房地产宏观调控的理论与政策.ppt

第十一章第十一章 房地产宏观调控的理论与政策房地产宏观调控的理论与政策 内容提要：内容提要： 1 1．房地产宏观调控理论分析．房地产宏观调控理论分析2 2．房地产宏观调控的必要性和意义．房地产宏观调控的必要性和意义3 3．房地产宏观调控的目标．房地产宏观调控的目标4 4．房地产宏观调控的主要政策手段．房地产宏观调控的主要政策手段 房地产经济的宏观调控房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分组成部分，既是确保房地产行业健康运行健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证基本保证 第一节第一节 房地产宏观调控理论分析房地产宏观调控理论分析 一、一、市场失灵理论市场失灵理论与宏观调控一般分析与宏观调控一般分析 市场失灵市场失灵 •就宏观经济而言，就宏观经济而言，失业威胁失业威胁、、导致投资失误导致投资失误的不确定性、的不确定性、过度的收入差距过度的收入差距、、周期性的经济波动周期性的经济波动和危机和危机，都是，都是市场不能维持资源高效率配置的结果市场不能维持资源高效率配置的结果 引起市场失灵的主要原因引起市场失灵的主要原因 •不完全竞争不完全竞争 •外部性外部性 •公共品公共品 •外部性外部性 •是指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的外部影响外部影响，或称，或称““溢出效应溢出效应””。

•外部性有以下几个特征：外部性有以下几个特征：•市场性较弱市场性较弱•决策行为的产物决策行为的产物•当事人利益关联性当事人利益关联性•强制接受性强制接受性•在解决外部性，存在着两种不同的方法：在解决外部性，存在着两种不同的方法：•设立庇古税设立庇古税•明晰产权明晰产权附加税或者发放津贴附加税或者发放津贴 合并产权合并产权 买卖权利买卖权利 •非排他性非排他性 •非竞争性非竞争性 •公共品公共品搭便车搭便车 边际社会边际社会成本为零成本为零 公共物品的特性决定了公共物品应由政府提供公共物品的特性决定了公共物品应由政府提供二、房地产宏观调控的二、房地产宏观调控的必要性和意义必要性和意义•从上述市场失灵理论的分析中可知，市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经从上述市场失灵理论的分析中可知，市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经济有效运行还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控济有效运行还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控 有利于协调房地产与国民经济增长的关系有利于协调房地产与国民经济增长的关系有利于避免房地产泡沫产生有利于避免房地产泡沫产生有利于土地有效利用有利于土地有效利用有利于房地产结构优化有利于房地产结构优化有利于调节房地产市场行为主体的收益有利于调节房地产市场行为主体的收益有利于规范房地产市场行为有利于规范房地产市场行为•房地产投资对国民经济增长的影响房地产投资对国民经济增长的影响 •房地产通过产业关联引起的国民经济增长房地产通过产业关联引起的国民经济增长 政府可为房地产业的发展的可行路径：政府可为房地产业的发展的可行路径：“龙头带动式龙头带动式”“特色带动式特色带动式”“科技带动式科技带动式”兼顾公平兼顾公平与效率的与效率的原则原则 法律法法律法规体系规体系 三、房地产市场宏观调控的三、房地产市场宏观调控的目标目标房价稳定房价稳定 供求平衡供求平衡 实现房地产业与国民经济的协调发展实现房地产业与国民经济的协调发展 •如果房地产价格上涨过快房地产价格上涨过快，容易诱导公众形成不合理的价格预期，助长助长投机，促使房地产泡沫形成投机，促使房地产泡沫形成；房地产价格上涨过快会产生““挤出效应挤出效应””，压缩居民的其他正常支出，抑制消费需求；房价快速上涨还会导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。

•与此同时，房价大幅下跌房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响同样会产生较大的负面影响 • 由于房地产的耐用消费品性质以及供给时滞，房地产市场供求失衡容易使房地产价格出现波动和振荡波动和振荡，对房地产业的发展和经济增长带来负面影响，因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标 •一旦房地产业出现过热，则房地产业通过其““后向关联效应后向关联效应””拉动其上游部门或行业增长过热，而其他与房地产业关联度较低或者不相关联的产业的增长则受到阻碍，从而使经济结构扭曲•如果房地产泡沫破裂或者其他原因导致房地产投资规模下降如果房地产泡沫破裂或者其他原因导致房地产投资规模下降，那么这些相关产业将出现大量的产能闲置和资源浪费，阻碍经济增长 第二节第二节 房地产宏观调控的房地产宏观调控的主要政策手段主要政策手段•当房地产市场出现剧烈波动时，政府可以通过当房地产市场出现剧烈波动时，政府可以通过经济手段经济手段，如土地政策、财政政策和货币，如土地政策、财政政策和货币政策，政策，行政手段行政手段和和法律手段法律手段等对房地产市场实行宏观调控，等对房地产市场实行宏观调控，““熨平熨平””房地产周期波动。

房地产周期波动 一、一、经济手段经济手段土地政策土地政策土地供给曲线变动对房地产市场的影响土地供给曲线变动对房地产市场的影响 •政府建立健全土地的政府建立健全土地的招标、拍卖、招标、拍卖、挂牌制度挂牌制度和和土地储备制度土地储备制度，合理调，合理调节土地供给节土地供给 财政政策财政政策 •调节货币供应量调节货币供应量•运用利率政策运用利率政策•通过信贷政策通过信贷政策财政、货币政策的混合运用财政、货币政策的混合运用财政、货币政策的需求调节财政、货币政策的需求调节 财政、货币政策的供给调节财政、货币政策的供给调节 二、二、行政手段行政手段•价格指导和价格管制价格指导和价格管制•城市规划是对城市建设的综合布局城市规划是对城市建设的综合布局•加强房地产市场的制度建设加强房地产市场的制度建设三、三、法律手段法律手段 •通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场竞争，通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段 1 1、试论述房地产宏观调控的必要性和意义？、试论述房地产宏观调控的必要性和意义？2 2、房地产宏观调控的目标是什么？、房地产宏观调控的目标是什么？3 3、试述房地产宏观调控通常采取的主要手段和政策工具有哪些？、试述房地产宏观调控通常采取的主要手段和政策工具有哪些？ 本章思考题：本章思考题：。