数据分析报告-2.doc

南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 1问卷调研分析报告问卷调研分析报告第一部分、调查结果摘要第一部分、调查结果摘要本报告将问卷调研所得数据进行统计分析，由其结果得出淮安潜在购房者消费的一般性特征，现摘要如下：表 淮安潜在购房者一般性需求特征类类 别别一般性特征描述一般性特征描述购房目的自己居住仍是绝对主流（占 72%） ；投资比例约占 8%；给家人买房的约占 20%；意向购房区域淮阴老城区是首选（占 57%） ；选择淮阴郊区的也有 22%；意向购买物业类型普通多层住宅是首选（占 59%） ，小高层住宅、商住两用房屋相对受冷落房型三房一厅的房型较受欢迎（占 34%） ，二房二厅次之（占 23%） ，这两者为主流需求；面积101~120M2最受欢迎（占 29.3%） ，81～100 M2次之（占 26.1%） ；需求集中在 81～120 M2的区间内； 所能承受的价位能承受的单价集中在 1200～1400 元/ M2 (占 35%)、1000～1000 元/ M2 （占 32%） ，能承受的总价多在 8 万～15 万之间；月还款能力大部分潜在购房者的月还款能力水平在 500~800 元左右潜在购房者年龄分布呈现年轻化特征；30~35 之间为主力，占 36.9%；25~30 岁之间的占19.7%；40 岁以上的只有 18.3%。

潜在购房者职业分布服务型企业员工、公务员/事业单位人员、私营业主是潜在购房者中的主力潜在购房者家庭收入情况家庭年收入在 3~5 万元的最多，占 36.9%；其次为 2~3 万，占 27.5%；年收入在 5~8 万的也有 18.3%；年收入在 8 万以上的高收入者则为数不多；置业次数二次置业占总体的 67.6%，超过一次置业；注：表中所列百分比数字是指选择某种具体选项的人群占整个被调查人群的比例 南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 2第二部分第二部分 研究目的及方法研究目的及方法一、研究目的一、研究目的本次购房者需求调查及后续研究是整个项目研究的一部分，其目的为：了解淮安潜在购房者的购房意向及需求特征寻找本项目的目标客户群体，并分析其置业需求及人群特征了解潜在购房者的置业细部需求，为项目的前期定位及产品规划提供市场数据支持；二、研究方法二、研究方法定性研究 焦点小组（FOCUSGROUP）座谈会 样本构成 分别来自 消费者/相关领域专家调查场次 一场/分别单独走访；样本数目 20 人/政府各相关部门定量研究 半封闭半开放型结构式问卷定量调查抽样方法 街头定点拦截式访问，等距抽样与判断抽样结合调查地点 定海（第一百货、客运站） 、沈家门（肯德基、东大街） 、楚州调查对象 当地常住居民，且在未来 3 年内有购房计划的潜在购房者样 本 量 要求合格样本不低于 450 份；数据分析采用 SPSS、EXCEL 等权威市场分析南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 3软件进行统计分析检验；采用的统计手段有频数分析、聚类分析、交叉分析等。

第三部分第三部分 研究主要发现研究主要发现一、住房消费者特征研究一、住房消费者特征研究1.1. 1 1 当前的住房消费习惯当前的住房消费习惯银行按揭贷款的观念未被淮安购房者广泛接受，而分期付款成为房产消费的主要消费方式；图 1 选择付款方式的人群比例分分期期付付款款 6 64 4% %一一次次性性付付款款 2 21 1% %按按揭揭贷贷款款 1 15 5% %选择分期付款的受访者占总体的 64%，选择“银行按揭贷款”及“一次性付款”的比例则远落其后对大部分购房者而言，购房所需的总房款金额是一笔很大的数目，如果一次性付款或在一两年内分期付完，面临的总价压力很大而银行按揭贷款并未被大多数购房者所接受，本次调查中超过半数的受访者选择分期付款这种付款方式，表明贷款买房的观念在淮安购房者中还需要一定的时间才能广泛接受，购房总价对消费需求的抑制作用仍相对较强2 2、未来打算购房者的群体主要特征、未来打算购房者的群体主要特征2．1 潜在购房者的年龄分布特征———购房人群趋于年轻化；潜在购房者以 30~40 岁区间的青壮年人群为主力这一部分人群正面临着成家置业或已成家，家庭生命周期正进入满巢期（孩子开始长大） ，解决改善住房问题的需求较为迫切。

其它年龄段的人群则相对较少南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 4图 2 购房人群的年龄特征7% 18%33%30%10%2%20—25岁 25-30岁30-35岁36-40岁40- 50岁50岁以上2、2 潜在购房者中以服务业企业员工、公务员/事业单位人员、私营业主、个体户、制造业企业员工为主要人群；图 3 潜在购房者的职业特征0%5%10%15%20%25%公公务务员员或或事事业业单单位位服服务务业业企企业业一一般般员员工工制制造造业业企企业业一一般般员员工工银银行行/通通讯讯/电电力力企企业业员员 工工企企业业中中、、高高层层管管理理人人员员私私营营业业主主个个体体户户其其它它淮安的潜在购房者，职业的分布集中于服务业企业员工（21%） 、公务员/事业单位人员（占 16%） 、私营业主（占 18%） 、个体户（占 13%） 、制造业企业员工（10%）,五种人群合计占全部受访者总体的 78%；而作为银行/通讯/电力企业的从业人员以及高收入的企业领导人员的比例却很低。

