保利房地产(集团)股份有限公司2018年度第三期中期票据信用评级报告.pdf

保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员  畅通畅通的融资渠道的融资渠道截至 2017 年 3 月末，公司获得多家银 行综合授信额度合计 3,177.14 亿元，其中未使用额度为 2,075 亿元另外公司作为 A 股上市公司，权益融资渠道 畅通2016 年 6 月 15 日，公司成功完成发行 10.99 亿股， 募集资金总额 90.00 亿元 关关 注注  楼市调控措施楼市调控措施以及房地产市场分以及房地产市场分化持续 2016 年 9 月底以 来，国内数十个城市发布楼市调控政策，同时受融资政策 调整影响，房地产企业融资渠道有所收窄，中诚信国际将 持续关注上述政策变动对房地产市场的影响；此外，市场 分化格局下三四线城市整体库存压力仍然偏大，去化面临 较大挑战  公司在建、拟建项目面临较大投资支出公司在建、拟建项目面临较大投资支出公司在建及拟建 项目数量较多、投资规模较大，公司仍面临一定的资本支 出压力 保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。

除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年债 券存续期内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布 保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 发行主体发行主体概况概况 保利房地产（集团）股份有限公司的前身为广 州保利房地产开发公司，是由保利集团的全资子公 司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方 公司” ，以下简称“保利南方” ）于 1992 年 9 月 14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注 册资本为 0.10 亿元人民币 2002 年 8 月 22 日，经中国国家经济贸易委员 会以国经贸企改【2002】616 号文批准，由保利南 方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限 公司（原名为“广东华美教育产业集团有限公司” ， 以下简称“华美集团” ）和张克强等 16 位自然人， 将公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房 地产股份有限公司” 。

2002 年 7 月 2 日，经财政部 “财企【2002】256 号”文批复确认，保利南方占 总股本的 75.06%，华美集团占总股本的 15.19%， 自然人出资占总股本的 9.75%2006 年 3 月，公司 更名为“保利房地产（集团）股份有限公司” 2006 年 7 月，公司首次公开发行人民币普通股（A 股） 15,000 万股并在上海证券交易所上市，证券代码 600048， 股票简称 “保利地产” 2016 年 6 月 15 日， 公司非公开发行 10.99 亿股，募集资金总额 90.00 亿元 截至2017年3月末， 公司的注册资本为118.58 亿元 公司的控股股东为保利南方，截至 2017 年 3 月末持有公司 38.05%的股权， 保利集团持有保利南 方 100%股权，并间接通过保利南方共计持有保利 地产 40.87%的股权，公司实际控制人为保利集团， 最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会 截至 2016 年末，公司总资产为 4,679.97 亿元， 所有者权益为 1,181.02 亿元； 2016 年公司实现营业 总收入 1,547.73 亿元，净利润 170.73 亿元，经营活 动净现金流 340.54 亿元。

截至 2017 年 3 月末，公司总资产为 5,127.52 亿元， 所有者权益为 1,209.36 亿元； 2017 年 1~3 月， 公司实现营业总收入 179.12 亿元，净利润 25.21 亿 元，经营活动净现金流-137.51 亿元 本期中期票据本期中期票据概况概况 保利房地产（集团）股份有限公司本期中期票 据拟发行规模为 25 亿元，发行期限为 3 年，其中， 17.5 亿元拟用于偿还银行贷款，7.5 亿元拟用于补 充流动资金 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 随着世界经济的复苏， 国内供给侧改革成效渐 现，2017 年一季度宏观经济延续了 2016 年下半年 以来企稳向好态势，实现良好开局一季度实现国 内生产总值 180,683 亿元， GDP 实际增速 6.9%， 名 义 GDP 增速连续五个季度回升，攀升至 11.83%， 为 2014 年以来增速首次超过 10%但当前实体经 济复苏基础仍然较为羸弱，经济增长中的深层次问 题依然未能得到有效解决，房地产调控趋严带来的 下行压力或逐渐显现，中诚信国际预计 2017 年宏 观经济“前高后稳” 图图 1：中国：中国 GDP 及及其其增长增长 资料来源：国家统计局 从三大需求来看，2017 年一季度，投资对经济 增长贡献率有所下降，最终消费贡献率大幅回升， 外需贡献率由负转正。

