值变动)2000130 贷：投资性房地产 办公楼(初始成本)4000000(9) 2007至2015年计提折旧28. 5万元(270X95%子9) 时借：管理费用285000贷：累计折旧285000(10) 公允价值模式下，如果处置投资性房地产，则反映 实收款时，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入” 科目；注销投资性房地产账面价值时，按房地产账面余额借 记“其他业务成本”科目，按账面价值贷记“投资性房地 产”科目，按账面余额借记或贷记“投资性房地产一一公允 价值变动”科目；注销投资性房地产公允价值变动额时，按 净升值额借记“公允价值变动损益”科目，贷记‘其他业务 收入”科目，若为净减值额，作相反会计分录。

11) 本例中，注销转换日已入账的资本公积，会计分录 为：借：资本公积 其他资本公积390500贷：其他业务收入390500 (编辑余畅)。