天津市和平区南市三角地块市场定位及收益分析报告66页.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2009南市三角地块项目市场定位及收益分析报告Code of this report | 2© Copyright Centaline Group, 2011第一部分 三角地项目基本情况介绍第二部分 市场分析第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 3214353报告内容页码Code of this report | 3© Copyright Centaline Group, 2011æ区位分析æ用地范围æ商业平面生成过程æ总平面图及指标æ剖面图æ各楼层平面图æ体量分析æ人视效果n第一部分 三角地项目基本情况介绍n第二部分 市场分析n第三部分 经营物业价格分析n第四部分 收益分析Code of this report | 4© Copyright Centaline Group, 2011南市三角地位置南市地块区位分析Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2011区位分析3号4号麦购万达食品街天地烩仁恒海河远东百货新世界大悦城南门外大街和平路福安大街荣业大街二号线750M900M四号线本案本案Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2011项目项目指标指标备注备注规划总用地面积规划总用地面积 1.87公顷 　规划地上总建筑面积规划地上总建筑面积 7万平方米 　其其中中集中商业集中商业6.7万平方米　公交场站及管理用房公交场站及管理用房3千平米　地下建筑面积地下建筑面积5.70万平方米其其中中商业商业0.69万平方米　机动车库机动车库5.01万平方米 ***配建机动车位配建机动车位870辆　其其中中屋面车位屋面车位--地上楼内车位地上楼内车位--地面车位地面车位20辆　地下车位地下车位850辆 **　地上建筑层数地上建筑层数6层 　地下建筑层数地下建筑层数4层　容积率容积率3.74　建筑密度建筑密度73.1%　*根据《天津市建设项目配建停车场标准》表4.0.3，停车配比按0.80.8车位车位/100/100平米平米商业建筑面积，计算需配建停车位约591591辆，社会停车位400400辆，本地块共需配建停车位991991辆。

停车配比按0.60.6车位车位/100/100平米平米商业建筑面积(天华经验数据),共计算需配建停车位约500500辆,社会停车位350350辆,本地块共需配建停车位843843辆华￿安￿大￿街福￿安￿大￿街和￿平￿路汽车入口屋顶花园地面停车汽车/货车入口汽车入口公交停靠站落客区公交站屋顶花园汽车出口汽车/货车出入口汽车出入口地面停车商业入口影院疏散出口商业入口总平面图及指标Code of this report | 7© Copyright Centaline Group, 2011一层平面 11,297㎡（未含公交场站3000㎡）二层平面 12,180㎡零售主力店主力店零售零售零售零售公交站3000㎡零售零售商业疏散口一、二层平面图Code of this report | 8© Copyright Centaline Group, 2011零售零售零售零售零售零售零售次主力店次主力店售票区影院零售零售零售影院上空影院上空三层平面 12,391㎡四层平面 10,123㎡三、四层平面图Code of this report | 9© Copyright Centaline Group, 2011会所餐饮餐饮会所(SPA)屋顶绿化餐饮会所(SPA)五层平面 12,391㎡六层平面 9,001㎡五、六层平面图Code of this report | 10© Copyright Centaline Group, 2011次主力店零售零售卸货区卸货区停车库零售停车库坡道至B2坡道至B3坡道至B2坡道至B3坡道至B3坡道至B3地下一层平面地下二层平面地下一、二层平面图Code of this report | 11© Copyright Centaline Group, 2011停车库停车库坡道至B4坡道至B4坡道至B4地下三层平面地下四层平面地下三、四层平面图Code of this report | 12© Copyright Centaline Group, 2011n第一部分 三角地项目基本情况介绍n第二部分 市场分析n第三部分 经营物业价格分析n第四部分 收益分析æ竞争分析æ本案周边商业市场概况æ典型项目分析æ各业态营业额市场依据æ本案定位分析Code of this report | 13© Copyright Centaline Group, 2011现有商业竞争分析天津现有大型商业汇总序号序号物业名称物业名称类型类型建筑面积建筑面积( (㎡㎡) )档次档次开业开业 