固定资产投资稳步回升，民 间投资增长略有恢复；消费增速小幅下行，其中， 受汽车购置税优惠取消影响，汽车类消费增速出现 较大幅度回落；全球经济复苏和国内经济企稳向好 对外贸形成支撑，进出口保持了较快增长从产业 发展来看，工业对经济增长的拉动作用回升，规模 以上工业增加值同比增长 6.8%，为 2015 年以来季 度最高增速，绝大部分行业增加值同比保持增长， 1~2 月份工业利润实现超预期增长，产能去化尤其 是上游行业产能去化效果逐步显现从价格水平来 保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 6 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 看，CPI 于 1 月份达到 2014 年以来的阶段性高点， 2~3 月份受食品价格持续下降影响有所回落；大宗 商品价格涨势趋缓带动 PPI 于 2 月份见顶回落从 先行指标来看，制造业 PMI 连续保持在景气区间 尽管一季度经济企稳向好，但中诚信国际认 为，困扰中国经济发展的深层次问题依然没能有效 解决，2017 年仍需关注经济运行中的以下风险：一 是当前非金融企业部门尤其是国有部门的债务水 平仍然过高，需要关注货币政策边际趋紧背景下企 业部门的债务释放风险。

二是上一轮房价大幅上 涨，居民高杠杆购房导致居民部门债务水平提高， 将对消费产生挤出效应三是实体企业成本提高 一方面，PPI、PPIRM 剪刀差持续走阔，需关注上 游价格上涨对于中下游企业利润空间的挤压效应； 另一方面，金融去杠杆背景下市场利率抬升，企业 融资成本上升四是 2017 年基建投资的增长受资 金来源和高基数约束难以再上台阶，严厉调控下房 地产投资大概率回落，有可能对经济增长带来压 力四是从国际环境来看，全球宽松货币周期进入 尾声，美联储加息和“缩表”预期加大人民币贬值 压力，仍需警惕资本流出风险 防风险、调结构、稳增长是 2017 年宏观经济 调控的关键2017 年，供给侧改革继续进行， “三 去一降一补”持续推进，中下游行业或仍将面临持 续的产能去化与重组过程，通过产能和杠杆的去 化，调整产业结构，提高企业抗风险能力此外， 通过政府简政放权、国企混改、鼓励创新等体制机 制改革，进一步发挥市场在资源配置中的基础性作 用，释放市场主体尤其是民间资本活力此外，雄 安新区建设、 “一带一路”战略着眼长远，为中国 经济发展注入希望和活力从防风险角度看，一是 因城施策，差异化进行房地产调控；二是通过债转 股、加强国有企业预算硬约束等方式，降低非金融 企业部门杠杆率水平；三是加强金融监管，持续推 进金融去杠杆，遏制资金“脱实向虚” ；四是货币 政策边际趋紧，通过多种货币政策工具的运用实现 稳健中性的政策目标。

财政政策更为强调“积极有 效”，赤字率基本与上年持平，财政刺激力度边际 递减 总体来看，改革持续推进，短期内可能会给经 济增长带来压力，但长远来看，有利于夯实中国经 济稳健发展基础 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2014 年前三季度， 受银行信贷收紧及价格预期 变化等因素影响，全国商品房销售面积和销售额同 比持续下降，且降幅呈现扩大趋势，前三季度同比 下降分别为 8.6%和 8.9%2014 年 9 月底以来，伴 随着央行对个人住房贷款政策的松绑以及降息， 2014 年四季度， 全国商品房销售面积和销售额同比 降幅开始收窄 2014 年全国商品房销售面积和销售 额分别为 12.06 亿平方米和 7.63 万亿元，同比分别 下降 7.6%和 6.3%2015 年以来，随着一系列扶持 购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息，市 场需求开始逐步释放，房地产市场需求转暖，全国 商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正2015 年，全国商品房销售 额和销售面积分别为 8.73 万亿元和 12.85 亿平方 米，同比增长 14.4%和 6.5%。

2016 年 1~9 月，在 政府“去库存”的大基调下，整体政策环境保持宽 松，房地产市场明显复苏，销售势头强劲，当期全 国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万亿元和 10.52 亿平方米， 尤 其是一线城市、部分热点二线城市（南京、苏州、 杭州、厦门等）以及发达城市群的卫星城市(惠州、 东莞、昆山、廊坊等)地区市场销售表现尤其突出 但为抑制房价快速上涨，9 月底以来，国内多个城 市推出楼市调控政策，商品房销售增幅有所放缓， 全年销售额和销售面积同比涨幅分别收窄至 34.8% 和 22.5%， 规模分别达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方 米 保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 7 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪。