周建成博士：商业地产的文化创新研究.pdf

周建成博士：商业地产的文化创新研究 周建成博士：商业地产的文化创新研究 周建成博士：商业地产的文化创新研究 写在前面的话写在前面的话 随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调 控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海” ，已经成为众多房地产标杆企业的战 略选择， “向商业地产进军”成为房地产行业的时代强音 面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态 布局的发展现实， 商业地产市场新进入者更应该具有强烈的革新意识， 突破传统， 寻求创新，走特色鲜明和差异化的开发之路唯有如此，才能在激烈的市场竞争 中取胜 一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位臵与服务，三流商业地 产卖低价与折扣随着人们知识层次的提高与消费观念的转变，人们对商业地产 已经逐步从单一的居住或购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的 需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流差异化竞争的迫切需要与文化体验型 消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间！ 周建成博士：商业地产的文化创新研究 商业地产文化创新核心在于：通过践行文化地产开发理念，摆脱传统商业地 产同质化的困扰，以文化植入的方式推动商业项目的发展，以商业项目的发展传 播文化，为商业项目装上一个“文化过滤器” ，提炼出最具特色且人无我有、人 有我优的文化积淀，让商业在文化的土壤中滋养，运用文化的魅力来提升商业地 产。

在此过程中，房地产开发企业在商业地产项目开发中可以进行 5 大环节的创 新： 城市建筑，是篆刻城市历史、传承城市文化、体现城市个性的最重要载体 从世界其他国家的成功项目来看， 建筑形式及风格特色首先了决定商业地产项目 对消费者吸引力的大小 作为彰显城市商业活力、 促进城市经济发展的商业地产， 其建筑的规划与设计应该秉承建筑传承城市文化的深刻思路而进行 企业在继承传统建筑文化的同时，需要进一步结合现代的功能需求、科技发 展和现实条件，秉承“去粗取精、去伪存真”的批判吸收，创造适合城市特定发 展时期与发展特点的城市建筑通过以传承城市文脉为使命，优化商业建筑的规 划设计，有效展示出一座城市独特的历史与文化魅力 图 1：优化建筑设计的两个方向 1、提取传统文化元素 提取传统文化元素 采用组合设计，形 成与传统协调的 现代建筑风格 从传统中提取满 足现代生活的空 间结构 保留传统建筑风格 及城市标签 保留城市文化特 色的建筑 改造或修复城市 文化标签 传承城市文化 优化建筑设计 环节1 传承城市文传承城市文化化，优化商业地产的，优化商业地产的建筑建筑 周建成博士：商业地产的文化创新研究 采用组合设计，形成与传统协调的现代建筑风格。

对商业建筑形式、色彩、 体量合理引导，通过历史和现实的外观设计结合，使商业建筑既有历史的回溯， 又有商业的现代感，给人们带来全新的感受 从传统中提取满足现代生活的空间结构从建筑布局和细部处理等多个方 面，技巧性进行传统建筑形态语言的运用或变异，赋予商业建筑在现代物质技术 条件下新的活力例如上海金茂大厦，就是提炼了中国古代“塔”的形意，外形 柔和的阶梯韵律，勾出了刚劲有力的轮廓线 2、保留传统建筑风格及城市标签 老建筑改建在当今是一种国际性潮流，并具有强劲的生命力美国马里兰大 学建筑、规划与保护学院院长高斯罗卡斯尔教授指出： “对已有的建筑、景观 与城市设施进行重新设计与利用，正在全世界范围内逐渐兴起 ”企业可以将保 护性开发作为核心，注重保护城市的传统建筑，移植城市文脉的精髓，设计出兼 具传统和时尚的商业地产， “立新”而不必“破旧” 保留城市文化特色的建筑运用城市的个性化、人文化文脉符号，对原 有历史建筑的外观立面、细部和空间的尺度进行修复，使得新生商业地 产具有熟识的文化面孔 改造或修复城市文化标签通过剖析城市的文化内涵，筛选保留城市不 同时代的文化标签，并对其进行艺术改造和修复，如港口城市的码头、 历史城市的古钟等，运用富于时代感的外观设计，选取柔和而亲切的颜 色搭配，赋予简单的造型一个穿越时空的内涵。

一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位臵与服务，三流商业地 产卖低价与折扣 目前我国多数房地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招 商环节，功能定位大都千篇一律，缺乏个性，但殊不知“主题特色”才是商业地 产项目成功运营的基础只有主题明晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落 到实处 环节2 塑造塑造文化主题，文化主题，创新创新商业地产的品牌商业地产的品牌 周建成博士：商业地产的文化创新研究 正如美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW Ziebarth先生指出：“MALL 的主题规划是关键 ”房地产开发企业应该摈弃传统的商业地产开发思路，针对 每一个项目类型，在定位环节就注重个性的发掘与培育，通过以塑造文化主题为 基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想象 力与持久的生命力 图 2： 升级商业地产品牌定位的三种实现路径 1、引领潮流，兴建文化创意型商业 随着科技信息化时代的到来，越来越多的消费者希望在繁华的闹市中，有一 方丰富自我知识的文化净土，由此催生了文化创意型商业地产的繁荣，如江苏文 化创意产业基地、湖南的湘绣城、北京的第三极文化中心等等。