一方面上述行业的从业人员规模在不断扩大，另一方面从业人员的收入水平也有了相应增加因此，这些淮安新型行业的从业人员将是未来几年置业者中的主力军南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 5二、房屋购买决策模式二、房屋购买决策模式1 1、购买决策模式、购买决策模式经过问卷调研与座谈会访谈，本报告发现，淮安的潜在购房者在购买决策方面具有以下共性特点：在购买房屋的具体产品属性方面，属于半确定型消费决策；潜在购房者在购房之前，对区域、房型、面积、总价等已有大致的购买意向但由于房产属于大宗不动产消费品，市场供应方面具有相对稀缺性与固定性的特点；消费者在收集房产市场信息的过程中，往往会对同一地区的不同楼盘或同一楼盘的不同房型、不同楼层、不同位置等方面反复比较考量之后，才能确定自己打算购买的具体目标在这个过程中，常常对原先打算购买的意向进行相应的调整（如二房改为三房，100M2改为 110 M2等等） 因此，大多数房产消费者的购买方式属于半确定型消费方式，受市场供应方引导的可能性较大。

在购买决策过程中，购买态度与要求趋向于理智型；在对潜在购房者的消费心理分析中发现，房产消费者善于观察、分析、比较，他们在购买之前已经广泛收集市场信息，了解市场行情，多方打听开发商与项目背景，并经过慎重权衡利弊之后，才会做出决策购买时又显得理智而慎重，表示出高度的自主性，始终由理智来支配行动虽然也有部分购房者会更多的受现场因素及广告的影响，但真正对决策起决定作用的仍然是产品本身能否经得起购房者理智的剖析与推敲购房决策是一个购房决策是一个““群策群策””过程过程房屋的主要承载对象是家庭因此，购房决策是全体家庭成员都要参与，每个家庭成员的利益都会被充分考虑；比如尚未具备决策能力的孩子，他们的利益在购房决策过程中也会更多的体现（如对学区及配套儿童娱乐设施的考虑等） 购房是一个全体家庭成员都会参加的“群体决策”行为因此，在我们的产品定位、针对目标客户的市场推广诉求方面，必须充分考虑家庭成员的多样性需求南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 62.2.了解购房所需信息的主要途径了解购房所需信息的主要途径图 4 潜在购房者的房产信息主要来源渠道19%33%15%4%7%12%10%向亲朋好友打听从报纸广告中得知从大型户外广告中得知 街头散发的传单电台电视台的广告 网上看见的广告或信息调研数据显示，潜在购房者的购房信息来源主要是报纸上的广告、以及向亲朋好友打听和大型户外广告。

有 33%的受访者选择了报纸广告作为首选信息来源，比例远高于其它渠道因此，在房产项目的市场推广中，报纸广告的作用不可忽视三、购房需求研究三、购房需求研究1.1. 购房目的购房目的在 450 位合格受访者中，买房是为自己居住的占绝对多数（72%） ；为了父母/子女居住而购房的，是为了解决与父母、子女分居所需房屋的问题，这部分需求占 20%投资的比例虽然很低（8%） ，但这一部分的置业需求是这几年随着淮安经济快速发展而出现的新的需求，而且这部分的消费者购买意向相对稳定，购买力也较稳定图 5 潜在购房者购房用途南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 77 72 2% %2 20 0% %8 8% %自己居住给父母/子女居住投资2.2. 物业产品类型的选择物业产品类型的选择图 6 潜在购房者意向购买物业类型59%16%15%10%0%10%20%30%40%50%60%70%普普通通多多层层住住宅宅（（5 5——6 6层层））小小高高层层住住宅宅（（8 8——1 12 2层层））商商住住（（一一层层商商铺铺，，二二层层住住宅宅））一一、、二二层层经经商商，，三三层层以以上上住住宅宅从上图数据看出，有 59%的潜在购房者打算购买普通多层住宅；8～12 层的小高层受欢迎的程度一般（16%） ；而商住（一层商铺，二层住宅）以及一、二层经商，三层以上住宅，则市场接受度不高。

3.3. 购房考虑的主要因素购房考虑的主要因素3.13.1 哪些因素比较重要哪些因素比较重要图 7 各因素的重要性程度南京工业大学天诚不动产研究所南京工业大学天诚不动产研究所 80%20%40%60%80%100%交通方便建筑风格自然环境户型价格学区楼间距市政配套潜在购房者在购房时会着重考虑哪些因素呢？我们用“被提及率”来量化此分析——即提到某个因素的消费者占总体的比重从上图中可看出， “小区周边环境”是最受关注的影响因素，有 83.8%的潜在购房者都认为它比较重要，其次是交。