北京市保障性住房新政及评价.docx

北京市保障性住房新政及评价 一 北京市保障性住房政策的调整及现状1.北京市保障性住房政策的沿革1998年，依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，北京市出台《关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》，开始经济适用房建设，政府提供减免土地出让金和相关税费的优惠政策，限定供应对象和销售价格，面向中低收入住房困难家庭出售2000年，《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》出台，规定本市城近郊区城镇居民家庭年收入在6万元（含）以下的，并且是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户，可购房2004年《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定已购买经济适用住房的家庭住满5年的，补交综合地价款后可以按市场价格出售2005年，因奥运、古都风貌保护等重点工程的建设，城市拆迁户大量增加，房源不足，北京经济适用房定向安置拆迁户，不再面向普通市民销售，普通市民可以购买二手经济适用房截至2007年2月底，全市批准集中建设经济适用房项目52个，总规模约2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积约2000万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。

2001年8月，北京市出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，规定具有本市户籍，人均住房面积低于7.5平方米的最低收入家庭可以申请廉租房解决住房困难廉租房以租金补贴为主，即发放现金补贴由最低收入家庭自行到市场租房截至2007年5月底，共有5603户家庭13977人领取租房补贴，配租后人均住房面积由3.82平方米上升到13.3平方米另外，面向优抚和劳模住房困难家庭安排实物配租，租金标准按家庭收入5%确定2002年开工建设的广渠门北里400套廉租房是目前北京市唯一的实物配租房源截止到2007年5月底，实物配租349户942人，其中优抚家庭297户，劳模家庭52户入住后人均住房使用面积由5.86平方米提高到19.06平方米2005年11月，《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》将具有北京市城镇常住户口、家庭人均月收入连续一年低于580元，且人均住房使用面积低于7.5平方米的家庭纳入廉租房的解困范围2006年底，北京市下发了《北京市关于落实城镇廉租房住房保障资金实施意见的通知》，决定将土地出让金净收益的3%～5%用于城镇廉租住房建设在覆盖范围和资金保障两个方面调整了廉租房政策几年的保障性住房政策取得了一定的效果，解决了一些中低收入家庭的居住问题。

但同时也存在很多问题1）保障性住房总体供给不足，政策设计有缺陷2）供给结构以售为主，与保障性住房的主要目标和现阶段的市情不符3）经济适用房政策运行过程中，建设标准控制不力，审核机制不健全，销售对象难以控制，真正的中低收入家庭遭受排挤造成经济适用房在相当程度上没有达到制度初衷4）廉租房仍存在覆盖范围窄、保障水平低、实物房源少、退出机制不健全等问题2007年3月，北京市成立住房保障办公室，主要负责北京市对限价房、经济适用房、廉租房等政策性、保障性住房的开发管理工作为了解决保障性住房运行中存在的问题，完善住房保障体系，改善低收入家庭的住房条件，2007年5月24日，北京市建委在宣武区陶然亭街道启动住房基本保障体系建设试点工作规定取得北京市户籍5年以上，人均收入和资产符合一定标准的家庭可以申请经济适用房或廉租房按照“三级审核、两次公示、审核入户、公示进门”的原则，开展入户调查和小组评议工作，并邀请人大代表、政协委员参加经过街道、区、市三级住房保障部门审核，社区、媒体两次公示，有500余户家庭通过审核纳入保障范围经过6轮摇号，陶然亭街道首批219户参加摇号家庭中的207户获得了房源2007年9月28日，试点工作结束的同时，《北京市经济适用住房管理办法（试行）》和《北京市城市廉租住房管理办法》正式颁布。

2007年7月，颁布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006～2010年）》2007年11月7日《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》出台，11月12日，北京市城八区各街道、乡镇的廉租房与经济适用房资格审核窗口开放，开始受理市民申请这标志着北京市开始正式实施新的住房保障政策2.北京市保障性住房政策的新变化新的住房保障政策主要有以下几个方面的变化1）准入标准新的廉租房和经济适用房申请标准与以往标准的最大不同之处在于按照家庭人口数的不同在家庭年收入、人均住房面积、家庭总资产三个方面分别设定标准，只有三个方面都符合规定的家庭才可以申请保障性住房，具体标准见表1、表2而之前无论是廉租房还是经济适用房政策对于家庭总资产都未做过限定经济适用房申购标准更是不区分家庭人口，统一设定“家庭年收入6万元以下”的准入标准可以发现，除新增家庭总资产的限制标准外，新的廉租房准入标准在家庭收入和住房方面与以前的标准相同，而经济适用房准入标准较原标准门槛提高，除了5人及以上家庭要求年收入不高于6万元之外，人口较少的家庭年收入标准依次降低，计算下来人均月收入标准从1000元至1891元不等。