根据对未来商业 发展趋势的把握，开发企业应该充分利用资源优势，进行文化创意型主题商业中 心的开发，倡导“知识性休闲，文化性消费” ，兴建文化创意型商业中心的产业 配比 选择特色产业，明确商业中心定位选择特色产业，明确商业中心定位根据城市文化发展和项目情况，开 发商针对性选择主导文化产业做项目发展的支撑如联合全国知名出版 社和连锁书店打造“主题文化书城” ，根据区域战略规划配合政府兴建 “艺术文化展览中心”等同时，通过引进主力旗舰店，确定商业中心 的核心价值和发展规划，从而形成强大动力源，带动巨大客流 文化文化创意创意型商业中心型商业中心 选择特色产业，明确商业中心定位 配套相关产业，促进知识文化消费 举办文化活动，丰富商业中心内涵 人文概念人文概念型型shopping mallshopping mall 以特定文化作背景 定位高端与时尚 关注区域规划 确定文化理念 拓展文化辐射范围 确定文化主题 提升品牌定位 多元多元时尚文化商业街区时尚文化商业街区 周建成博士：商业地产的文化创新研究 配套相关产业，促进相关产品与服务的集中。

配套相关产业，促进相关产品与服务的集中引入多家世界著名文化连 锁品牌以及和文化创意相关的文化用品形象店、文化精品概念店，并配 套一定体量的文化主题类餐饮店和影剧院，进而形成一个以文化产业为 支撑的有较强竞争力的主题商业集聚区 举办主题文化活动，丰富商业中心内涵举办主题文化活动，丰富商业中心内涵结合商业中心的主题，举办读 书文化节、民间艺术风情节，各种主题的沙龙、讲座等，为人们带来商 品以外的文化饕餮大餐，满足高知识人群旺盛的文化性消费需求 2、兼容并蓄，打造多元时尚文化商业街区 当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区，如香港兰桂坊、上海新天 地、南京 1912 等，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式 房地产开发企业可以充分借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴 和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国 际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所，以特定文化做背景打造时尚商业街区， 让传统历史文化与现代文明得以融合 以特定文化作背景经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地 象征着海派文化，而南京 1912 则体现着民国文化。

企业应充分挖掘原 有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择 最能表现地域历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目 定位高端与时尚引入音乐、动漫、艺术产业等，将国际最时尚生活方 式本土化， 支持本土时尚创意力量的集合发展， 通过具有创意性的购物、 餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领 时尚消费经营 3、运筹帷幄，开发人文概念型 shopping mall 在原有传统开发模式上， 不断对 shopping mall 进行文化概念的创新， 提升 整个商业项目的品质与文化底蕴 关注区域规划获取城市核心发展地段的土地，满足 shopping mall 优越的地段、交通、商圈配套的基本要求 确定“都市艺术生活”的文化理念以“都市艺术生活”为主题，艺术 周建成博士：商业地产的文化创新研究 人文自然三大核心元素合而为一， 把艺术欣赏、 人文体验、 自然绿化 与购物消费完美结合，引领人们独一无二的文化休闲享受 拓展文化辐射范围针对客户群进行细分，逐渐扩大影响力和吸引力 将购物中心的标准模式向人文概念型模式推进，最终带动一个区域乃至 城市的经济与文化发展。

文化主题的形成要以文化空间为载体 进一步突破传统以购物中心为代表的 商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种 不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态布局，注重文化 性格的塑造 图 3：构建文化空间、丰富业态布局的两个层 1、进行特色商业空间设计，形成具有鲜明文化主题的空间环境 商业地产不是钢筋水泥的简单组合，而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜 明文化主题的空间环境企业需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素，充分 考虑人们对于商业地产空间功能与艺术人文的审美需求 拓展商业服务功能，增加文化拓展商业服务功能，增加文化 性、知识性的体验空间性、知识性的体验空间 突破以“购”为主的传统 业态组合 把“文化、休闲、体验” 等作为商业吸引要素，并 围绕各种吸引要素组合 业态 进行特色商业空间设计， 形成具进行特色商业空间设计， 形成具 有鲜明文化主题的空间环境有鲜明文化主题的空间环境 设计开放式园艺景观 垂直绿化、中心绿地、大面积 绿化墙和园艺图案、 历史文化标志 留设特色艺术空间 室外广场综合运用雕塑、园 构建文化空 间丰富业态 环节3 构建文化空间，丰富商业地产的业态布局构建文化空间，丰富商业地产的业态布局 周建成博士：商业地产的文化创新研究 开放式园艺景观。

在商业地产中大规模引入自然元素，室外采用垂直绿 化、中心绿地，室内中庭和回廊进行盆景布臵运用大面积绿化墙和园 艺图案，展现城市所在的历史文化标志，赋予商业项目浓郁的人文自然 空间 留设特色艺术空间室外广场综合运用雕塑、园艺、灯光等多种方式渲 染艺术氛围，定期配合举办城市的文化活动与展示活动室内创造专门 空间用于文化展览， 每期展览都设立主题， 可以是艺术摄影、 儿童绘画， 也可以联合商家举行美食品鉴活动 2、拓展商业服务功能，增加文化性、知识性的体验空间 在业态组合上，坚持商业创新，突破以“购”为主的传统业态组合，引入新 型业态，增加文化性、知识性的体验空间，以满足人们除购物之外的文化、休闲、 娱乐等多种需求 突破以“购”为主的传统业态组合调研数据显示，大城市商业场所的 客流有 65以上是为了娱乐旅游和休闲 以城市综合体为例， 开发企业 可以引入剧院、影院、会展、博物馆、动漫、健身等非购物业态，打造 文化性、知识性的体验空间 把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素围绕各种吸引要素组合 业态，通过引入书吧、艺术展览、茶室、情调休闲吧、布吧、陶吧、创 意精品店、酒吧等充满文化与品味的休闲业态，从而形成一个集文化、 艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。

四、 在。