时间时间序号序号物业名称物业名称类型类型建筑面积建筑面积( (㎡㎡) )档次档次开业开业时间时间1 1海信广场百货58000高档20071616百盛百货100000中档20042 2友谊商厦百货45000高档19851717凯旋门百货10000中档19983 3乐天百货百货74300高档20111818嘉茂购物中心购物中心70000中档20084 4津汇广场百货+购物中心39049中高20011919新世界百货百货48000中档19975 5伊势丹百货30000中高19932020时代奥城商业广场购物中心140000中档20056 6国际商场百货38000中高19862121滨江金耀广场购物中心11900中低20037 7乐宾百货百货100000中高20072222中原百货百货45000中低19988 8友谊新天地百货百货89000中高20052323天津商场百货24000中低19899 9河东万达广场购物中心24000中高20102424滨江商厦百货48000中低19921010远东百货百货57000中高20062525劝业场百货56000中低19281111米莱欧男人店百货12000中档20002626百货大楼百货56000中低19281212米莱欧女人店百货12000中档20022727滨江购物中心购物中心55000中低19981313米莱欧吉利店百货25000中档20062828号外购物中心10000低档20091414万达商业广场购物中心132000中档20042929八里台购物百货15000低档20061515利福广场百货33000中档20113030麦购休闲广场购物中心38000低档2004Code of this report | 14© Copyright Centaline Group, 2011现有商业竞争分析天津现有商业市场分析天津现有商业市场分析>目前天津现有大型百货商业供应量共计149.5万㎡>以南京路、滨江道、和平路为代表的商业中心带是天津的传统商圈，新兴商圈包括南市商圈、东马路商圈、南站CBD商圈、西站商圈等等，与传统商圈相比，新兴商圈客流较小，商业培育期较长>目前，天津中高档商业多为百货形式，中低档商业有购物中心形式>百货商场的经营方式使得天津商业业态单一，餐饮、娱乐、休闲功能不突出Code of this report | 15© Copyright Centaline Group, 2011潜在商业竞争分析天津潜在商业市场分析：天津潜在商业市场分析：>未来几年大型商业供应量达到63.7万平米>未来项目定位均为中高档以上，商业档次提升趋势明显>各个项目商业形式均是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心，预示着消费者对购物环境的要求在不断提高，标志着天津购物模式的升级>竞争项目Code of this report | 16© Copyright Centaline Group, 2011竞争分析小结竞争分析小结竞争分析小结>本案位置处于和平路商圈和东马路商圈的交界处，能享受传统商圈带来的客流及缩短商场培育期的利好，但同时周边商业密集，竞争压力明显>未来几年商业供应量大，其中距离本案最近的大悦城项目，地理位置劣于本案，体量较大达12万㎡，预计2011年底开业，届时要对其进驻品牌进行研究分析本案应对方法本案应对方法>研究竞争对手的品牌组合方式，做到差异化定位，保留消费者喜欢的品牌，同时引入一些在北京已流行的品牌和新鲜业态，保证品牌落位准确，缩短招商时间。

>在招商政策制定上，对主力店商户和优质品牌给予一定优惠条件，严格控制过渡性店铺的进驻标准，为经营期的收益作保障Code of this report | 17© Copyright Centaline Group, 2011本案周边商业市场概况1 12 23 34 48 87 75 56 6本案本案9 91010出售型物业出租型物业Code of this report | 18© Copyright Centaline Group, 2011本案周边商业市场概况序号序号名称名称建筑面积建筑面积 （（㎡㎡））年度营业额年度营业额（亿元）（亿元）租金租金（元（元/ /㎡㎡··天天））1 1海信广场58000101.9　2 2伊势丹百货30000102.5-3.1　3 3百盛百货1000006　2　4 4远东百货57000　3.41.8　5 5新世界百货480007.2　1.9　6 6乐天百货74300-------3　出租型百货商场Code of this report | 19© Copyright Centaline Group, 2011本案周边商业市场概况序号序号名称名称建筑面积（建筑面积（㎡㎡）） 售价（元售价（元/ /㎡㎡ ））7 7君临天下商业16000600008 8海河大道商业街30000 400009 9环球金融中心商业20000600001010富力中心商业12000100000出售型商业出售型商业典型案例—富力中心 富力中心商业共计三层，全部为地上商业，共计12000 ㎡，单层面积为4000㎡，单个商铺面积为100 ㎡，半层起售。