另外，规定经济适用房申请人须取得北京市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请表1 北京市城八区城市居民申请廉租住房家庭收入、住房、资产准入标准表2 北京市城八区城市居民购买经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准（2）资格审核和监管方式新的管理办法继续实行试点时确立的“三级审核、两次公示”程序，即街道、区县、市三级审核，街道和区县两次公示申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请街道办事处或乡镇政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的住房、收入、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示，无异议的，报市建委市建委对申请家庭情况进行复核，符合条件的，市建委予以备案区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市、区县共享的住房需求档案而在新办法出台之前，规定全市的经济适用房申请人经所在单位或街道办事处核准盖章后，持审核表到市城市建设综合开发办公室设立的经济适用住房购买登记和备案窗口办理手续，此窗口设在北京市房地产交易中心，窗口初审后在北京市建委网站上进行一次10个工作日的公示。

3）建设方式和建筑标准一直以来，经济适用房建设大都采取集中新建的方式，对户型没有明确限制，一般由开发商自行设计新的保障性住房用地布局规划和管理办法都规定，采用“集中”和“配建”相结合的方式进行保障性住房的建设按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局，促进社会公平和融合采取集中建设方式的，项目用地由市、区县土地储备机构提供，由市、区县政府组织公开招标，确定项目法人或代建单位采取配建方式的，由市规划委、市国土局等部门在区域适宜的商品住房建设项目中，确定经济适用住房的建设比例土地入市交易时，与商品住房项目同时招标、配套建设，分别销售、分别管理辅以在市场上收购二手房、单位集资合作建设房屋或社会机构投资建设房屋等方式筹集房源同时对保障性住房的建设户型面积作出了限制，廉租房控制在一居室40平方米，两居室60平方米，平均套型标准为50平方米经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右平均套型标准为70平方米保障性住房告别了以往不限户型套型的历史4）保障性住房的运行管理规定廉租住房只能用于申请家庭及其成员自住一旦将承租的廉租住房转租、转借的；擅自改变房屋用途的；连续6个月以上未在廉租住房内居住的，将收回房屋或停止发放补贴。

区县住房保障管理部门定期对享受廉租房家庭住房、收入、人口及资产状况进行检查，对家庭收入连续一年超出规定标准的，取消其廉租房资格，停发租房补贴，或者在合理期限内收回廉租住房经济适用住房的销售将由过去的开发商、买房人供需双方直接买卖变成政府备案公开摇号配售明确已购经济适用住房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动经济适用房新规定对经济适用住房的再上市交易政策作了重大调整，2004年《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房确需出售的，可原价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购；已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，按成交额的10%缴纳综合地价款而新的《北京市经济适用住房管理办法》规定购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，特殊情况下，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

对于弄虚作假，隐瞒收入和住房、资产状况及伪造证明的申请人，将取消其申请资格，5年内不得再次申请擅自转租或转借他人居住的，责令其退回房屋，或按同地段商品住房价格补足购房款出具虚假证明的单位和个人，也将追究其责任已骗购或擅自改变用途的，擅自转租或转借的，将责令其退回或按同地段商品住房的价格补足购房款二 对北京市保障性住房新政的评价北京市保障性住房的新政策是在总结原有政策实施过程中的经验教训的基础上，经过试点的实践检验后才出台的，更具有科学性和可操作性，其进步之处体现在以下方面1.综合家庭人口、收入、住房、资产等情况的准入标准更科学合理从国际经验来看，综合考虑家庭结构、家庭收入、家庭资产等因素是制定公共住房申请标准的通行做法除此之外，香港公共住房还有专门面向老年人的“长者安居乐”计划，遵循传统家庭伦理，鼓励年青人与父母同住；瑞典根据家庭子女数的不同实行不同的租金优惠，日本公营住宅目标家庭的收入位于所有家庭的后25%以内，但对老年人、残疾人以及单亲母子等特殊家庭可以放宽到40%这些都体现了公共住房政策设计的人本关怀相对于原来经济适用住房不区分家庭人口，单一的“家庭年收入6万元以下”准入标准，现在按家庭人口数的不同，综合考虑家庭收入、人均住房面积、家庭总资产，可以说是保障性住房政策的一大进步。

同时对家庭人口、住房面积、收入和家庭资产的内涵做出了较为明确的界定，增强了政策的可操作性另外，对取得北京市户籍的时间和单身申请人的年龄作了限制，将有限的公共资源集中供给最需要的人群家庭收入、住房面积和资产标准根据居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，每年向社会公布一次，加强了准入标准的动态调整2.“三级审核、两次公示”的准入程序监管更有效以往经济适用房政策实施过程中出现的高收入阶层侵占经济适用房资源，中低收入群体遭排挤的问题很大程度上是因为保障性住房的资格审核和监管环节太过薄弱申请人只要得到单位或街道盖章，到北京市房地产交易中心的窗口初审，再在建委网站公示10个工作日即可获得经济适用房购买资格每个环节都缺乏监督的审核程序基本形同虚设，造成大量不符合经济适用房申购条件的中高收入群体获得购买资格进而顺利购买到经济适用房，公共资源大量流失新政策实行“三级审核、两次公示”，将保障性住房的管理权限由市级组织更多地转向熟悉申购人情况的基层组织，通过审核材料、入户调查、组织评议等方式初审，还要经过。