潍坊市商业地产.doc

3．高新区（1）面积分析 项目户型海信·顺峰兰郡翰林新城（一期）东城·新海枫景清荷园小区SOHU新E城圣荣·都市新城怡和·星国际2房(㎡)92 -104、105-1109185-11099-120——102-1051003房(㎡)119-13612796-140120-156——1151504房(㎡)164-167、171-175————182————170５房(㎡)————————————190复式(㎡)185-350160-220——240-250——180—230200以上商务公寓(㎡)————————43、5060-80————分析：1）据调查分析，该区域内2房面积在集中在92-110㎡，面积处在潍城与奎文区之间，主要由刚工作不久或新婚年轻人群购买2）3房面积集中在115-150㎡，属于适中水平，其中有很大一部分为变相集资房多为事业单位公务员所购买3）复式面积集中在160-250㎡，并有少数迷你（如翰林）或超大（清荷园）复式，主要为少数人口较多的家庭所准备2）总体户型配比分析 项目户型海信·顺峰兰郡翰林新城（一期）东城·新海枫景清荷园小区SOHU新E城圣荣·都市新城怡和·星国际2房39%44%30%30%——77.4%12．7%3房48%44%70%50%——17.2%75．5%4房10%————8%————2．4%５房————————————3．8%复式3%12%——12%——5.4%5．6%商务公寓————————100%————分析：1）据统计分析，该区域内户型设计以2房和3房为主，一般占到项目总户数的85%以上。

2）3房的总量占据比率最大，一般在45%左右，有个别甚至达到70%（如东城·新海枫景），而商务公寓、4房以上大户型很少，可见区域内以三口之家居住为主3）组团的户型配比分析项目户型海信·顺峰兰郡清荷园小区翰林新城（一期）SOHU新E城东城·新海枫景高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层高层小高多层2房—21%79%—60%40%—100%——————100%3房—31%69%—30%70%—100%——————100%4房——100%——100%——————————复式—17%83%—15%85%—100%———————商务公寓——————————100%———— 项目户型圣荣·都市新城高层小高多层2房100%——3房100%——4房———5房———复式100%——商务公寓———分析：1）据调查分析，区域内建筑形态以小高层和多层为主，其中多层占到项目总数的70%左右，符合潍坊市民的传统居住需要2）就户型分布来看，2房和3房主要分布在多层上，占到户型总套数的70%左右；小高层一般只占到20—30%左右3）大面积的3房以上户型主要集中在多层上，小高层户型则以2房和3房为主，形成区内整体价格比较平均。

第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析【要点】Ø 目前潍坊市场上与本项目开发形态相近，且相对销售比较出色的楼盘为“嘉日花园”、“怡和·星国际”、“领秀华城”Ø 列举出以上三个项目的基本销售情况、各个户型的详细情况进行分析，找出每个热销楼盘中最畅销的户型Ø 对通过分析得出的畅销户型就户型功能、面积、开间进深、厨卫、户型动线5个方面进行分析，找出其内在联系一、嘉日花园1、项目基本情况地理位置：东风街与新华路交汇处所属区域：奎文区销售周期：04年2月至今价格波动：平均上涨约620元/㎡2、项目各户型详细情况 项目户型三房四房复式套数117套32套7套格局两厅两卫两厅两卫四房三厅四卫五房三厅四卫七房三厅四卫面积（㎡）135.89171.88156.62206.84239.03246.05266.51359.67销售率100%87%90%80%100%3、畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积135.89㎡的三房二厅二卫户型，以下就该户型做出5点分析：① 户型功能分析该户型为三房二厅二卫设计，餐厅的独立分离使娱乐和用餐互不干涉，房间、卫生间的数量都符合普通三口之家的要求主卧卫生间和厨房均为明房，通气卫生；厨房工作台为“L”设计，实用大方，遗憾的是公共卫生间为暗房，略显不足。

卧室带飘窗（外飘60㎝），客卧（3.3×1.5m）和客厅（3.3×0.6m）分带景观阳台，所有房间采光良好，空气流畅② 户型面积分析该户型面积在奎文区显得相对紧凑，造成总价相对较低，符合该区域中等收入水品人群的需要③ 户型开间进深分析该户型开间6.9m，进深14.7m，其中主卧开间3.9m，进深5.9，使用面积逾20㎡，客厅开间6.9m，进深6.6m，横跨整个单位，实用大方，这都符合北方人大气的个性④ 户型厨卫分析厨房开间3.3m，进深2.4m，卫生间开间1.9m，进深2.2m，小卫生间大厨房设计，通过祛除浴缸等中等收入家庭不必要的设备空间，缩减了卫生间面积，降低了一定总价；而厨房设计宽敞，符合中等收入人群在家用餐时间多的需要⑤ 户型动线分析厨房设计在入户门的北边，且面对餐厅，入厨作业通过路线短且远离卧室和客厅，符合人群活动线需要而北向的卧室却冲着餐厅开门，以及公共卫生间开门也是正对餐厅，这点不太符合人群生活习惯二、怡和·星国际1、项目基本情况地理位置：胜利东街和北海路路口北100米所属区域：高新区销售周期：一期03年12月开盘，二期04年12月开盘，均已交付 价格波动：平均上涨约800元/㎡2．项目各户型详细情况 项目户型二房三房四房套数54套320套10套格局二厅一卫二厅一卫二厅二卫二厅二卫面积（㎡）100.7102.78105.17114-140.61128-173.8173.88销售率65%6%60%95%97%100% 项目户型五房复式套数16套24套格局二厅二卫四房三厅二卫五房三厅三卫六房三厅四卫面积（㎡）192241.8155-190.2188-250.12销售率93%92%3. 畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积128-173.8㎡的三房二厅二卫户型，其中以151㎡的尤其受到欢迎，以下就该户型做出5点分析：① 户型功能分析三房二厅二卫设计，符合中等收入家庭的需要。

卧室集中在房间东面，客厅和餐厅集中在西面，动静分离，互不干扰该户型设计方正，坐北朝南，客厅和餐厅呈直线设计，客厅带有景观阳台，采光良好，空气对流厨房及公共卫生间为明房设计，明亮卫生；厨房工作台为“L”型设计，实用大方卫生间与洗手间分开设计，干湿分离，实用卫生② 户型面积分析该户型面积在奎文区属于中等水平，但在该楼盘内面积仍旧偏小，总价相对并不算太高，符合中上等收入人群对总价的需求③ 户型开间进深分析户型开间11.1m，进深11.5m，整体户型非常方正，符合人群普遍需求卧室开间3.6m，进深6.9m，实用面积近20㎡；客厅开间4.5m，进深11.5m，实用面积逾30㎡，大客厅小卧室设计，符合现代居家以休闲娱乐为主的潮流④ 户型厨卫分析厨房开间2.1m，进深4.2m，实用面积近9㎡，宽敞实用；工作台为“L”型设计且加长，厨房作业更加方便卫生间开间1.7m，进深2.4m，面积纤小，符合北方人喜欢小卫生间的需要；公共卫生间里隔出洗手室，干湿分离，卫生方便⑤ 户型动线分析该户型客厅和餐厅、各个卧室之间，都预留有公共空间，饮食起居都可以互不干扰，动静、干湿自然区分，整个户型动线脉络非常清晰三、领秀华城 1、项目基本情况地理位置：健康东街442号所属区域：奎文区销售周期：2005年6月开盘，销售至今；06年7月交付。

价格波动：平均上涨约700元/㎡2、项目各户型详细情况 项目户型二房三房复式套数370套165套115套格局二厅一卫二厅一卫二厅二卫四房三厅二卫六房三厅四卫面积（㎡）96-99.6102-107.13114.43129-152.96194-306销售率66%64%69%70%40%3.畅销户型细项分析据上表统计，可得出，该项目售出率最高单位为面积129-152.96㎡的三房二厅二卫户型，其中以129.69㎡的尤其受到欢迎，以下就该户型做出5点分析：① 户型功能分析该户型为三房二厅二卫设计，整体房间设计符合三口之家的生活需要卧室统一设计在西向，东面为客厅和餐厅，整体动静划分明晰；厨房、卫生间分离较远，且都是明房，通风卫生；厨房工作台为“】”型设计，比“L”型工作台更实用客厅和餐厅呈直线设计，贯通南北，加上双阳台设计，客厅及餐厅采光、通风良好，明亮大方卧室均带有外飘窗（外飘60㎝），其中主卧为转角飘窗，增大了使用空间的同时还能更好的欣赏景观② 户型面积分析单位总面积129.69㎡，在奎文区内属于比较紧凑的三房，符合普通三口对低总价三房的需要③ 户型开间进深分析该户型总开间11.1m，进深10.1m，开间稍显宽阔，户型比较方正。

客厅开间4.2m，进深10.1m，实用面积逾30㎡，符合北方对大客厅的需要；主卧开间3.9m，进深6.9m，实用面积逾20㎡；客卧开间3m，进深3.9m，实用面积近10㎡，略显狭窄，却正好体现出主人的珍贵④ 户型厨卫分析厨房开间约2m，进深3.9m，实用面积近8㎡，充分满足厨房活动需要；主卧卫生间开间约2m，进深2.4m；公共卫生间开间约1.5m，进深3.9m，实用面积都在4-5㎡，符合北方人对小卫生间的需求⑤ 户型动线分析户型留出公共空间，把餐厅和客厅、卧室和活动区间自然分割，人群活动互不干涉，动线划分清晰其中，厨房离大门和餐厅直线距离很近，卫生间设在房屋中部的公共通道上，起居方便小结：1）整体户型以紧凑三房二厅二卫最好销售从数据归纳总结中可以发现，以上畅。