Code of this report | 20© Copyright Centaline Group, 2011海信广场市场定位顶级奢侈品店建筑面积58000㎡层数地下二层、地上六层开业时间2007年店铺数271店铺面积首层单店面积400平米停车位地上、地下停车场，车位数500业态定位“高级百货+SHOPPING MALL”，同时配有美容美发，餐饮客户定位 市内高端客户及各地旅游消费者，年龄在25-45岁间成熟、优雅、知性的女性消费者经营管理青岛海信实业股份有限公司Code of this report | 21© Copyright Centaline Group, 2011海信广场楼层地下二层，地上六层入住率85%平均楼层面积约9666平米交通组织1-2层3部扶梯，3-4层4部扶梯，5-6层5部扶梯，各层2组电梯 内装修内部为百货标准化设计，档次高，并设计有3000平米的室内共享空间动线设计卖场内部动线清晰流畅，以矩形动线设计引导客流至各个店铺店铺设计店铺基本为开放式或半开放式设计；部分店铺面宽较小，进深较大，展示面小；总体可达性较好>商业布局楼层业态组成1F高级精品、化妆品、名表2F国际名品、珠宝首饰、名表、时尚饰品3FN女装、女士内衣、时尚饰品、咖啡吧4F鞋、箱包、男装、休闲装、男士内衣、配饰、合衣坊、修鞋屋5F居家用品、儿童用品、美容美发、餐厅、6F会所、摄影等B1屈臣氏、超市、滋补保健品、烟酒茶、休闲食品、特色餐饮、厨房用品Code of this report | 22© Copyright Centaline Group, 2011伊势丹百货市场定位中高端建筑面积30000 ㎡层数地下二层、地上七层开业时间1993年店铺数220店铺面积首层单店面积200平米停车位地上停车场业态定位 百货、超市、美容美发，餐饮客户定位高级百货店，客户定位年轻充满活力，追求潮流一族经营管理株式会社三越伊势丹控股 Code of this report | 23© Copyright Centaline Group, 2011伊势丹百货>商业布局楼层地下二层，地上七层入住率90%平均楼层面积约3300平米交通组织1-4层2组扶梯，5-6层1组扶梯，各层4组电梯相连内装修内部为百货标准化设计，档次较高 动线设计卖场内部动线简明，以矩形动线设计连接各个店铺店铺设计店铺设计为敞开式或半敞开式；一般店铺的面宽较大，展示面好楼层业态组成1F化妆品、女士服饰杂货、女鞋、女包2F时尚少女装、服饰杂货、男女牛仔装、女士大尺码服装、女士内衣3F淑女装、女士职业装、珠宝、钟表、咖啡厅4F精选绅士装、男士西装、男士休闲装、男士衬衫、领带、男士杂货、男鞋、男包、旅行箱、男女高尔夫服饰5F童装、童装杂货、童鞋、玩具、儿童书店、孕婴服装及用品、婴儿摄影馆、运动用品 6F床品、家居用品、瓷器、厨房用品、文具、礼品沙龙、爱心驿站、特卖会场7F餐厅、咖啡厅、眼镜店 、美容院 B1超市，冰淇凌店B2体育用品Code of this report | 24© Copyright Centaline Group, 2011新世界百货市场定位中端建筑面积48000㎡ 层数B1-F6开业时间1997店铺数468店铺面积28-360 ㎡停车位350个业态定位以中端百货+SHOPPING MALL的业态组合 客户定位18-35岁中低档消费人群 经营管理新世界集团经营分析>服装：10-25%扣点；>品牌餐饮娱乐：3-5元/㎡/天；>地上四层餐饮：管理费（60元/㎡/月）+12%-20%；>花车：4000-4500元/辆/月；>屈臣氏：5元/㎡/天Code of this report | 25© Copyright Centaline Group, 2011新世界百货>商业布局楼层楼层业态组合业态组合F1化妆品、女鞋、钟表、女士手袋、珠宝、餐饮、眼镜、华尔街英语、同仁堂、Apple数码、皮鞋美容、钟表维修F2女士轻便、女士上班、女士成熟、女士配饰F3男士正装、男士轻便、运动服装及用品、男士皮具、男鞋、男士配饰、巧手改衣F4女士内衣、中性内衣、婴童服装及用品、床品、家品、小家电、健身器材、电器店、美食广场F5餐饮娱乐、美发F6摄影、健身馆、米乐星KTVB1超市、餐饮、花车Code of this report | 26© Copyright Centaline Group, 2011乐天百货 市场定位中高端“城市新生活中心”建筑面积74300层数 B2-F5开业时间2011单层面积4000-5200 业态定位百货、餐饮、spa、影城客户定位20-35岁年轻、时尚的消费人群及游客经营管理乐天集团Code of this report | 27© Copyright Centaline Group, 2011各业态营业额市场依据 >珠宝、钟表、饰品类Code of this report | 28© Copyright Centaline Group, 2011>服装类各业态营业额市场依据 Code of this report | 29© Copyright Centaline Group, 2011>服装类各业态营业额市场依据 Code of this report | 30© Copyright Centaline Group, 2011>运动服饰类各业态营业额市场依据 Code of this report | 31© Copyright Centaline Group, 2011>餐饮类各业态营业额市场依据 Code of this report | 32© Copyright Centaline Group, 2011本案定位分析顶级商业本案各楼层业态各业态面积备注：以上各数据由CAD图计算得出Code of this report | 33© Copyright Centaline Group, 2011本案定位分析主力店：主力店：以高端男女服饰为主，如LEE、YES、W. 、Ochirly、翠贝卡、柯罗巴、郎姿、OBEC、OFOUN、RENEEW 等次主力店：次主力店：以中高端男女服饰为主，如玛斯菲尔、TEENIE WENNE、ADIDAS、LEVI’s、Apple、闲云、M2、百思图、ONLY等 。

零售店铺：零售店铺：经营的品牌可以多元化组合，如服装、鞋帽、饰品等，品牌的可选择性也相对宽泛 餐饮：餐饮：本案定位五层全部为餐饮，结合本案顶级百货的定位，建议引入品牌餐饮， 如必胜客、水果捞、巴黎贝甜等，最好能够引进尚未进入天津流行 餐饮品牌，如汉堡王、鹿港小镇、茶马古道、满记甜品、中8楼等特色餐厅，以吸引客流Code of this report | 34© Copyright Centaline Group, 2011æ估算方法æ本案营业额及扣点分析æ市场租金估算æ市场售价估算n第一部分 三角地项目基本情况介绍n第二部分 市场分析n第三部分 经营物业价格分析n第四部分 收益分析Code of this report | 35© Copyright Centaline Group, 2011估算方法评估方法、比较案例、比较因素选择三角地块商业属于大体量集中式顶级商业，我司将选择同类或类似产品进行价值对比，利用市场法进行评估各业态营业额及扣点估算方法各业态营业额及扣点估算方法选取案例 进行分析取值租金及售价估算方法租金及售价估算方法租金比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，乐天百货 坪效比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，新世界百货售价比较案例选择：君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业比较因素选择：区域因素、个别因素 区域因素包括：商圈繁华度、交通便捷度、 个别因素包括：建筑面积、建筑房龄、建筑设计、配套组合、商业组合、管理水平、内部装修、停车情况 Code of this report | 36© Copyright Centaline Group, 2011本案营业额及扣点分析主力店> 由图表分析，高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在5000元/㎡，扣点范围在23-25%。

>考虑市场风险保守估算，主力店铺只收租金不扣点，固定租金4元·㎡/天选取前文典型商家进行扣点分析Code of this report | 37© Copyright Centaline Group, 2011本案营业额及扣点分析次主力店选取前文典型商家进行扣点分析> 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在3800-4300元/㎡，扣点范围在22-25%>由此假定本案次主力店月单位面积营业额可在3000元/㎡，考虑市场风险保守估算，扣点比例取18%，不计固定租金Code of this report | 38© Copyright Centaline Group, 2011本案营业额及扣点分析零售店> 由图表分析，零售品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在1750-3500元/㎡，扣点范围在18-25%>由此假定本案零售店铺月单位面积营业额可在2000元/㎡，考虑市场风险保守估算，扣点比例取16%，不计固定租金选取前文典型商家进行扣点分析Code of this report | 39© Copyright Centaline Group, 2011本案营业额及扣点分析餐饮> 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场， 单位面积租金可在10元/㎡左右>假定本案能引入部分新进流行品牌，水平与必胜客持平，考虑市场风险保守估算，假定本案餐饮部分租金5元/㎡·天，不扣点。

选取前文典型商家进行扣点分析Code of this report | 40© Copyright Centaline Group, 2011市场租金估算>根据市场比较法测算，本案整租租金可与乐天百货持平在3元/㎡·天Code of this report | 41© Copyright Centaline Group, 2011市场售价估算>本案1-4层商业自持若干年后出售的价格， 运用市场比较法进行定价的案例为君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业的一层售价>如左表所示，经比较法计算得出本案商业一层的当前入市价格为75000元/㎡，考虑市场风险保守估计本案售价，一层售价为50000元/㎡，二层售价为35000元/ ㎡，三、四层售价为25000元/ ㎡，五、六层及地下一层售价为20000元/ ㎡>本案若整体出售，预估当前入市价格25000元/ ㎡（地上部分）Code of this report | 42© Copyright Centaline Group, 2011营业额（扣点租金）增幅估算名称名称20082008年年20092009年年20102010年年营业额营业额 （亿元）（亿元）67.910　年度涨幅年度涨幅31.6%26.5%>海信广场2007年4月开业，定位为顶级奢侈品店，是目前天津市场上最高端的百货商场，经过3年的培育期，2010年营业额达到10亿元，2009年和2010年营业额年度涨幅在30%左右，海信广场2011-2013年的营业额目标是突破20亿>为规避市场风险保守估计，本案营业额（扣点租金）年度增幅按5%计算Code of this report | 43© Copyright Centaline Group, 2011租金增幅估算>天津优质商铺租金自2008年的420元/㎡·月，2010年的530元/㎡·月，08-10年三年租金涨幅高达26%。

>鉴于本案整体体量较大，保守估算三年租金涨幅为5%元/㎡·月Code of this report | 44© Copyright Centaline Group, 2011n第一部分 三角地项目基本情况介绍n第二部分 市场分析n第三部分 经营物业价格分析n第四部分 收益分析æ测算相关说明æ收益分析Code of this report | 45© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明测算方案测算方案方案一：周期五年>经营方式一：2014年6月开始运营，1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售，1-4层自持至2019年6月后全部出售（包括车位）>经营方式二：2014年6月开始运营并全部自持，至2019年6月全部出售方案二：周期三年>经营方式一：2014年6月开始运营，1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售，1-4层自持至2017年6月后全部出售（包括车位）>经营方式二：2014年6月开始运营并全部自持，至2017年6月全部出售Code of this report | 46© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明计算依据> 产品市场价格源自市场分析部分的相关数据。

>本项目的规划设计方案及相关的经济技术指标>天津市土地管理、城市建设、房管部门规定的有关税费标准>土地增值税的征收办法是销售完毕后清算>土地使用税按照本案所在土地为二级土地缴费>计算经营方式一时，1-4层的相应车位数量按总建面配比计算，车位所对应面积按车位数量占比计算，1-4层及相应车位的投资额和剩余面积的投资额按建筑面积配比分摊>租赁收益由基本租金和扣点租金组成，基本租金= 租金*经营面积，扣点租金=平均扣点租金*经营面积，经营面积=建筑面积*实用面积比率>本案中实用面积比率为55%Code of this report | 47© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明统计口径说明说明一：关于收益测算说明一：关于收益测算>根据商家品牌及谈判合约的不同，商场内部对各个商家收取租金的方式有所不同，收取租金方式包括固定租金加扣点租金、固定租金或扣点租金取高值、只收取固定租金、或只收取扣点租金的方式；>在本案的测算中，考虑到主力店的特殊性，不计其扣点租金，只收取固定租金部分；餐饮部分按照天津餐饮市场惯例，只收取固定租金部分>由于尚未确定进驻品牌，在测算过程中次主力店、零售只收取扣点租金，不计固定租金，会所及影院只计固定租金，不计扣点租金说明二：关于可经营面积说明二：关于可经营面积>本案测算各业态面积均为可经营面积，即可经营面积=建筑面积*可经营面积比率，本案中可经营面积比率55%>测算表中的“单位面积固定租金”及“单位面积扣点租金”中的“单位面积”均指单位可经营面积Code of this report | 48© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明统计口径说明说明三：关于市场数据说明三：关于市场数据>本案在计算扣点租金时，基础的计算数据是单位面积月度营业额，该部分数据来自于我司百货市场类的数据库>由于本案进驻品牌尚未确定，本案在选取单位面积月度营业额时，进行了品牌甄选，选择的均是在天津百货市场上接受度高且营业水平较好的品牌作为参照的Code of this report | 49© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明物业经济指标可经营面积可经营面积可经营面积计算说明可经营面积计算说明>CAD计算可经营面积为44788.41㎡>按照实用面积比率计算本案可经营面积为40855.6 ㎡>以上两者之比为1.1，将CAD计算面积按1.1倍等比例缩小后得左图所示可经营面积图表 经营方式一下的车位分配说明经营方式一下的车位分配说明>车位分配：1-4层：310个；剩余：190个>车位面积分配：310个车位分摊地下车库面积：31019㎡，剩余面积：19081 ㎡ >总投资额分配：1-4层及相应车位分摊的投资额：71200万元；剩余分摊投资额：43800万元Code of this report | 50© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明各类税费及定价各类税费各类税费定价定价Code of this report | 51© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明2011年各业态自持租金计算经营方式一Code of this report | 52© Copyright Centaline Group, 2011测算相关说明2011年各业态自持租金计算经营方式二Code of this report | 53© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式一2014.6-2019.6自持1-4层商业及部分车位Code of this report | 54© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式一销售收入Code of this report | 55© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式一Code of this report | 56© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式二2014.6-2019.6全部自持 Code of this report | 57© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式二2019.6出售Code of this report | 58© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期五年 经营方式二Code of this report | 59© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式一2014.6-2017.6自持1-4层商业及部分车位Code of this report | 60© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式一销售收入Code of this report | 61© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式一Code of this report | 62© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式二2014.6-2017.6全部自持 Code of this report | 63© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式二2017.6销售收入Code of this report | 64© Copyright Centaline Group, 2011收益分析周期三年 经营方式二Code of this report | 65© Copyright Centaline Group, 2011收益分析Code of this report | 66© Copyright Centaline Group, 2011Thanks for your attentionWish you a good day!。